ЖК «Рассказово»: полтора года спустя

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Прошло более полутора лет с тех пор, как наша редакция познакомила читателей с чудесным проектом холдинга Sezar Group, расположенным рядом с Ульяновским лесопарком, в шаговой доступности от строящейся станции метро «Рассказовка». Тогда, в декабре 2014 года, казалось, что и открытия станции, и сдачи первой очереди Жилого Комплекса «Рассказово», еще ждать и ждать, ведь оба события были намечены аж на 2017 год. Но если метростроевцы пока не заявляли об опережении сроков, то для компании Sezar Group, кажется, становится традицией сдавать проекты раньше времени. Этой весной стало известно, что дома первой очереди будут введены в эксплуатацию не в 3-4 квартале 2017 года, а в конце 2016-го, и такое известие, конечно же, не могло остаться без нашей реакции. 

 

Напомню, что ЖК «Рассказово» находится на территории Новой Москвы, в 7 км от МКАД  между Киевским и Боровским шоссе.  Точное местоположение – поселение Внуковское, деревня Рассказовка. Комплекс строится на участке площадью 34 Га. При этом шестая часть этой земли относится к уникальной заповедной зоне, на территории окажется собственный парк, два благоустроенных пруда и даже зоопарк. Было бы настоящим кощунством застроить такое место высотными домами, типа тех, что в соседнем Ново-Переделкино, поэтому авторы проекта приняли решение создать здесь подобие центра столицы времен 30-40-х годов. Пожалуй, сталинская архитектура, высокое качество строительства, характерное для того периода, плюс современные технологии – идеальное сочетание не только для покупателя-консерватора.  И если в первом обзоре сотрудникам редакции еще было сложно судить о том, имеет ли место такое сочетание, то сейчас, когда первые четыре корпуса возведены под крышу, мы уже можем давать какие-то оценки.  

За полтора года Застройщик не ввел каких-то изменений в Проект. По-прежнему в планах реализации первой очереди мы видим дома первого (корпуса №2 и 4) и второго (корпуса №1 и 3) этапов, детский сад на 120 малышей, многоуровневый гаражный комплекс на 800 мест со встроенно-пристроенным торговым центром. Эти объекты будут сданы уже в 4 квартале 2016 года. В конце 2017 года введут в эксплуатацию еще и  корпус №6. А ближе к 4 кварталу 2018-го появятся корпуса №5 и 7. На схеме эти дома не обозначены, но их очертания все же можно разглядеть. Пятый корпус – рядом с третьим и шестым, а седьмой – около большого пруда.

 

Вместе с домами третьей очереди будет сдан второй детский сад, откроется школа на 1000 учащихся, поликлиника, супермаркет, ресторанный комплекс с зоопарком и бизнес-центр с апартаментами.

 

 Уверена, что спустя еще пару лет, мы совершим и третий обзор, потому как об апартаментах в ЖК «Рассказово» пока нет какой-либо информации – ни цен, ни планировок.  И очевидно, что такой формат недвижимости рядом с заповедной зоной был бы интересен читателям, ведь апартаменты традиционно имеют более привлекательную стоимость, чем квартиры. Но не будем забывать, что коммунальные платежи здесь окажутся выше, да и прописаться в апартаментах не получится.

 

В конечном итоге на закрытой охраняемой территории ЖК «Рассказово» появятся семь жилых домов, два комплекса апартаментов, внутренняя инфраструктура в достаточном объеме, и уникальное пространство для прогулок и отдыха.  Дворовая территория будет организована по принципу «безопасный двор без машин», где оборудуют детские и спортивные площадки и места для отдыха взрослых.

 

Девятиэтажные дома строятся по монолитной технологии с навесной вентилируемой системой фасадов. Высококачественная отделка из керамогранита, будет украшена различными декоративными элементами, в том числе и колоннами. На девятом этаже мы увидим увеличенные оконные проемы, потому как высота потолков там составляет 3,5 метра.  Потолки в остальных квартирах, в соответствии с заявленным форматом «сталинок» – трехметровые. В квартирах не окажется несущих стен и пилонов, что позволит воплотить будущим жильцам самые неожиданные дизайнерские идеи и потратить лишние тысячи рублей на их возведение. В каждом подъезде предусмотрено место для консьерж-службы и колясочные комнаты. В доме установят бесшумные итальянские лифты, а отделка мест общего пользования будет выполнена из высококачественных материалов.

 

Глядя на рендеры с будущей отделкой входных групп новостройки, кажется, что ЖК «Рассказово» – проект бизнес-класса.  Однако Застройщик называет свое детище комплексом повышенной комфортности, что ниже бизнес, но выше класса комфорт. 

  

Застройщик и девелопер – группа компаний Sezar Group, несмотря на масштабы, в своем портфеле имеет не так много проектов:  ЖК «Николин Парк» и пара коммерческих объектов – БЦ «Фортуна» и ТРЦ «МариЭль». В официальных документах в качестве застройщика фигурирует ООО «Красный Октябрь – Рассказовка».  Наименование организации связано с тем, что в недалеком прошлом на этих землях располагался пионерский лагерь от известного предприятия с соответствующим названием. Единственный учредитель этого общества с ограниченной ответственностью – компания «СЕЗАР-Инвест». Функции генерального подрядчика выполняет фирма «СИТИ КОНСТРАКШН». Участок, на котором ведется строительство, а также часть парковой зоны – собственность ООО «Красный Октябрь – Рассказовка».

 

В прошлом обзоре мы изучили отзывы «Николинцев», они были в основном положительные. Тем не менее один форумчанин остался недоволен отделкой входных групп – не то, мол, что на картинке показывали. Другой жаловался на торчащие перед окном трубы. Третий негодовал по поводу лишних метров, выявленных при обмере БТИ, и за которые ему пришлось доплачивать немалую сумму. По прошествии полутора лет следует убедиться, что за это время не обнаружились новые недостатки в ЖК «Николин Парк». Изучив содержание различных форумов, я не нашла нареканий по поводу качества строительства. А ведь здесь уже живут новоселы! Есть придирки к местности, к сотрудникам офиса продаж, к управляющей компании, но главное, что никто не жалуется на строительные дефекты и недоработки.

 

Что касается ЖК «Рассказово» то и здесь можно увидеть преимущественно восторженные отклики. Но мы не можем упускать из виду отзыв нашего читателя по имени Иван, размещенный под первым обзором. Носит он весьма тревожный характер: буквально под окнами Комплекса, оказывается, будет строиться шестиполосный дублер МКАД. К сожалению, самые разные источники в Сети подтверждают эту информацию: через Ульяновский лесопарк градостроители действительно собираются проложить трассу.

 

Официальная версия представлена сайте Стройкомплекса: http://stroi.mos.ru/infographics/maghistral-solntsievo-butovo-vidnoie-staniet-dublierom-mkad-v-novoi-moskvie.

 

Но  на одном из тематических форумов мы увидели схему, на которой показано, что будущая трасса будет проходить все-таки ближе к Ново-Переделкино.  

 

Источник: http://new.msk.ru/topic/4201-trassa-solntcevo-butovo-vidnoe

 

Также наш читатель подчеркивает, что данный лесопарк переведен властями Москвы из лесного фонда в зеленый фонд, т.е. теперь лесопарк не защищен от вырубки и строительства на его территории. Однако Интернет подсказывает, что за Ульяновским лесопарком сохранен статус особо охраняемой зеленой территории. Другой вопрос, что для изъятия земель из ООЗТ достаточно решения Градостроительно-земельной комиссии. А кто знает, что она там нарешает?  Так что прав Иван. 

 

Перед тем, как отправиться на место, следует поинтересоваться стоимостью квартир. А то вдруг они за это время преодолели психологически комфортную отметку. На официальном сайте http://www.sz-rasskazovo.ru/ цен не оказалось. Здесь есть практически все: исчерпывающие описания проекта, документы, планировки, информация о застройщике, высококачественные фотографии и возможность совершить виртуальный тур, а вот цен как не было раньше, так нет и сейчас. Ну что ж, узнаем о стоимости в офисе продаж. 

 

Таблица 1.  Стоимость квартир в ЖК «Рассказово»

 

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 37,76	От 4,8
Двухкомнатные	От 62,80	От 8,6
Трехкомнатные	От 84,40	От 9,3

 

Стоимость зависит не только от этажа (чем выше, тем дороже), но и от видовых характеристик. Например, однокомнатная квартира с окнами на парк будет стоить на 200-300 тысяч дороже, чем такая же с видом на дорогу. 

 

Цены, прямо скажем, близки к стоимости квартир внутри МКАД. А вот габариты жилья, в отличие от уровня отделки домов и прочих «фишек» проекта, все же не тянут на бизнес-класс, это самый настоящий комфорт. 

 

Так как внутреннее пространство квартиры не ограничено перегородками и даже несущими конструкциями, я не стану детально разбирать планировочные решения, предложенные Застройщиком. Приведу лишь несколько поэтажных планов, где имеет место быть сложная геометрия квартир. Отмечу, во всех квартирах просторные кухни – не менее 10,5 метров, а площадь балконов достигает 10-ти «квадратов». В двух- и трехкомнатных квартирах – по два санузла, и в большинстве квартир запроектирована гардеробная. 

 

Примеры поэтажных планов с сайта Проекта

 

Силами застройщика будут выполнены стены санузла (их можно при желании перенести), по полу проведена система отопления, электричество заведено до внутриквартирного щитка, система вентиляции, водопровода и канализации пущена по стояку, а также будет установлена деревянная входная дверь. В Жилом Комплексе есть своя газовая котельная, поэтому жильцы могут не опасаться сезонных отключений горячей воды, а возможность регулировать температуру на приборах отопления и приборы учета тепла позволит экономить на коммунальных платежах. 

 

О том, сколько будут стоить эксплуатационные услуги, пока никто не говорит, потому как набор этих услуг будут определять собственники. Но, как удалось узнать, жильцы  ЖК «Николин Парк» ежемесячно платят по 24 рубля за кв. метр жилья. Другой вопрос, что у них нет пруда и парка, а они ведь тоже потребуют ухода. Зато уже ясно, что содержание зоопарка возьмет на себя ресторанный комплекс.

Я выбираю для себя «двушку» площадью 62 кв. метра, и отправляюсь в ЖК «Рассказово», предварительно  сообщив о своем визите по телефону, указанному на сайте. http://www.sz-rasskazovo.ru.

 

«Наконец-то я в Крыму!» – первое, что пришло в голову, когда я вышла одним солнечным июньским днем из метро «Саларьево» и увидела перед собой некие предгорья.

 

Но ошиблась. Может быть лет через сто в Крым и дотянут красную ветку московского метро, а пока я нахожусь рядом с огромной свалкой, поросшей травой. 

Когда я звонила в офис, мне дали телефонный номер водителя, который встречает клиентов возле станции метро и отвозит их в ЖК «Рассказово» на корпоративном микроавтобусе. Действительно, минут за 8-10 водитель довез меня до Жилого Комплекса. Захожу в офис продаж и первым делом оцениваю добротное убранство, заметно, что Застройщик внимателен к мелочам. 

 

Отдельный разговор об уровне обслуживания клиентов. Я не знаю, как здесь относятся к покупателям, уже заключившим договор, но я, как покупатель потенциальный, почувствовала себя клиентом люксового отеля. Начнем с того, что все сотрудники одеты в одинаковые деловые костюмы. Смотреть, как говорится, приятно. А как у них поставлена речь! И, главное, хоть они внешне и производят впечатление вчерашних школьников, однако замечательно знают предмет своей работы, отвечают на все вопросы, не сбиваясь и не обращаясь к «помощи зала». Окажись я проверяющим из центрального офиса, без тени сомнения настояла на выдаче премии сотруднику по имени Денис, вот уж кто точно любит свою работу. Менеджер дал всю основную информацию об объекте, подобрал несколько вариантов под мои капризы и провел экскурсию. Ах да! А еще три раза предложил чай или кофе. Я решила «откушать кофею» из чистого любопытства, дабы дополнить впечатление об уровне обслуживания клиента. Ожидала бурду в пластиковом стаканчике, но девушка секретарь принесла фарфоровую кофейную пару с горячим напитком и пару шоколадок с логотипом Sezar Group. Признаться, я готова долго описывать прелести Компании, вплоть до того, как хорошо пишет ручка, которую мне там подарили. Однако, уже представляю, что скажет читатель: «Да за такие деньги – неудивительно!».  Ну, что есть, то есть.  Но бывает, что в офисах гораздо более дорогих проектов сталкиваешься с таким отношением, будто пришла не за квартирой, а за колбасой в магазин перестроечных времен. 

 

Как оказалось, попасть на стройплощадку можно не всегда. Работы идут очень интенсивно, поэтому лишний раз туда просто не пускают. Но мой запрос все же одобрили, и вместе с Денисом мы отправились на место строительства.  

 

Добраться туда можно только на корпоративном транспорте – отечественном внедорожнике, ибо дорог на территории пока нет. 

 

Как сказал Денис, возле домов уже ведутся ландшафтные работы, но мне удалось увидеть только прокладку коммуникаций. 

 

Строящийся дом на первом плане – корпус 6. 

 

В шестой корпус пока заходить небезопасно, поэтому мы отправляемся в третий, который, напомню, сдается в конце текущего года. 

 

Лично мне показалось, что внешняя отделка оранжевым цветом как-то не вяжется со сталинской архитектурой. 

 

Гостевая парковка окажется между корпусами. У меня есть опасения, что мест для стоянки будет не так много, как хотелось бы. На дом из 500-600 квартир – всего около 30-ти мест. Но это приблизительный подсчет.

 

Напротив третьего и первого корпуса – парк. 

 

Снаружи корпус №3 облицован пока только частично. 

 

Подъезды здесь сквозные, в дом можно зайти как со двора, так и со стороны улицы.

 

Когда мы зашли в подъезд, мне начало чудиться, что нахожусь я не на стройке, а в павильоне Мосфильма, где снимают кино про строителей. Здесь настолько ровно и качественно уложены стены, полы и потолки, что кажется, будто художники-постановщики нарисовали на фанере бутафорскую кладку из кирпича и блоков. 

 

Комната консьерж-службы. 

 

А это колясочная. 

 

И площадка на этаже. 

 

В квартирах тоже все очень даже неплохо. Стены без трещин, сколов и неровностей. Пол  близок к совершенству.  Как говорилось выше, межкомнатных перегородок в квартирах не окажется, стены лишь обозначены. 

 

Правда ведь, похоже на декорации к фильму? Но я проверила – это бетон. 

 

А вот в будущей гардеробной пол так себе. Вокруг все такое ровное да гладкое, что я уже специально начала искать недостатки.

 

Стояк с коммуникациями.

 

На всякий случай зашла еще в парочку квартир, не спрашивая на то разрешения менеджера. Вдруг мне показывают образцово-показательный вариант? Но и в других квартирах дела обстоят также хорошо. 

 

Начиная с третьего этажа балконы будут иметь панорамное остекление. 

 

Вид с балкона в сторону парка. 

 

Не меньшее впечатление произвел на меня и шоу-рум, где партнер Застройщика – компания «MD строй»  демонстрирует варианты отделки. О цене сейчас говорить не стану, потому что она будет зависеть от выбранных материалов. Максимальная стоимость с учетом материалов достигает 35 тыс. рублей за «квадрат».

 

Описывая схему покупки квартиры, Денис рассказал, что здесь возможны разные приятные неожиданности.  К примеру, если вас приведет за ручку тот, кто ранее уже купил квартиру у Sezar Group, не важно, здесь или в ЖК «Николин Парк», то вы получаете подарок в виде бесплатного договора оформления, а тот товарищ – дорогостоящий смартфон последней модели. Договор оформления, к слову, стоит 65 тыс. рублей. Эти деньги мы платим за оформление Договора Долевого Участия (ДДУ, 214-ФЗ) и Свидетельства о собственности в перспективе. Деньги, безусловно, немалые. Поэтому имеет смысл зайти на форумы и найти желающих получить смартфон с яблочком на корпусе. Я лично несколько раз натыкалась на такие предложения. 

 

Менеджер также рассказал и о партнерском бонусе – скидке в размере 1 тыс. рублей со стоимости квадратного метра. То есть, квартира окажется на 50-100 тысяч дешевле и при покупке в ипотеку, и на собственные средства. В принципе, этот бонус как раз нивелирует затраты на договор оформления. 

 

Намерение купить квартиру подтверждается здесь устной бронью на два дня. После этого потребуется приехать в центральный офис и заключить договор оформления и ДДУ. Оплата покупки производится после регистрации ДДУ в регистрационной палате. 

 

Если квартира покупается в ипотеку, то бронь будет возможна только после одобрения заявки банком. По этой части с Компанией сотрудничают Сбербанк, ВТБ24, но наиболее привлекательным здесь считается банк Глобэкс с процентной ставкой 10%. Правда, выбор этого банка лишит покупателя вышеописанных бонусов. 

 

Есть ли у ЖК «Рассказово» достойные соперники? 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в НАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от МКАД	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Рассказово»	7 км	37,76	4,8	4 квартал 2016 года
«Испанские кварталы»	3 км	38,0	3,4	4 квартал 2017 года
«Андерсен»	12 км	38,2	3,2	сдан
«Легенда №18»	4 км	37,0	4,4	3 квартал 2016 года

 

Спустя полтора года ЖК «Рассказово» меня лично ничем не разочаровал. Разве что теперь беспокоит вопрос со строительством дублера МКАД. Совсем не хотелось бы жить под аккомпанемент гула с трассы. Ведь местоположение Комплекса – его главный плюс, за который многие из нас, наверняка, готовы переплачивать. Сочетание транспортной доступности и соседства с лесопарком –  это ли не мечта любого горожанина? В остальном же Проект компании Sezar Group вызывает настоящий восторг: огороженная территория, богатая внутренняя инфраструктура, удобные планировки квартир, интересная архитектура, высокое качество и такие же темпы работ. Развитая  социальная инфраструктура соседних районов Ново-Переделкино и Солнцево позволит спокойно пережить период ожидания сдачи местной школы и поликлиники. 

 

При столь недемократичных ценах трудно советовать Комплекс молодым семьям. Если же бюджет позволяет рассмотреть покупку, то я бы изначально настраивалась на соседство с оживленной трассой, поинтересовалась, где она точно будет проходить и выбрала бы квартиру в наиболее удаленном корпусе. Скорее всего, так и сделаю. Уж очень хорош ЖК «Рассказово» для комфортной и безопасной жизни.