Квартира в новостройке – готовимся к переезду

Покупка квартиры в новостройке – бесспорно радостное событие. Однако бывает так, что после переживания радостных эмоций люди сталкиваются с проблемами и сложностями, которые на самом деле в этой ситуации неизбежны. Чтобы не впасть в тоску и быть во всеоружии, лучше заранее понимать, что ждет покупателей в первый год жизни в новом доме. В данной статье мы рассмотрим, какие трудности ожидают новосела и как с ними бороться. 

 

Переходим к фактам. По статистике, предоставленной компаниями-партнерами, 90% новоселов сталкиваются с различного рода сложностями после переезда в готовый дом. Большая часть всех этих сложностей связана с устранением обычных недоделок, застройщики к этому относятся довольно спокойно, потому что реальной опасности они не представляют. Но, есть такие дефекты, которые свидетельствуют о серьезных проблемах. Например, распространено мнение, что в новом здании трещины в конструкциях – нормальное явление. А из-за этого и дверь покосится, и потолок потрескается по стыкам плит и штукатурка полопается. По этой причине не рекомендуется, например, капитально ремонтировать квартиру в первые 2-3 года, после ввода дома в эксплуатацию. Образование трещин в новых зданиях не редкость, но не стоит все трещины списывать на усадку дома. Усадка (незначительные деформации конструкций здания) происходит, но не приводит к образованию серьезных трещин и не отражается на качестве уже выполненных ремонтных работ. 

 

Многие страхи новоселов по поводу первого года жизни в новых квартирах и проблемах, которые могут возникнуть, сильно преувеличены, считает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. Эксперт объясняет: окончательная усадка здания происходит только спустя семь лет после завершения монтажа, а монолитные и панельные дома в большинстве случаев глобально усаживаются, прежде всего, во время самого монтажа дома (и речь идет лишь о нескольких сантиметрах). Последующие усадки незначительны и не оказывают влияния на отремонтированные стены. 

 

В первые 3 года следует уделять повышенное внимание состоянию несущих конструкций здания – стенам, перекрытиям, каркасу. По словам Алексея Безродного, руководителя Интернет-ресурса «Здание-ИНФО.рф», при обнаружении трещин следует незамедлительно обратиться в управляющую компанию. Ее специалисты обязаны установить наблюдение за трещиной при помощи «маяков» – специальных инструментов, позволяющих отслеживать происходящие изменения. Это требование, закрепленное в правилах эксплуатации, должно неукоснительно исполняться. Также следует обращать внимание и на косвенные признаки деформаций здания – перекос дверей и окон, образование уклона пола, выпучивание фрагментов стен и просадка полов. Все это может свидетельствовать о возможных негативных процессах, происходящих в конструкциях здания. Если при строительстве здания были допущены какие-либо нарушения, то их проявление наиболее вероятно именно в первые три года. Для своевременного выявления и устранение возможных проблем есть три действенные меры. Во-первых, это гарантийный ремонт от застройщика, условия которого прописаны в ФЗ-214 и договорах долевого участия. Во-вторых, обследование здания специализированной организацией не позднее трех лет с момента ввода здания в эксплуатацию. И в-третьих, сплошные осмотры здания два раза в год специалистами службы эксплуатации. 

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» считает, что дефекты строительства можно условно подразделить на две группы. В первую входят недочеты и ошибки, которые легко обнаружить в ходе процедуры принятия квартиры покупателем. Среди них – неровности поверхностей, ошибки монтажа дверей и окон, сколы, неисправность фурнитуры и технологического оборудования. В случае обнаружения таких нарушений технических правил покупатель имеет полное право не подписывать акт приемки, и потребовать от застройщика исправления ошибок. Вторая группа дефектов более «коварная». Они могут проявиться через некоторое время после начала эксплуатации жилья: «цветение углов», конденсат на стенах, неприятный запах от различных материалов. 

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», многие дефекты можно обнаружить только со специальным оборудованием, поэтому не стоит экономить на привлечении специалиста в области строительства. Некоторые технические проблемы обнаруживаются спустя какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию: это может быть промерзание стен, появление трещин и конденсата, плохая шумоизоляция. Обычно это свидетельствует о нарушении технических норм и правил, а также условий проектной документации при строительстве. Необходимо помнить, что согласно седьмой статье Закона об участии в долевом строительстве, гарантия качества самого объекта строительства дается на 5 лет, а инженерного и технологического оборудования – на 3 года. В этом случае владелец квартиры может потребовать устранить обнаруженные дефекты, и застройщик обязан это сделать. Однако может возникнуть и спорная ситуация, для разрешения которой придется привлекать экспертизу и доказывать правомерность своих требований через суд. 

 

Собственникам квартир в новом доме всегда следует быть внимательными и серьезно относиться к любой трещине, чтобы управляющая компания своевременно приняла необходимые меры для устранения проблемы. 

 

Следующие возможные неприятности могут быть связаны с продолжающейся стройкой и ремонтами. Мария Литинецкая отмечает, что в крупных жилых комплексах, которые состоят из нескольких очередей, новоселы первых завершенных домов будут вынуждены какое-то время терпеть дальнейшее строительство комплекса. Кроме того, соседи могут начать ремонт, который может стать источником шума и грязи в общественных зонах. На сегодняшний день законодательство не предусматривает ограничений для ремонтных работ, за исключением запрета на шум в ночные часы. В то же время, период, когда можно проводить ремонт после сдачи дома в эксплуатацию, никак не ограничен, ведь покупатели могут приобрести квартиры и через несколько лет после завершения строительства. 

 

Некоторые строительные компании, чтобы избежать дискомфорта от строительных работ, корпуса жилых комплексов вводят в эксплуатацию кварталами. Кроме того, управляющая компания определяет четкий график производства ремонтных работ в квартирах, включая «тихие часы» днем. 

 

В первый год-два после введения здания в эксплуатацию и заселения жильцов, повышается нагрузка на техническую инфраструктуру. Чтобы избежать засорения мусоропровода, на период проведения ремонтных работ он опечатывается. А для крупногабаритных строительных отходов размещают специальные контейнеры. Также чтобы предотвратить поломку грузовых лифтов, консьержи контролируют нагрузку на них.  Если в доме два лифта, зачастую сперва включают только пассажирский (чтобы все материалы носили по лестнице), а уже после полугода или года введения дома в эксплуатацию начинает работать грузовой. 

 

Эмиль Захаряев отмечает, что в первую зиму, когда дом только набирает тепло, обычно средняя температура в помещениях бывает ниже, чем в том случае, когда уже заселено большинство квартир, и все жильцы пользуются отоплением. Такая ситуация обусловлена не плохим качеством строительства, а общим микроклиматом здания, и придется немного потерпеть. Можно решить эту проблему частично, выставляя регулятор мощности батарей на максимум или используя дополнительные источники локального тепла в виде электрических обогревателей.

 

Бывает, что новоселы сталкиваются с проблемами протечек, в первую очередь снаружи. Косой осенний дождь, сильный ливень с ветром покажут протекающие места и примыкания в окнах и балконах/лоджиях. Впоследствии можно приглашать представителя застройщика для устранения этого дефекта в соответствии с условиями гарантии на квартиру.

 

Иногда у жильцов возникают претензии к качеству водопроводной воды. Речь идет о ее составе, особенно если воду получают из скважины. Зачастую, в силу разных причин, она может содержать в себе повышенную концентрацию неорганических веществ, например, железа. Решение проблемы лежит в ее санитарно-эпидемиологическом и химическом анализе с последующей коррекцией. Этот вопрос обычно решается на административном уровне при официальном обращении в управляющую компанию и соответствующие надзорные органы.

 

Еще одна проблема, с которой может столкнуться новосел, связана с оплатой коммунальных платежей. Мария Литинецкая, предупреждает, что существуют ресурсы с регулируемыми и нерегулируемыми тарифами. К первой группе относится электроэнергия, газ, канализация. Нерегулируемые тарифы устанавливаются для воды и отопления в том случае, если они генерируются автономными средствами жилого комплекса. Действительно, в этом случае тариф за горячую воду может быть довольно высоким, ведь он устанавливается самой управляющей компанией и не контролируется государством. Управляющая компания даже может выставлять отдельный счет за обслуживание котельной. Чтобы это не стало сюрпризом, процесс формирования тарифов за ЖКУ следует выяснять еще до покупки квартиры.  

 

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, отмечает, что комфорт первого года в жизни в новостройке во многом зависит от конкретного проекта. Так, если речь идет о доме с ремонтом, то дискомфорт минимален – никто не сверлит и можно не подстраивать режим дня под соседей. С отоплением тоже нет никаких проблем. Когда застройщик проводит отделочные работы в холодное время года, он обязательно включает тепло, поскольку, к примеру, шпаклевка стен и поклейка обоев требует определенного температурного режима. Поэтому после заселения первых новоселов никаких неприятных сюрпризов быть не может – все отопительные системы уже проверены заранее, на этапе отделки помещений. 

 

Однако самая главная проблема новоселов заключается в отсутствии инфраструктуры. Застройщики часто оставляют строительство школ, детских садов, стадионов, торговых центров и прочих объектов «на потом», поэтому в первые годы жильцам предстоит решить вопрос – куда устроить ребенка в детский сад или школу. Строительство инфраструктуры полностью зависит только от застройщика, на которого повлиять очень сложно. Поэтому при покупке квартиры в новостройке нужно смотреть на более долгосрочные перспективы и заботиться не только о возможных мелких бытовых вопросах, но и о глобальных вещах. 

 

В заключении стоит сказать о том, что первый год жизни всегда сложнее последующих: одновременно выстраиваются жизненные процессы большого числа людей и включается в жизнь само здание, полноценно запускаются в работу все сети. Надо быть к этому готовым и знать, что ответственные застройщики и управляющие компании стараются свести к минимуму весь негатив, связанный с первоначальным периодом проживания в новостройке после заселения. Поэтому о возможной помощи новоселам нужно интересоваться еще на стадии выбора проекта и девелопера.