Рынок новостроек Новой Москвы в первые месяцы 2017 года

на фото: мкрн Новые Ватутинки

 

Сегодня в статье мы рассмотрим, как начался 2017 год для первичного жилья Новой Москвы, и что уже изменилось по сравнению с предыдущим годом. 

 

 

Прежде всего, подведем итоги 2016 года и отметим, что для рынка новостроек Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) он оказался вполне благополучным. Девелоперы вывели на рынок более 11 тысяч квартир, превысив показатель прошлого года на четверть.

 

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», в январе наступившего года объем рынка новостроек уменьшился на 13,6% по отношению к декабрю. Столь существенное изменение связано с приостановкой продаж в одном из проектов, что, в свою очередь, негативно повлияло на объем предложения. В январе на рынке было представлено 229 объектов, в декабре – 265. Относительно ноября 2016 года количество квартир, готовых к продаже также снизилось, но на менее существенную величину ( 1,9%). 

 

Однако цифры, приведенные компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», отличаются от представленных выше. По их данным, в январе 2017 года вниманию покупателей предлагалось 11,4 тысяч квартир, что выше чем в декабре предыдущего года на 4%. В феврале 2017 объем предложения снизился до 11,3 тысяч квартир. Общая площадь жилых площадей составила 591 тысяч кв. м. 

 

Девелоперы сделали ставку на квартиры комфорт-класса, на их долю приходится три четверти от общего объема предложения. Далее по популярности находится экономкласс – приблизительно 16-17%, бизнес-класс составляет 8%. Квартиры премиум-класса и элитная недвижимость практически не представлены.

 

Одной из главных тенденций, которую выделяют эксперты, является преобладание в новостройках студий и однокомнатных квартир, они составляют более половины предложения. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры занимают 38% и 14% рынка соответственно. На жилье, в котором более четырех комнат, приходится менее 1%. 

 

Преимущественно новостройки сосредоточены в Новомосковском административном округе (почти 70%). В основном здесь преобладает многоэтажная застройка. А тем, кто предпочитает жить в малоэтажных домах, можно рассмотреть Троицкий АО, именно здесь расположено более 80% малоэтажной застройки.

 

Согласно информации, опубликованной компанией «Метриум Групп», в 2016 году почти все дома, вышедшие на рынок, относятся к многоэтажным комплексам. В связи с этим, а также со снижением предложения в малоэтажном сегменте, сегодня в многоэтажках предлагается самое большое количество квартир – более 75%. На долю среднеэтажных новостроек приходится 16% рынка. Квартиры в малоэтажных домах продаются в девяти комплексах и составляют 9% от общей доли предложения. Нужно отметить, что на рынок Новой Москвы приходится порядка 30% всего предложения столицы, что является достаточно хорошим показателем. Доля малоэтажного сегмента невелика, а вследствие высокого уровня спроса и отсутствия нового строительства, будет снижаться и дальше. В ближайшей перспективе застройка в Новой Москве преимущественно останется многоэтажной. В ТАО по-прежнему сохранятся условия для развития малоэтажного строительства: удаленность от МКАД, невысокая плотность застройки и благоприятная экологическая обстановка. 

 

Еще одной тенденцией является изменение структуры экспозиции. Этому способствует строительство большого количества новых многоэтажных жилых комплексов. Так, всего пару лет назад в ТиНАО преобладали дома с высокой степенью готовности. Сегодня картина изменилась – доля квартир в построенных домах не превышает 20%, а порядка 30% жилья приходится на ЖК на начальном этапе строительства.

 

В начале 2017 года эксперты увидели снижение интереса девелоперов в развитии строительной деятельности в Новой Москве. Так, количество разрешений на строительство, полученных в феврале сократилось на четверть по отношению к усредненному значению за 2016 год. 

 

 

По словам руководителя управления аналитики и оценки ГК «А101» Цветова Дмитрия, спрос все больше смещается в сторону квартир с большими площадями, трех- и четырехкомнатных. Доля однокомнатных квартир в структуре продаж января 2017 года на 10% ниже, чем на протяжении всего 2016. Рынок перенасыщен студиями и 1-комнатными квартирами «под аренду», на которые делали ставку многие застройщики в последние 2 года. В целом, средняя площадь проданных квартир выросла на 7,5%. Связано это как с улучшением социальной инфраструктуры (открытием школ, детсадов и т.д.), что увеличивает привлекательность для семей с детьми, так и с ростом доли больших квартир в предложении. Большое влияние оказывают на спрос и видимые изменения в плане транспортной доступности новых территорий – реконструкция главной автомобильной магистрали, активное строительство новых трасс, открытие запланированных станций метро. Эксперты ожидают от 2017 года дальнейшей положительной динамики продаж. В том числе это будет связано и с началом работ по строительству продолжения Сокольнической линии, протяженностью около 10 км и открытием 4-х новых станций. 

 

 

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО в январе составила 98 544 рубля: прирост по отношению к предыдущему месяцу был значительным – на 11,7% – это можно объяснить изменением структуры предложения (были приостановлены продажи в одном из проектов с низкой ценой). 

 

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средневзвешенная цена «первички» в первый месяц 2017 года составила 100 тысяч рублей за квадратный метр. Далее рассмотрим стоимость недвижимости по классам комфортности: в начале года эконом-сегмент можно было приобрести в среднем за 88 тысяч руб./кв. м. Стоимость комфорт-класса – 98 тысяч рублей, за квадратный метр в квартирах бизнес-класса нужно было заплатить в среднем 137 тысяч руб. 

 

Среди наиболее доступных вариантов можно выделить квартиры в ЖК экономкласса «Борисоглебское», в котором стоимость квартиры площадью 34,8 кв. м составляет всего 1,9 млн рублей. За ту же стоимость можно приобрести жилье комфорт-класса в ЖК «Баркли Медовая Долина», но только это будет 20-метровая студия. В сегменте «бизнес» самым доступным вариантом является квартира за 5,8 млн рублей и площадью 38 кв. м.

 

Стоимость квартир сильно зависит от ипотечной программы. Но пока доля ипотеки остается на уровне 2016 года, то есть отмена господдержки на структуре сделок не сказалась, замечает Дмитрий Цветов.

 

Итак, первые месяцы на рынке первичной недвижимости Новой Москвы оказались весьма активными. Многие девелоперы для стимулирования спроса проводили акции и предлагали скидки, поэтому квартиру можно было купить по достаточно умеренной цене. Несмотря на рост предложения, стоимость квартиры в новостройке в январе полностью совпала с показателем ноября 2016 года. Эксперты видят причину в большом количестве квартир в домах на нулевом цикле строительной готовности. 

 

 

По прогнозам экспертов, в новом году на рынке первичного жилья по-прежнему сохранится высоко-конкурентная среда. Также сильное влияние будет оказывать строительство новостроек в старых границах Москвы. В силу своего удачного расположения Новомосковский административный округ, а точнее, территория, прилегающая к МКАД, сохранит наибольшую привлекательность как для застройщиков, так и для покупателей. По мере развития дорожных магистралей и метрополитена, девелоперы будут все более интенсивно продвигаться вглубь округа. Так, сегодня более 60% всех строительных объектов находятся поблизости от станций метро, запланированных к открытию в ближайшие 2 года. В 2017 году уже открыли 3 станции Калининско-Солнцевской ветки метро, продолжаются работы на других станциях желтой линии. Не за горами день запуска участка дороги от деревни Ботаково до Боровского шоссе. Активно ведется строительство трассы, которая соединит районы Солнцево, Бутово и Видное, завершение которой запланировано на 2018 год. 

 

Некоторые эксперты считают, что до принятия генерального плана развития ТиНАО, девелоперы не будут активно осваивать новые территории. Работать без знаний, где пройдет новая трасса или будет воздвигнут офисный центр достаточно сложно. Если в Новой Москве не будет серьезных деловых «якорей», существует вероятность, что она станет развиваться как Подмосковье, а не как столица. 

 

Григорий Алтухов, директор по развитию «ДСК-1» опасается, что правительство может изменить сценарий развития территорий в обратную сторону, т.е. не исключает возможность возврата новых округов обратно под контроль Московской области. Также в связи с кризисными явлениями в экономике настораживает вероятность временных сдвигов запланированных к вводу объектов транспортной инфраструктуры, а в самом худшем варианте и вовсе их отмена.

 

Однако, по словам Владимира Жидкина, руководителя Департамента развития новых территорий, летом 2017 года должны быть приняты новые правила землепользования и застройки, после чего будет рассмотрен вопрос утверждения Генплана. Он отмечает, что вследствие довольно низкой, по столичным меркам, стоимости, транспортной доступности, развитой социальной инфраструктуры, а также возможности получения постоянной московской прописки спрос на жилье активно растет. Некоторые граждане продают свои квартиры в других городах и покупают жилье в Новой Москве в расчете на возможность получения столичной пенсии. За последние 4 года более 100 тысяч человек переехали в ТиНАО. Представители власти настроены весьма оптимистично, оценивая потенциал развития новых территорий достаточно высоко.