Итоги первых месяцев работы на рынке новостроек Москвы

Сегодня в статье мы совместно с нашими экспертами рассмотрим, как начинался год 2017-ый для московского рынка первичной недвижимости, какие произошли перемены и что нас ждет дальше.

 

 

Как правило, январь является одним из самых спокойных месяцев для рынка новостроек. Однако в этом году он выдался достаточно оживленным. В первый месяц нового года объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 6,4% и составил 39,1 тыс. квартир, сообщил Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Предложение в бизнес-классе показало наибольший рост – 18,4%, сегмент комфорт вырос на 1,4%, эконом остался без изменений.

 

В конце января объем предложения составлял 3 млн кв. м, что на 10%  выше декабря 2016 года, сообщила Денисова Ольга, Компания «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). Эксперт опасается затоваривания рынка массового сегмента, ведь именно там можно наблюдать большое количество проектов. В сегментах «бизнес» и «премиум», напротив, спрос еще не насыщен, и удачные проекты достаточно быстро раскупаются. Интересно, что в экономклассе наблюдается тенденция к сокращению площадей, в то время как в у покупателей элитной недвижимости повышенным спросом пользуются большие квартиры не менее 200 кв. м. 

 

По данным компании «Метриум Групп» в структуре предложения в столице лидерство по итогам января 2017 года принадлежит одно- и двухкомнатным квартирам – 39% и 41%, соответственно. Трехкомнатные квартиры заняли 15% предложения, на студии и многокомнатные лоты пришлось по 4% и 1% рынка.

Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP отметил, что пока сохраняются тенденции 2016 года: на рынке появляется все больше качественных проектов с  интересными архитектурными концепциями, разнообразным набором инфраструктуры, а также удобными финансовыми инструментами и выгодными условиями для приобретения жилья. Сегодня практически все крупные компании  предлагают дополнительные бонусы для покупателя – акции, скидки и гибкие условия рассрочки. Кроме того, девелоперы, чтобы привлечь клиентов, стараются  выделить свой проект среди других, сделать его не только удобным для жизни, но и добавить ему индивидуальности. Застройщики, стараясь  сделать свой проект интересным и уникальным, все чаще привлекают к проектированию известных российских и зарубежных архитекторов.

 

 

По словам руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяны Подкидышевой, первая неделя января была спокойной. Сказывались новогодние праздники. Однако даже в этот период покупатели интересовались новыми объектами. Спрос простимулировали специальные новогодние предложения от застройщиков. Оставшиеся дни месяца прошли весьма активно, покупатели демонстрировали устойчивый  интерес к приобретению недвижимости, тем более что ставки по ипотеке остались оптимальными даже вне действия господдержки.  На столичном рынке новостроек произошло незначительное снижение числа сделок по сравнению с прошлым годом – с 1801 (в январе 2016) до 1782 (в январе 2017 года).

 

Основным спросом пользуются квартиры в ценовом диапазоне от 5 до 9 млн рублей, при этом средняя стоимость квартиры составляет 9,9 млн рублей. При распределении по количеству комнат наиболее востребованы среди покупателей новостроек однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Самые популярные площади – 30-50 кв. м (почти 40% от общей доли спроса). Таким образом, Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, делает вывод, что наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются квартиры с минимальным бюджетом покупки, который достигается за счет компактной площади. 

 

Представители компания «Лидер Инвест» не разделяют такую точку зрения, по словам их пресс-службы, главными тенденциями на рынке новостроек являются: смещение спроса в сегмент более качественного жилья и движение застройщиков навстречу новым покупательским предпочтениям. Покупка квартиры теперь продумывается в первую очередь с точки зрения комфорта, среды обитания. Спросом пользуются просторные квартиры – даже из однушек активнее продаются варианты с площадью около 40 кв. м. Сегмент комфорт сегодня – это уже не дешевое жилье, а доступный бизнес-класс со всеми соответствующими опциями и характеристиками.

 

Такого же мнения придерживается и Татьяна Подкидышева, она отмечает, что покупатели активно рассматривают проекты комфорт-класса, предполагающие сочетание качественной жилой среды и выгодных цен. Сейчас больше внимания, чем раньше, уделяется архитектуре, оформлению вестибюлей и входных групп, концепции благоустройства придомовых территорий  и составу инфраструктуры на территории проекта. Застройщики следуют новым тенденциям, предлагая не только базовые объекты, но расширяя возможности покупателей в плане отдыха. 

 

 

В настоящее время уровень цен остается стабильным. Застройщики сдерживают повышение стоимости квадратного метра за счет акций и скидок. Снижение ставок по ипотеке также благоприятно влияет на спрос. 

 

По данным компании «Метриум Групп», в январе 2017 года средний бюджет предложения практически по всем типологиям квартир, кроме многокомнатных лотов, незначительно снизился. Стоимость студий упала на 1,4% до 4,4 млн рублей. Стоимость однокомнатных квартир опустилась на 0,8% до 6,1 млн рублей. Цена двухкомнатной квартиры равна 8,9 млн рублей, что на 1,9% меньше чем в предыдущем периоде (месяце). Трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,4 млн рублей, на 1,5% дешевле. 

 

Однако, Владимир Каширцев говорит, что в наступившем году средневзвешенная стоимость на первичном рынке Москвы (без учета элитной недвижимости) незначительно выросла. Так, стоимость квадратного метра в январе 2017 г. составила 211,7 тыс. руб./кв. м, таким образом, увеличившись с декабря 2016 г. на 0,8%. Основным драйвером роста стал комфорт-класс, он вырос на 2,2% до 167,4 тыс. руб./кв. м.

 

Февраль нового года продолжил курс января, как и в предыдущем месяце, решающим фактором, оказывающим влияние на стоимость квартир, остался курс укрепления рубля. В связи с этим, цены на жилье имеют разнонаправленную динамику – стоимость квадрата в рублевом выражении падает, а в долларовом растет. Таким образом, на фоне сильного рубля цена на новостройки также незначительно сократилась.

 

Среди причин роста цен на новостройки пресс-служба компании «Лидер Инвест» называет более высокие требования современного покупателя к качеству проекта и предельно возможное снижение цен в предыдущие годы. 

 

Анастасия Муромцева, руководитель коммерческого департамента ГК «Премьер», ожидает стагнацию цен в первом полугодии 2017 года и рост в 3-4 кварталах. Согласно ее прогнозу, по итогам года жилье подорожает в пределах целевых показателей инфляции на 4-6%.

 

Многие эксперты рынка прогнозируют снижение процентных ставок по ипотеке, призванное не допустить падения ипотечного рынка после отмены программы господдержки. С учетом того, что сделки по ипотеке составляют значительную долю в структуре продаж, снижение ставок по кредиту поможет в некоторой степени нивелировать увеличение общей стоимости жилья.       

 

 

По прогнозам экспертов в наступившем году на рынок новостроек выйдут около 70 новых жилых комплексов, что по площади составляет 1,6 млн кв. м. Учитывая ввод новых квартир в уже строящихся домах, объем предложения в 2017 году составит 2,3 млн кв. м. А если прибавить к этой сумме первичный рынок Новой Москвы, на  рынке будет представлено 3,2 млн кв. м, что на 10% больше показателя предыдущего года. В целом, отмечает  Юлия Сапор, показатели уровня спроса на первичном рынке столицы говорят о том, что структура предложения (большой выбор на различных этапах строительства в сегментах комфорт и бизнес) вкупе с предоставляемыми условиями реализации от девелоперов поддерживают уровень спроса на достаточно высоком уровне. И в следующем году есть вероятность его удержать и улучшить. При этом дальнейшее развитие в среднесрочной перспективе выглядит неоднозначно и будет зависеть как от макроэкономических показателей, так и от целевых мероприятий на рынке. Практика показывает, что большое влияние на рынок оказывает ипотечное кредитование, развивающееся при непосредственном участии государства, что отразилось на показателях спроса в 2016 году. Сейчас ипотечный рынок формирует довольно комфортные условия для роста спроса. 

 

По мнению Владимира Богданюка, директора департаментов проектов Est-a-Tet, вследствие общих экономических факторов, в первую очередь  сокращения реально располагаемых доходов граждан, а также планируемое завершение программы ипотеки с господдержкой, возможное снижение спроса.

Уровень средних цен вероятнее всего будет иметь разнонаправленную динамику и зависеть в основном от объема и структуры предложения – новое предложение традиционно будет «тянуть» среднюю цену вниз, а проекты с более высокой стадией строительной готовности, наоборот, вверх.

 

Большинство экспертов настроены оптимистично, так Роман Строилов ожидает возвращение спроса на рынок, более высокую активность покупателей и устойчивый спрос  на фоне стабилизирующейся экономической обстановки. 

 

Специально для портала "Все Новостройки.ру"