Итоги первого полугодия рынка первичной недвижимости

В течение первого полугодия 2017 года всего два фактора оказывали на рынок первичной недвижимости столицы определяющее воздействие – это неуклонно растущее предложение и стабильно ослабевающий спрос. 

 

В первом случае следует отдать должное девелоперам. Активность игроков строительного рынка, их целеустремленность в плане реализации проектов и выведения на рынок качественных и интересных площадей напоминают историю про того мышонка, который попал в банку со сливками, взбил их в масло и смог выбраться. Если кто-то из читателей еще не успел проникнуться уважением к основному числу застройщиков, то предлагаю сделать это сейчас и незамедлительно. Только подумайте, на протяжении долгого времени, несмотря на сложную экономическую ситуацию, большая часть девелоперов Москвы (если требуются цифра, то можно нарисовать такую – 99%) не просто активно работают, а работают качественно, пополняют число новостроек проработанными и концептуальными проектами, и это в ситуации, когда себестоимость строительства стабильно растет. 

 

Что касается второго фактора (речь идет про спрос, конечно), то тут уж, увы, движение вялотекущее по направлению вниз. И, безусловно, не в лени народной дело, а в тощих кошельках. Как бы не хвалили аналитики высокие московские зарплаты, как не завидовали регионы уровню жизни москвичей, а без ипотеки приобрести драгоценные квадратные метры в столице у них сейчас не получается. Даже в эконом-классе, даже с учетом безумного количества скидок, которые предлагаются застройщиком, даже при медленно снижающейся стоимости этого самого жилья.   

 

Описанные выше разнонаправленные факторы сейчас формируют основные тенденции столичного рынка первичной недвижимости в сегменте масс-маркет. По словам руководителя комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест», Виктора Черкасского, среди наиболее явных можно назвать следующие:

Слова коллеги дополняет Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», называя, в числе прочих тенденций, еще факт перетекания части спроса из Подмосковья в Москву, ввиду незначительной разницы в цене между столичными проектами эконом-класса и жилыми комплексами в ближайшем Подмосковье. К основным тенденциям рынка также можно отнести и многочисленные акции и скидки, которые сегодня стали фактически постоянным явлением – их для стимулирования своих продаж предлагают большинство застройщиков. Еще одной тенденцией сегодняшнего рынка является сокращение числа инвестиционных сделок. Приобретать недвижимость с целью перепродажи в краткосрочной перспективе уже не выгодно, поскольку цены стабильны и растут лишь по мере повышения строительной готовности домов. Те, кто вкладывают в новостройки с инвестиционными целями, делают это по большей части для сохранения собственных средств, хорошо заработать на перепродаже данного актива можно будет лишь в среднесрочной перспективе, после завершения экономической нестабильности и начала роста цен на недвижимость.

Теперь расскажем в цифрах и фактах о том, как девелоперы пополняли рынок новыми проектами. Итак, по словам Марии Литинецкой, за первые шесть месяцев текущего года на рынке новостроек московского масс-маркета появилось 20 500 квартир. Большая часть нового жилья представлена в комфорт-классе – почти 90%, остальной объем – эконом-класс. Гораздо большее число квартир насчитал Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», по его данным на конец первого полугодия объем предложения в массовом сегменте составляет порядка 28 000 квартир, что соответствует 1 650 000 кв. м и 85% от этого объема приходится на комфорт-класс. Наиболее значительные цифры по объему предложения в границах «старой» Москвы приводит Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина – 2 700 000 кв. м (в данном случае, при подсчете проектов масс-маркета учитывался бизнес-класс). По замечанию эксперта, текущий показатель превышает на 13% цифры 2016 года, когда предложение было равно 2 400 000 кв. м. 

 

На столичном рынке предложения квартир и апартаментов сейчас можно найти в 499 корпусах (в 208 проектах). На данный момент в «старых» границах Москвы из суммарного предложения в 2,7 млн кв. м жилья на апартаменты приходится 430,6 тыс. кв. м. Следовательно, апартаменты занимают 15,9% предложения в общей структуре рынка. Если рассматривать по наличию апартаментов в проектах, то полностью или частично данный формат представлен в 62 из 208 проектов, следовательно, в 29,8% проектов на рынке существует вариант приобретения апартаментов.

 

ТОП-3 рейтинга административных округов-лидеров по количеству предложения выглядит следующим образом: на ЮВАО приходится более 26%, на втором месте ЮАО с 16%, ЗАО с показателем в 14% на третьем. По числу проектов тройка лидеров выглядит немного иначе: ЮАО более 18%, ЮВАО почти 17% и СВАО – более 15% (данные «Метриум Групп»).

Как уже было сказано ранее, динамики этого показателя не наблюдается, Елена Андронова, руководитель пресс-службы TEKTA GROUP, рассказывает что показатели спроса на протяжении первого полугодия демонстрировали как снижение покупательской активности в начале года после окончания господдержки ипотеки, так и увеличение спроса в начале весны, когда практически все крупнейшие российские банки, отреагировали на отмену госпрограммы и снизили ипотечные ставки, а также предложили покупателям разработанные совместно с застройщиками специальные кредитные программы. Вместе с тем, весной прошла волна закрытия вкладов, в результате депозитные ставки сократились в среднем до 5-6%, что привело к возросшей инвестиционной привлекательности недвижимости московского региона. Тем не менее, с наступлением летнего сезона традиционно деловая активность снизилась и произошел небольшой отток спроса. К осени можно ожидать возвращение покупательского спроса на рынок и увеличения числа сделок, в том числе и в связи с выходом новых проектов.

В начале весны 2017 года прекратила действовать госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, и девелоперы (особенно, в сегментах «эконом» и «комфорт») были готовы перестраивать стратегии реализации в соответствии с новыми реалиями. Как сообщают представители компании Лидер Инвест, поскольку условия выдачи ипотечных кредитов остались достаточно лояльными, популярность ипотеки продолжила расти. Если еще в прошлом году на долю ипотеки в целом по рынку эконом- и комфорт-классов приходилось порядка 40-60% сделок, то сегодня, по оценкам экспертов, этот показатель существенно увеличился и приблизился уже к 80-90%. Правда, можно отметить, что пока рост числа ипотечных сделок происходит, в основном, за счет перераспределения структуры спроса, и не приводит существенному к увеличению общих объемов продаж.

Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте по итогам полугодия (согласно предварительным подсчетам) составила 148,7 тыс. рублей, что на 1,3% выше, чем в декабре 2016 года, сообщает Мария Литинецкая. Причем такая ценовая стагнация «квадрата» не отражает в полной мере ситуации на рынке. Дело в том, что, начиная с марта, девелоперы строящихся проектов активно повышали цены. В среднем – на 1-2% ежемесячно. Однако из-за активного выхода новых проектов с демпингом к рынку, средняя стоимость фактически осталась на том же уровне. 

 

По данным Натальи Шаталиной на данный момент средневзвешенная цена квадратного метра в «старых» границах Москвы составляет 194 тыс. рублей, что на 1,5% ниже, чем в конце 2016 года. Но при этом уже 10 месяцев средневзвешенный уровень цен колеблется в диапазоне от 194 до 196 тыс. руб. за кв. м, в основном, в зависимости от структурных изменений на рынке. Такая стабилизация цены означает равновесное состояние между спросом и предложением.

 

Что касается расходов девелоперов, то с дополнительной финансовой нагрузкой они столкнутся только во втором полугодии, когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ, принятые в июле 2016 года. Тогда, напомним, изменятся требования к минимальному уставному капиталу. Также 1 июля 2017 года застройщики смогут получить целевой кредит в банке при условии, что все расчеты с дольщиками будут проводиться через эксроу-счета в этом банке. Поскольку в первом полугодии данные поправки пока не действовали, в целом структура расходов застройщиков оставалась прежней.

Как рассказывают игроки рынка первичной недвижимости Москвы, во втором полугодии 2017 года стоимость квадратного метра в массовом сегменте недвижимости покажет минимальный рост по причине активного выхода новых проектов, нивелирующих пересмотр прайса. При этом ожидается еще большая покупательская активность, которая будет связана с дальнейшим возможным снижением ключевой ставки и корректировкой процентов по кредиту, а также с приходом на рынок все большего количества региональных покупателей, не только подмосковных городов, но и других областей, доля который растет в последние месяцы вместе со снижением минимального бюджета покупки в старых границах Москвы (от 2,6 млн рублей), что сопоставимо с бюджетом покупки в других крупных городах России.

 

Специально для портала "Все Новостройки