Новая Москва. Итоги первого полугодия

Пришла пора подвести итоги полугодия рынка новостроек Новой Москвы. Как изменились спрос, предложение и стоимость на новостройки, какие тенденции наблюдают застройщики сегодня и что нового может произойти на рынке до конца года – обо всем этом расскажут наши эксперты.

 

 

По предварительным оценкам компании «Метриум Групп» в первом полугодии на первичном рынке  Новой Москвы в продаже были представлены 12,8 тыс. квартир. Как и годом ранее, в реализацию вышел всего один новый проект – «Калипсо-3». При этом в продаже появились новые корпуса в 12 старых проектах. 

 

По словам Екатерины Коган, директора департамента маркетинга, семейство компаний KASKAD Family, на данный момент на рынке недвижимости Новой Москвы в экспозиции более 40 проектов и это преимущественно квартиры. Доля таунхаусов, большинство из которых сконцентрированы по Киевскому шоссе, занимает около 15%. 

 

Территории осваиваются в основном хаотично, но среди наиболее привлекательных локаций можно выделить новостройки вблизи с г. Московский, новыми или строящимися станциями метро и ж/д станциями. Основную девелоперскую активность можно наблюдать в Новомосковском АО, именно там сосредоточено 97% всех строящихся квартир, в то время как на Троицкий округ приходится лишь 3% лотов. 

 

В последнее время растет качество выполненных проектов. Причем девелоперы все больше сосредотачивают свое внимание на строительстве жилья комфорт, а не эконом-класса, что является показателем нового уровня заботы о покупателе. Строительство ведется с точки зрения удобства будущих жильцов, тщательно прорабатывается социальная инфраструктура и объекты благоустройства. Дмитрий Цветов, руководитель Управления аналитики и оценки ГК «А101» уверен, что в скором времени все крупные застройщики изменят свой подход к эксплуатации домов, а уровень управляющих компаний выйдет на уровень сервисных клиентоориентированных учреждений. Сегодня ответственные девелоперы стремятся продавать не комфортные квартиры, а комфортную жизнь в своих комплексах.

 

 

Первое полугодие текущего года порадовало застройщиков Новой Москвы резким всплеском продаж. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», относительно аналогичного периода 2016 года число зарегистрированных договоров увеличилось на 80%. Причем 56% всех сделок пришлось только на 5 проектов ТиНАО, четыре из которых, расположены на расстоянии 5 км от МКАД. Любопытно, что во всех комплексах-лидерах по продажам представлены квартиры с отделкой. Также рядом с каждой из новостроек есть или планируется в перспективе строительство станции метро. И, наконец, речь идет о проектах с широкой линейкой предложения – как по планировкам, так и стадии строительной готовности. Причем стоит отметить, что самые популярные проекты оказались по цене ниже среднерыночного новомосковского уровня. 

 

В целом по рынку выросло число квартир с отделкой: относительно первого полугодия 2016 года их количество увеличилось на 800 объектов. В общей сложности в ТАО и НАО представлено 2 667 квартир с отделкой. Если год назад ремонт предлагался в 10 проектах, то сегодня – в 12. При этом удельный вес жилья «под ключ» остался почти на том же уровне – год назад оно составляло 23,7%, а сегодня этот показатель равен 22,6%.

 

Еще одна тенденция – рост покупательского интереса к квартирам большой площади. В первом полугодии наблюдалась уникальная ситуация: в сданных домах остались непроданными однокомнатные квартиры, тогда как все двух- и трехкомнатные лоты были раскуплены. Это говорит о том, что на первичном рынке Новой Москвы преобладает семейный покупатель, заинтересованный в покупке больших площадей, стоимость которых в среднем на 30-50% ниже, чем в старых границах Москвы.

Екатерина Коган отмечает перенасыщение рынка загородной недвижимости сегментом квартир. Ввиду новых реалий рынка и повышения ожиданий покупателей, она считает, что спрос будет смещаться в другие сегменты, а именно таунхаусы, дуплексы и пр. Так как они гарантируют комфорт и приватность за счет больших площадей, огороженной охраняемой территории, собственного участка и внутренней инфраструктуры, но при этом по цене сопоставимы с двух- или трехкомнатной квартирой.

 

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» обращает наше внимание на снижение количества покупателей, которые приобретают квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Нестабильная ситуация на рынке не способствует росту цен, таким образом, они остаются на одном уровне и изменяются лишь по мере строительства дома. Выгоду можно получить лишь спустя несколько лет, поэтому в новостройки сегодня вкладывают только те, кто пытается сохранить заработанные деньги. 

 

 

В начале года игроки рынка опасались, что после завершения программы государственной поддержки ипотеки, ставки могут хоть и незначительно, но вырасти. Так как ипотека считается одним из основных драйверов рынка жилой недвижимости, особенно в классах эконом и комфорт, увеличение ставок могло привести к снижению спроса. Однако банкам удалось сохранить прежний процент, а к настоящему моменту еще и снизить его. Это оказало существенную поддержку рынку. Интересно, что некоторые покупатели замерли в ожидании дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Дмитрий Цветов предполагает, что из-за этого часть спроса аккумулируется и может выплеснуться к концу года.  

 

Благодаря снижению ставок по кредитам интерес к ипотеке и покупке квартиры в новостройке в целом постепенно растет. По данным Марии Литинецкой, доля сделок, совершенных в кредит на территории Новой Москвы, за последние полгода составила 48% (с учетом военной ипотеки). Год назад доля кредитов была равна 40% в общей структуре договоров долевого участия. 

 

 

За последние 2 года в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра выросла с 75 до 100 тыс. рублей. Однако, за последнюю половину года значительного изменения цен на новостройки не было зафиксировано. Сегодня стоимость «квадрата» растет по мере строительства дома. При этом ежемесячно на рынок выходят новые жилые комплексы с низкими начальными ценами. Таким образом, стоимость квадратного метра остается на одном уровне.

 

Например, средняя стоимость продажи по проектам ГК «А101» увеличилась по сравнению с первым полугодием 2016 года на 1% при одновременном увеличении средней площади сделки. А по сравнению со 2 полугодием 2016 изменение цены осталось на уровне погрешности +0,1%. В целом по году прослеживается рост средней площади сделки. По сравнению с первыми шестью месяцами прошлого года средняя площадь сделки выросла на 5%. Благодаря снижению процента по ипотечным выплатам выросло как количество продаж, так и метраж покупки. Клиенты, которые приобретали  квартиры за свои личные средства, увеличили среднюю площадь на 3%, в то время как ипотечники на 6%. 

 

А вот в «Метиум Групп» по итогам полугодия зафиксировали отрицательную динамику средней стоимости квадратного метра – падение составило около 3%. В отличие от проектов в пределах МКАД, девелоперы Новой Москвы фактически «заморозили» цены, опасаясь оттока покупательской активности в «старую» Москву. Причем стоит сказать, что во втором полугодии после того, как ставки по ипотеке снизились, застройщики стали намного активнее пересматривать прайс. Однако, выход новых корпусов все равно нивелировал повышение, снизив среднюю цену «квадрата».

 

В целом стоит отметить сдержанную маркетинговую политику новомосковских девелоперов. Только в 80% новостроек покупатели могли рассчитывать на скидки, тогда как в «старой» Москве – в 95% ЖК предлагают дисконты или другие бонусы. Средний размер скидки в Новой Москве составил 4%, в «старой» – 6%.

 

 

При отсутствии каких-либо политических или экономических потрясений до конца года, существенных изменений на столичном рынке недвижимости не произойдет, считает Роман Лябихов. В целом зафиксируются все текущие тренды. Спрос на новостройки сохранится на прежнем уровне, и во многом будет зависеть от уровня ипотечных ставок. Цены в среднем по рынку будут меняться в пределах нескольких процентов в большую или меньшую сторону. Объем предложения продолжит плавно расти. Тем не менее возможно, уже в ближайшее время будет заметно определенное сокращение оттока покупателей с новомосковского рынка недвижимости на столичный. Недавно начала действовать субсидированная ипотека под 7% годовых от Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), поэтому, вполне вероятно, дешевые кредиты повысят привлекательность некоторых проектов Новой Москвы и помогут девелоперам увеличить продажи.

 

Однако, по оценкам компании «Метриум Групп» продолжится перетекание спроса из ТиНАО в «старую» Москву. Все дело в размывании стоимости квартир. Разница в стоимости столичной новостройки и новомосковского жилого комплекса становится совсем незначительна. Например, самая низкая цена за квартиру в Новой Москве – 1,7 млн рублей, в то время как в старомосковской новостройке можно приобрести жилье за 2,6 млн рублей. Поэтому покупатель, взвесив все плюсы и минусы, выбирает проект ближе к центру столицы. 

 

Конкуренция среди новомосковских девелоперов также усилится. Это связано с новостью о выборе места строительства двух новых станций метро. Несмотря на то что генплан еще не утвержден, вероятнее всего, это не остановит застройщиков и простимулирует их к открытию новых площадок. А значит, второе полугодие будет более активным на рынке присоединенных территорий.  

 

Специально для портала "Все Новостройки