Тенденции развития рынка жилой недвижимости Подмосковья

В последние два года наблюдалось резкое снижение числа новостроек в Подмосковье, но с июня 2016 года на рынок стали выходить новые объекты, которые выгодно отличает наличие полного объема социальной инфраструктуры, а также рабочих мест.

 

Итак, переходим к конкретным цифрам. Мы уже говорили о том, что рынок первичной недвижимости Московской области сейчас перенасыщен, предложение намного превышает спрос. Сейчас в экспозиции находится порядка 400 объектов (данные предоставлены Ириной Кирсановой, директором по маркетингу АО «Пересвет-Инвест»). И данные цифры не окончательные, объем предложения постоянно растет, только за последний месяц он увеличился почти на 1,5%. В прошлом месяце в Московской области появилось пять проектов (подробную информацию вы можете посмотреть в таблице ниже).

 

Новые объемы жилья, июнь 2016 г.

 

Источник: АО «Пересвет-Инвест»

 

В условиях кризиса и падения спроса застройщики  максимально снижают общую стоимость жилья путем вывода проектов с квартирами небольших площадей с функциональными планировками.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отмечает, что половина всего предложения на рынке – студии и однокомнатные квартиры (49%), двухкомнатные квартиры занимают примерно треть всего объема – 32%, трехкомнатные – 17,5%, четырехкомнатные –1,5%. 

 

Оксана Маторина, руководитель департамента продаж новостроек г. Москвы и МО VSN Realty, выделяет тенденцию выхода на рынок многофункциональных комплексов, которые предполагают в составе не только квартиры, но и апартаменты. Такие проекты, как правило, имеют хорошее расположение, всю необходимую инфраструктуру и все дополнительные опции для покупателей, которые крупные девелоперы предлагают в многофункциональных проектах. Это огороженная территория, видеонаблюдение, индивидуальная отделка мест общего пользования, межквартирных холлов, использование высококачественных материалов в строительстве и отделке. Все больше застройщиков предлагают возможность сделать ремонт в квартире по минимальной цене или сразу предлагают к продаже варианты с ремонтом. Кстати, общепринятой становится практика, когда при покупке апартаментов, которые не попадают под действие программы ипотеки с государственной поддержкой, девелоперы субсидируют ставку за свой счет, компенсируя банкам снижение процентной ставки для клиента.

 

В течение первого полугодия 2016 года покупательскую активность можно охарактеризовать как неравномерную. Первые два месяца квартиры покупали очень активно, вследствие очередного падения рубля и возможной отмены программы льготной ипотеки после 1 марта. Покупатели приобрели недвижимость в первые месяцы после нового года, в связи с тем, что боялись не успеть воспользоваться программой субсидированной ипотеки, поясняет Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Однако, уже с конца марта 2016 года, эксперты наблюдали снижение спроса. Покупатели поняли, что при текущей конъюнктуре рынка им некуда спешить: ведь льготную ипотеку продлили до конца года, цены на жилье зафиксировались на низком уровне, объем предложения оставался достаточно большой и каких либо других внешних «стимулирующих» к покупке факторов не было. Поэтому, начиная с марта, сроки принятия решений о покупке квартиры выросли, в связи с чем, снизился и уровень продаж в целом. 

 

Сегодня финансовые возможности большинства граждан страны ограничены, да и ипотека для многих остается малодоступной. Поэтому, потребители чаще выбирают малогабаритные квартиры (студии и 1-но комнатные квартиры). Говоря о бюджете сделки, Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона, сообщает, что порядка 85% продаж сегодня проходит в ценовом коридоре от 1,5 до 2,5 млн. рублей. И большинство покупок, около 75%, совершается с помощью ипотечного кредита. При этом 97% подобных сделок проходит с использованием программы субсидированной ипотеки.

Андрей Северин, коммерческий директор «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ», эксперт саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО», видит проблему в том, что происходит «затоваривание» рынка жилой недвижимости квартирами – застройщики и девелоперы выводят на рынок собственные объекты, но существующий спрос их не покрывает, а предложение продолжает расти. Цены предложения при этом снижаются, но в силу инертности рынка происходит это достаточно медленно. Девелоперы предпочитают повышать спрос, устраивая различные акции, временные скидки или предлагают «бонусы». Это стимулирует спрос, но, по сути, новые покупатели не появляются, все делят один и тот же «пирог».

 

В разрезе сегментов более популярен сегмент первичной недвижимости, во-первых, она попадает под льготную ипотеку, во-вторых, застройщики, которым нужны деньги, достаточно гибки в ценообразовании и, в-третьих, сказывается избыток предложения. 

 

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», напоминает, что сегодня наиболее активно приобретается жилье в массовом сегменте на старте продаж, поскольку главным фактором, влияющим на принятие решения о покупке, как и полгода назад, остается цена. 

 

По сообщению департамента аналитики Группы компаний INGRAD, ситуация на рынке постепенно стабилизируется, спрос перестал падать, а осенью можно ожидать рост спроса на качественные проекты.

 

По данным компании «Метриум Групп», за первое полугодие 2016 года средняя стоимость квадратного метра квартир в Подмосковье снизилась на 5,8% и составила 86,1 тыс. рублей за кв. м. За месяц цена кв. м. в июне поднялась на 2,4%.

 

Стоимость квартир в июне

 

Источник: АО «Пересвет-Инвест»

Как и в московских проектах, застройщики области делают ставку на минимальный бюджет покупки, чтобы привлечь покупателя. Пожалуй, главной тенденцией можно назвать увеличение скидок. Так, в июне в отдельных проектах предлагался дисконт до 20-25%, хотя даже в новогодние праздники – традиционный период распродаж, они составляли 10-15%. Налицо явный демпинг. Хотя данная тенденция применима не ко всем проектам. В ближнем поясе Подмосковья до 10 км от МКАД проекты пользуются большим спросом, чем их конкуренты, расположенные дальше от Москвы. Поэтому девелоперы наиболее ликвидных проектов могут позволить себе не просто отказаться от больших скидок, но и стабильно повышать цены.

 

Оксана Маторина замечает, что из-за непростой ситуации на рынке застройщики и девелоперы предлагают скидки на квартиры не только в виде акций, а на постоянной основе при 100% оплате. Например, если покупатель оплачивает квартиру без привлечения кредита, ему могут предложить рассрочку до конца строительства. Или, если покупатель приходит с одобренной ипотекой, и на оформление сделки не требуется много времени, застройщики также предоставляют скидки. И если в прежние годы – в 2013–2014 годах – застройщики давали минимальные рассрочки, то сейчас все чаще – до конца строительства.

 

По данным Екатерины Артемовой, средневзвешенная цена по классам выглядит следующим образом:

 

• Эконом-класс – 72,9 тыс. р./кв. м

• Комфорт-класс -74,7 тыс. р./кв. м

• Бизнес-класс  - 122,5 тыс. р./кв. м

 

По сравнению с концом 2015 года уровень цен эконом-класса сократился 6%. Уровень цен комфорт класса сократился на 0,1%. Уровень цен в новостройках бизнес-класса сократился на 13,5%. 

 

Что касается соотношения спроса между Москвой и Московской областью, то в кризис они начинают конкурировать уже между собой. Если раньше квартиры в Московской области покупались по причине невозможности приобрести аналогичное жилье в столице, сейчас московские застройщики стараются предложить такие цены, которые позволяют перетягивать спрос на себя. Сейчас уже есть проекты с ценами в 110 -130 тыс. руб. за кв. м, позволяющие купить квартиру в Москве.

 

Андрей Северин считает, что рынок недвижимости идет вниз, что является неизбежным. Судя по тенденции, до конца года стоимость снизится еще на 3-4%. Тенденция такова, что рынок будет искать некий баланс спроса и предложения. Цены будут постепенно снижаться, но сам процесс постепенно станет замедляться и к какому-то балансу в годовой перспективе все же сведется. Однако, с ним не согласны Дмитрий Пантелеймонов и Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. По данным господина Блинова, до конца 2016 года рынок будет развиваться планомерно. По прогнозам, если не брать в расчет увеличение строительной готовности проекта, общий прирост цен за год будет соответствовать уровню инфляции – 6-7%. В связи с этим, покупка квартиры на этапе котлована остается инвестиционно привлекательным вложением средств. Данное решение демонстрирует большую доходность, чем текущий банковский депозит: по окончании строительства (1-1,5 года) квартира подорожает до 25% в зависимости от ликвидности проекта.

 

Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что в большинстве реализуемых проектов в Подмосковье во второй половине 2016 года сохранится прежняя ценовая динамика: стоимость квадрата будет увеличиваться вследствие увеличения строительной готовности домов, в среднем на 1% в месяц, а также по мере сокращения предложения. На новые проекты цены по-прежнему будут немного ниже рыночных. Кроме того, также как и в прошлом году, застройщики будут активно использовать разнообразные акции и скидки для минимизации падения продаж.

 

При сохранении текущих условий кредитования и продолжающемся снижение реального уровня доходов населения, спрос на новостройки будет постепенно снижаться и дальше, считает господин Пантелеймонов. По итогам 2016 года падение продаж по сравнению с результатами 2015 года может превысить 15%. В целом эксперты едины во мнении, что покупательская активность в течение второго полугодия будет равномерной, за исключением сентября и декабря. В первый месяц осени падение продаж может замедлиться, что в первую очередь связано с началом делового сезона. После летнего отдыха многие начинают решение своих насущных проблем, в том числе и жилищного вопроса, поэтому покупательская активность в данный период, как правило, достаточно высокая. В конце года продажи недвижимости идут традиционно лучше, чем в другие месяцы, обусловленные новогодними акциями и скидками. Дополнительно стимулировать спрос в декабре может и завершение программы субсидированной ипотеки. Ведь пока непонятно, будут ли ее продлевать в 2017 году и вообще, что будет со ставками в целом.

Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья во втором полугодии 2016 года, скорее всего, останется на прежнем уровне. Даже, несмотря на то, что сейчас в стадии разработки находится достаточно много новых проектов, застройщики вряд ли поспешат выводить их на рынок. Впрочем, это в большей степени будет зависеть от уровня текущего платежеспособного спроса.