Рай в промзоне

Промзоны – это огромные территории, порядка 19 Га, которые занимают значительный процент от общего объема земель Москвы – более 18%, находятся в старых границах столицы, имеют зачастую удобное расположение и очень непривлекательную историю со всеми вытекающими последствиями. Сомнительная экология, неблагоприятное окружение, депрессивная застройка и самое главное – скептическое отношение покупателей. Вы бы хотели жить в промзоне? Нет? Тогда читайте до конца, этот материал полностью изменит Ваше представление о промышленных территориях.

 

Не станем тратить время и начнем рассказывать про достоинства территорий, в которых сейчас так сильно заинтересованы многие девелоперы. И не случайно: реновация промзон для застройщиков – это фактически единственная возможность получить земельный участок в привлекательных и наиболее востребованных локациях. Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», считает, что расположение таких участков, вообще, является главным преимуществом проектов с «промышленным прошлым», ведь большинство из них находится на территории старой Москвы, причем иногда в историческом центре. Прибыль от продажи жилья в таких районах перекрывает все издержки, связанные с демонтажем, вывозом мусора, рекультивацией и другими мероприятиями, предваряющими строительство. 

 

Второе преимущество – большой простор для фантазии девелопера, ведь промзоны, как правило, масштабны, и историческая застройка не мешает комплексному переустройству территорий. Станислав Архипов, руководитель Департамента развития проектов ЗАО «Дон-Строй Инвест», поддерживает коллегу в данном вопросе. По его словам, масштаб площадок и относительная дешевизна земли, плюс единая стратегия застройки, позволяет формировать на этих территориях качественно новую городскую среду, максимально учитывающую потребности людей, которые там будут проживать и работать. Как правило, это многофункциональная и разнообразная застройка, где сочетаются жилье, социальная инфраструктура, центры деловой активности, спортивные, общественные, культурные и творческие пространства. Именно такой формат  идеально отвечает принципам так называемого «нового урбанизма» и формирует дружелюбную среду в проектах комплексного развития территорий.

 

Третье преимущество – наличие высокомощных коммуникаций и удобных подъездных путей, которые раньше обслуживали производства. Такое наследие, по мнению Андрея Колочинского, можно использовать для новых жилых или офисных комплексов. И наконец, промзоны, как правило, находятся в развитых районах столицы, где нет недостатка рабочих мест.

 

Если говорить про плюсы для города, то генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина считает, что основные положительные моменты заключаются в выводе территорий, которые считаются депрессивными. Промзоны – это болевые точки  города, когда стоят заброшенные производства, то нет понятия полноценной городской среды. Если действующая промышленная индустрия устарела и уже не отвечает нормам безопасности и экологичности, то зачастую проще и дешевле ее вывести за пределы города, нежели модифицировать. 

 

Примеров успешного переустройства бывших промзон в Москве уже много: «Даниловская мануфактура» на месте Завода им. Фрунзе, ЖК «Садовые кварталы» на месте предприятия «РТИ-Каучук», ЖК «Большое Кусково» на территории Кусковского химического завода и др.

 

Реновация промзон решает сразу несколько важнейших для города и его жителей задач – ликвидирует отдельные территории, никак не вовлеченные в активную жизнь города, и минимизирует общее количество таких пространств, рассказывает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Преобразование промзоны в жилой квартал восстанавливает сообщение и контакты между обособленными ранее районами, делает структуру городской среды гораздо более проходимой, взаимосвязанной и дружественной рядовым жителям.

 

Вообще, переформирование функционала той или иной территории города в зависимости от существующих запросов горожан – нормальная практика. Она широко распространена во всем мире и позволяет городу жить и развиваться не в ущерб существующей застройке. По мнению Ивана Татаринова, коммерческого директора компании Glincom, рано или поздно к «промышленным» резервам обращаются во всех городах, и Москва не исключение. Взять хотя бы Новый Сити в Доклендс, Коп Ван Зюйд в Роттердаме, шахты Цольферайн. Уже есть много примеров потрясающего преобразования. 

 

Что касается Москвы, то сейчас для производств нужны меньшие площади, кроме того, многие московские промзоны, как уже не раз было сказано, находятся в центре города, а это исключает вопрос о «профильном» развитии этих земель. Еще один момент: часть таких территорий занята «стихийными» арендаторами с профилем бизнеса, совершенно несоответствующим потребностям района, а порой и слабо подконтрольным налогообложению. При этом кадастровая стоимость земель и строений на них постоянно растет, особенно в центральных и «околоцентральных» районах. Таким образом, освоение промзон в этом контексте можно рассматривать, как вывод неэффективных предприятий с перспективных для развития города участков.

 

После того как выяснен интерес застройщиков и стало понятно что они готовы почти безоговорочно браться за развитие данных территорий и их качественное преобразование, поговорим о том, какие плюсы могут быть у покупателей, будущих жителей нового пространства. 

 

Одно из неоспоримых преимуществ проектов бывших промзон, как уже говорилось ранее, принцип квартальной застройки: дворы без машин, безопасная и охраняемая придомовая территория, прогулочная зона (парки, бульвары прогулочные набережные), собственная инфраструктура в шаговой доступности, современная архитектура. Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», считает, что на сегодняшний день ЖК «Ривер Парк» пока единственный проект в массовом сегменте Москвы, в котором учтены все требования к квартальной застройке. 

 

В целом проекты реновации выгодно отличаются именно эффективной организацией территории. Девелоперы, в данном случае, не ставят перед собой цель «выжать» максимальное количество квадратных метров из застраиваемого участка, а заботятся в первую очередь о комфорте будущих жителей. 

 

Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», говоря о преимуществах подобных жилых комплексов для покупателей, на первое место ставит яркую архитектуру, ведь над проектами редевелопмента промзон часто работают крупные архитектурные бюро. Именно поэтому у клиента появляется возможность приобрести квартиру в современном доме с выразительной архитектурной концепцией, авторским дизайном общественных мест и высоким качеством строительства.

 

Большинство промзон, особенно локальных, находятся недалеко от центра, зачастую – рядом со станциями метро, что дает дополнительные преимущества по сравнению с проектами, строящимися в спальных районах на периферии города. Кроме того, жители смогут пользоваться развитой инфраструктурой района, расположенной в шаговой доступности. 

 

Однородная среда, как с градостроительной точки зрения, так и с социально-демографической – важное преимущество проектов редевелопмента промзон перед точечной застройкой. Здесь не будет ни коммунальных квартир, ни общежитий, а жители смогут разделять общие ценности, ориентируясь на предложенную застройщиком концепцию. 

 

Собственно, главное преимущество работы в промзонах – возможность вывести на рынок непросто очередную новостройку, а «город в городе», именно такого мнения придерживается  Андрей Колочинский. В пример ставится ЖК «Кварталы 21/19», где помимо жилой застройки появятся школа и три детских сада, многоуровневый паркинг, торговый комплекс, храм и станция метро. Также в подобных проектах уделяется особое внимание благоустройству и озеленению пространства, так в «Кварталах 21/19» 3 га отведены под создание зеленого бульвара длиной 900 метров, который протянется вдоль жилых домов к площади перед строящейся станцией метро «Стахановская». На самом деле это не единственный бонус проекта, застройщик настолько скрупулезно работал с ним, что предусмотрел разнообразные досуговые зоны, скейтпарк, террасу для йоги, амфитеатр и солярий, гамаки и многое другое. 

 

Особенные аспекты, о которых далее пойдет речь, в основном являются дополнительной нагрузкой для девелоперов, но не для покупателей. Например, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», при развитии бывших промышленных территорий можно столкнуться с такими «подводными камнями» как нигде необозначенные кабели газо- и водоснабжения, проходящие прямо на месте фундамента будущего дома. Иногда застройщику приходится в буквальном смысле «выкорчевывать» старые коммуникации давно заброшенных заводов. По сути, земельный участок на месте бывшей промзоны – «кот в мешке» и застройщикам нужно быть готовыми к необходимости решать нестандартные вопросы.

 

Еще одна проблема большинства девелоперов, возникающая при освоении бывших промышленных зон – невозможность договориться с собственниками о выкупе земли, участки здесь редко принадлежат только одному юридическому лицу, обычно речь идет о десятках небольших компаний-владельцах, которые крайне неохотно идут на диалог с застройщиком. 

 

Но вскоре ситуация изменится. В этом году был принят закон о развитии промзон, который регулирует порядок вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах промышленной зоны, в процесс комплексного развития. Безусловно, это очень важный закон, который даст новый стимул для реконструкции и обновления.

 

В целом никаких преференций со стороны города застройщики не имеют. Да, власти помогают благоустраивать набережные Москвы-реки, как, к примеру, в ЖК «ЗИЛАРТ», но это скорее исключение. Порой, вместе с участком девелоперы получают обязательства и ограничения по концепции объекта, которая должна соответствовать архитектуре города и не противоречить ей.

 

При развитии территорий придется учитывать не только технические аспекты, Лариса Швецова говорит о специфике потребительской, а именно – отношении покупателей к жилью на месте бывших промышленных зон. Некоторые клиенты абсолютно безосновательно и предвзято относятся к экологической обстановке в проектах редевелопмента. Для многих такие земельные участки нередко ассоциируются с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом и т.д. Однако, это большое заблуждение: по итогам экспертизы проводится рекультивация земель, порой просто почва вывозится и завозится новый грунт. Есть проекты, которые могут похвастаться соседством с набережной и парком, а это есть даже не у каждой элитной новостройки, не говоря уже о массовом сегменте. Тем не менее при реализации проекта в промышленных зонах надо быть готовым работать с возражениями и объяснять клиентам «прописные истины», ведь при проектировании комплекса действуют жесткие требования и нормы по самым различным критериям, в том числе и экологическим. В случае, если комплекс по тем или иным причинам не проходит по СНИПам, застройщик обязан провести рекультивацию и экологические изыскания.

 

В среднем освоение промзоны в Москве обходится девелоперу на треть дороже, чем комплексное освоение новой территории, рассказывает заместитель гендиректора демонтажной компании «Арасар» Николай Афонин. Значительно минимизировать затраты позволяет демонтаж объектов методом рециклинга строительных отходов, когда по факту разбираемое здание дробится до бетонного и кирпичного боя. На выходе получается вторичный материал, похожий на щебень. Он может быть использован на стройке повторно. Таким образом, инвестиции на демонтаж старых построек можно свести до нуля.  

 

Но, несмотря на все вышеописанные трудности, девелоперы все равно берутся за реализацию подобных проектов, потому как это стратегический земельный запас столицы, составляющий фактически одну пятую от ее территории и обладающий хорошим потенциалом. Так что, скорее всего, мы увидим в ближайшие 5-10 лет амбициозные и интересные проекты, преобразующие отдельные районы и все городское пространство в целом.