Итоги полугодия. Рынок первичной недвижимости Москвы

Это третий итоговый обзор, который мы готовим по рынку первичной недвижимости, в этот раз речь пойдет, может быть, о самой желанной жилплощади – о проектах столицы. Традиционно будет рассказано о таких параметрах, как объем предложения, спрос, стоимость квадратного метра и главных тенденциях, выявленных за первые шесть месяцев работы застройщиками, аналитиками, риелторами.

 

Начнем с обозначения процессов, которые сейчас можно отследить на рынке первичной недвижимости Москвы. Итак, по наблюдениям Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», девелоперы все чаще стали уделять внимание проектам «под ключ». Ранее квартиры с отделкой предлагались только в сегментах массмаркет, но сейчас это вполне привычно для проектов высокобюджетной недвижимости. К примеру, в бизнес-классе ранее можно было купить жилье с ремонтом только в одном проекте «Лосиный Остров». Теперь список пополнился ЖК «Фили Парк» и одним из корпусов ЖК «Сердце Столицы». Пока доля квартир с отделкой в бизнес-классе не превышает 2%. Однако однозначно можно говорить о том, что девелоперы всеми способами стараются диверсифицировать предложение, охватив максимальный объем спроса.

 

Как верно замечает Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж Группы ПСН, за последнее время качество квартир с отделкой значительно улучшилось, и за последние полгода спрос на эту категорию квартир чрезвычайно возрос. В связи с этим застройщики тоже пересматривают свой менталитет и стараются расширить ассортимент квартир с готовым ремонтом. Согласно статистике аналитиков Группы ПСН, сегодня больше 50% покупателей рассматривают для себя вариант покупки квартиры с отделкой. 

 

Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group, среди главных трендов 2016 года называет увеличение проектов с максимально эффективными планировками и доступной ценой за лот. Тренд квартир с отделкой также отмечен экспертом, как например, стартовали продажи готовых квартир в ЖК «Ясный». Предлагаются готовые квартиры в корпусе «Ореховый» в трех стилях. Качественные материалы и отделка, не требующие доработок. 

 

Еще один тренд – разнообразный спрос. Проекты в рамках одной площадки с разными сроками реализации – Савеловский Сити, например. Активный спрос как на готовые корпуса, так и на проекты начальной стадии. Нет сосредоточения спроса только на готовых объектах.  

 

Покупатели стали более требовательны и информированы. Выбирают очень внимательно. Раньше обращали внимание на локацию и цену, сейчас рассматривают концепцию благоустройства и ее автора, зонирование территории, отделку МОПов (места общего пользования), социальную и коммерческую инфраструктуру, технические характеристики комплекса – отделка фасадов, производители лифтов и др. Если такого нет в проекте, это очень большой минус. 

 

На самом деле, увеличение числа требовательных покупателей наблюдалось еще до кризиса 2015 года, просто сейчас, когда застройщики находятся в крайне невыгодном положении, это стало чувствоваться острее. Екатерина Тейн, говорит о том, что многие девелоперы вовремя отреагировали на такой запрос со стороны покупателей и сосредоточились, например, на создании среды в проектах, то есть комплексном освоении территории строящегося жилого комплекса. Кроме интересных планировок и красивой архитектуры, которая тоже пользуется сегодня популярностью, клиенты обращают внимание на удобные дворы, транспортную доступность и инфраструктурную оснащенность. Чем разнообразнее и удобнее инфраструктурная среда, тем интереснее считается предложение застройщика. 

 

Две главные тенденции первого полугодия на первичном рынке жилья – продолжающийся рост объемов предложения за счет выхода новых проектов и одновременно с этим снижение среднего уровня цен на новостройки, именно так считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». Чтобы привлечь внимание к своему новому проекту застройщики выставляют на старте минимальные цены, что напрямую отражается на средних показателях рынка.

 

Еще интересная тенденция: на рынке появляются новостройки, обладающие всеми признаками бизнес-класса, но по цене практически на уровне эконома.

Оксана Маторина, руководитель департамента продаж новостроек Москвы и МО VSN Realty рассказывает, что по ее наблюдениям, большим спросом сейчас пользуются квартиры эконом-класса (студии и однокомнатные). Определяющим фактором при покупке является бюджет, соответственно, квартиры маленькой площади раскупаются быстрее. Второй заметный тренд – смешанные типы проектов (апартаменты и жилье), а идеальное сочетание для покупателя – это небольшой метраж в таком проекте.

 

В одной из ранее опубликованных статей мы говорили про смешанные проекты и разбирали причины их популярности, сейчас лишь коротко повторим. Итак, первым определяющим фактором является удобное месторасположение и максимально укомплектованная инфраструктура проекта. Это уже не просто закономерность, а практически аксиома рынка недвижимости – чем больше, масштабнее проект, тем более разнообразной и достаточной инфраструктурой он обладает. Благоустройство, чаще всего концептуальное ну или как минимум в едином стиле на всей территории. И стоимость, как правило в крупных жилых проектах цена за квадратный метр ниже чем в аналогичном точечном проекте, плюс застройщик предлагает довольно ощутимые скидки и бонусы при единовременной и полной оплате.

 

В целом, рынок жилой недвижимости сегодня является рынком покупателя. Большинство девелоперов отслеживают запросы и желания покупателей, а также гибко реагируют на жизненные ситуации  клиента, согласовывая индивидуальные условия покупки в рамках своей финансовой модели.

 

Теперь переходим к цифрам – описанию состояния предложения. Итак, по данным Марии Литинецкой, по итогам первых шести месяцев текущего года на рынке первичной недвижимости столицы находится в реализации 250 объектов, в количестве квадратных метров это составляет порядка 2 700 тысяч. Данные Екатерины Артемовой, директора департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» немного отличаются – в 2 200 тыс. кв.м. эксперт оценила предложение на рынке, при пересчете на количество корпусов цифра составит почти 450 штук. Если сравнивать данные показатели с началом года, то можно отметить увеличение более чем на 10%. 

 

Как отмечают аналитики и эксперты рынка, на протяжении последнего года активнее всего рос сегмента массмаркет – его объем увеличился по разным данным на 40-60%. Аналитики компании «Азбука Жилья» объясняют столь высокий рост фактическим отсутствием наиболее бюджетного предложения в период до второй половины 2015 года. Однако, с  запуском процесса реновации старых промышленных зон, а также освоения строительных площадок на территории «старой» Москвы за МКАДом, за последние 12 месяцев настоящий бум роста бюджетного сегмента на территории столицы. 

 

Что касается комфорт-класса, то, в количестве метров он увеличивался не так активно, не более чем на 4% за первое полугодие 2016, и сейчас его объем составляет порядка 1 000 тыс. кв.м. Показатели в бизнес-классе итого меньше – повышение едва ли на 2%, его объем сегодня соответствует цифре в 1 100 тыс. кв.м (данные предоставлены Владимиром Богданюком, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet).

 

Теперь поговорим о дорогостоящем жилье. Сейчас в сегменте премиум на рынке новостроек Москвы представлено 42 проекта, если считать объем в количестве квартир, то, по данным Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group их число превысит 1200 штук (квартир/апартаментов), из них 170 лотов представлены в сегменте de luxe. Если говорить про общий объем предложения в квадратных метрах, то он составляет порядка 200 тыс. кв.м Как отмечает эксперт, с начала года в высококлассном сегменте произошло значительное сокращение предложения – более чем на 15%. 

 

Одна из важных характеристик предложения в премиальном сегменте – его представленность в рублевом эквиваленте, рассказывает Дмитрий Халин, Управляющий партнер Savills в России. Традиционно данный сегмент всегда оценивался в иностранной валюте, сейчас же более 85% проектов имеют рублевый эквивалент. Это высокий показатель, который был достигнут в рекордные для рынка сроки – чуть более чем за 1,5 года.

 

Прежде всего, рассмотрим распределение предложения по классам комфортности. По состоянию на июль 2016 года лидером был бизнес-класс, именно на его долю приходится почти половина всех площадей, представленных на рынке первичной недвижимости Москвы – более 40%. На втором месте – комфорт-класс с небольшим отставанием в 1,5%. Премиум-, элит- и эконом-классы занимают соответственно третье, четвертое и пятое места.

 

Распределение предложения по территории столицы неравномерно, традиционно здесь популярные районы и те, в которых застройка практически не ведется. Итак, тройка лидеров выглядит следующим образом: первое место с долями чуть более 15% делят ЮАО и ЦАО. Второе и третье места у СЗАО (14%) и САО (12%). Антилидеры – ЗелАО (1,2%) и ВАО (4,2%) (данные предоставлены компанией Est-a-Tet).

 

По типологии квартирографии ситуация с предложением обстоит следующим образом: в массовом сегменте практически 80% занимают квартиры небольшого метража. По словам Марии Литинецкой, на однушки и двушки приходится по 40%. Доля трешек составляет чуть более 12%, а доля многокомнатных квартир (от четырех комнат и выше) – 8%.

 

Бизнес-класс более всего представлен двухкомнатным жильем – почти 37%, на втором месте трешки, их доля соответствует 28%, на однушки приходится 24%, многокомнатные квартиры занимают 8% от всего предложения. Сложнее всего в бизнес-классе найти студии – их процент едва ли дотягивает до 2%.  

Премиальный сегмент в основном представлен свободными планировками, так что процентное соотношение квартир по числу комнат составить довольно сложно.

 

Недвижимость в границах «старой» Москвы – это, возможно, самые желанные квадратные метры нашей Родины, мы это уже говорили, но повторять приятно, хотя бы ради того, чтобы напомнить это застройщикам. Ранее со спросом проблем не было, собственно говоря, результаты первого полугодия 2016 года радуют игроков рынка недвижимости. По данным Марии Литинецкой, количество заключенных договоров долевого участия с января текущего года превысило отметку в 14 тыс., а это на 50% больше чем в аналогичный период прошлого года.  Эксперт это связывает с тремя факторами: продлением субсидированию ипотечной ставки, беспрецедентным объемом предложения по приемлемой стоимости и, самое главное – постепенной стабилизацией курса национальной валюты. Поэтому высокая активность во втором полугодии была зафиксирована не только в массовом сегменте, но также бизнес- и элитном классе.

 

Какие квартиры выбирали покупатели? По данным заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, за последнее полугодие структура спроса в сегменте массмаркет в старых границах столицы выглядела следующим образом. Половина всех сделок (50%) проходила по студиям и однокомнатным квартирам, 37% – по двухкомнатным квартирам, 11% – по трехкомнатным квартирам, 2% – по многокомнатным квартирам. В жилых комплексах спальных районов столицы доля однушек в структуре спроса может достигать и 70%. В объектах же расположенных ближе к центру и в высокобюджетных проектах студии и однокомнатные квартиры чаще занимают меньшую долю среди всех сделок – порядка 30-40%. 

 

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, оценил ситуацию со спросом на апартаменты бизнес-класса. Так, по словам эксперта, с начала года здесь наблюдается следующая картина: если ранее апартаменты покупали в большей степени представители бизнеса, то сейчас они стали более востребованы среди семей. Теперь апартаменты перестают быть так называемым «вторым домом», жильем для одиночек, все больше покупателей рассматривают их как место постоянного проживания с детьми, расположенное в удобной локации. Спрос постепенно растет, рассматриваются в основном двушки и трешки.

 

Что касается дорогостоящего жилья, то здесь также отмечен рост спроса: за первые шесть месяцев 2016 года объем сделок увеличился более чем на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. По словам эксперта за указанный период в текущем году было реализовано порядка 250 квартир и апартаментов на общую сумму почти 20 млрд. рублей. Очень неплохой показатель, особенно если учесть сложное экономическое состояние в России и непростую ситуацию в строительной отрасли. 

 

Фактически такие же показатели по премиальному сегменту называют эксперты ГК «ИНТЕКО» – за шесть месяцев этого года на рынке элитного сегмента было реализовано на 19% больше объектов, чем даже в аналогичном периоде 2014 года: 220 против 185. В плане сравнения 2014 год особенно показателен, т.к. в это докризисное время рынок был на подъеме. В I полугодии 2016-го элитное жилье пользовалось стабильным спросом, а дорогие апартаменты вообще показали существенный рост. Лидером продаж элитного сегмента по-прежнему был ЖК «Садовые кварталы»: за шесть месяцев здесь реализовали 54 квартиры – около 25% от общего числа сделок в сегменте. Также свой весомый вклад в сегмент внесли комплексы элитарных апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Там за соответствующий период продали 24 резиденции.

 

На относительно новые форматы жилья также отмечается повышенный спрос во всех сегментах комфортности. По наблюдениям Дмитрия Коробейкина, вице-президента, руководителя комплекса стратегического развития «Лидер Инвест», набирают популярность так называемые «евродвушки» – однокомнатные квартиры с возможностью трансформации их в двухкомнатные. 

 

Что касается мотивации покупки, то сегодня люди в основном приобретают жилье для жизни, а не с целью инвестиций, поэтому важным аспектом является присутствие паркингов и доступной инфраструктуры – магазинов, школ, больниц и т.д. Именно поэтому новостройки в обжитых районах имеют преимущество.

 

В целом по рынку первичной недвижимости в границах «старой» Москвы на протяжении первых шести месяцев проходила постоянная корректировка стоимости квадратного метра. Незначительное ее повышение было отмечено в феврале, а далее постепенное, но незначительное снижение. Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, говоря о средней стоимости квадратного метра, называет сумму в 170 тыс. руб.

 

Если рассматривать показатели отдельно по классам комфортности, то по данным Георгия Новикова, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средняя стоимость квадратного метра по эконом-классу составляет чуть более 115 тыс. рублей. Средняя цена по комфорт-классу – порядка 155 тыс. рублей, бизнес-класс зафиксирован на отметке в 230 тыс. рублей. 

Что касается элитной недвижимости, то здесь, по данным ГК «ИНТЕКО» средняя долларовая цена квадратного метра за прошедший год снизилась на 20% и составила на конец июня примерно 12,5 тысяч. Однако в рублевом эквиваленте цена за два года выросла на 27% (с 630 тыс. до 800 тыс. руб.). В основном, такие колебания были связаны с произошедшей девальвацией рубля. Нестабильная экономическая ситуация вынудила многих девелоперов перейти на рублевые расчеты, сохранив тем самым уровень продаж на приемлемом уровне.

 

Вы помните, как начинался 2016 год? Ни один серьезный эксперт, работающий на рынке первичной недвижимости столицы не давал оптимистичных прогнозов на текущий год, но сейчас показатели говорят о том, что ситуация постепенно выравнивается, рынок приходит в свое нормальное рабочее состояние. Текущий небольшой спад покупательской активности больше объясняется сезонностью, нежели глобальными экономическими факторами, а в осенне-зимний период все рассчитывают на возвращение клиентов и высокий уровень сделок.

 

Более половины экспертов и игроков рынка, принимавших участие в подготовке материала, отмечают тот факт, что рынок прошел «дно» и теперь будет постепенное восстановление. Конечно, сейчас рост и динамика слабее того, что мы наблюдали в 2009 году, но в том, что кривая пойдет вверх и отрасль вновь оживится – не сомневается уже никто.