Москва оттягивает спрос

В последнее время девелоперы обеспокоены тенденцией смещения спроса на новостройки из границ Новой Москвы и Подмосковья в «старую» Москву. Наши эксперты помогут разобраться насколько оправданы подобные страхи, и как будет меняться ситуация в будущем.

 

 

Объем предложения в «старой» Москве достиг рекордных значений, максимально приблизившись к отметке в 3 млн кв. м, сообщает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. За первое полугодие текущего года на рынок вышло более 30 новых проектов. И темпы строительства новостроек будут только нарастать. Уже сейчас в «старой» Москве анонсирован выход большого количества комплексов до конца текущего года. Этот факт, а также динамика строительства новостроек в первом полугодии говорят о том, что предложение продолжит расти и достигать очередных рекордов, обостряя и без того высокую конкуренцию на рынке.

 

Соперничество Москвы и Подмосковья ярко проявляется и в динамике спроса. По данным Росреестра, в I полугодии 2017 года число заключенных в столице договоров долевого участия (ДДУ) на 39% превысило аналогичный показатель первой половины 2016 года и составило 31 тысячу. Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP отмечает, что в прошлом году на первичном рынке области и ТиНАО было совершенно порядка 70% сделок от общего объема заключенных ДДУ в московском регионе, а на Москву пришлось треть всех сделок. В первом полугодии 2017 года количество сделок в Москве выросло до 40%, а в Подмосковье, наоборот, – сократилось до 60% по сравнению с показателями прошлого года.

Несомненно, вывод существенного объема первичного жилья в прежних границах Москвы оказывает влияние на рынок как Новой Москвы, так и области. Все чаще потенциальные покупатели делают выбор в пользу столичного жилья, понимая, что, выбирая квартиру в Москве, они получают лучшую регистрацию в сравнении с Подмосковьем, транспортную доступность и полную включенность в городскую хозяйственную и социальную инфраструктуру, считает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

 

Основной тенденцией рынка недвижимости последних лет стало смещение покупательских предпочтений от дешевого к качественному жилью, констатирует пресс-служба компании «Лидер Инвест». Еще недавно главным критерием выбора была привлекательная цена, сегодня им становится удобство для проживания и образ жизни в целом. Клиент готов заплатить немного больше за квартиру пусть меньшей площади, но расположенной в столичной новостройке, чем сэкономить и приобрести сомнительный комфорт и удаленность от столичных благ.

 

 

Одним из основных факторов резкого скачка объема предложения квартир в продаже послужил процесс реновации промышленных зон, перешедший в активную фазу в 2015 году. На сегодняшний день более трети проектов, представленных на первичном рынке Москвы, возводятся на месте бывших промзон. В связи с появлением нового доступного предложения, все больше покупателей начинают задумываться о приобретении жилья в Москве, а также рассматривать возможность переезда из области в столицу.

 

Программа по сносу пятиэтажек также может оказать сильное влияние на рынок: в результате новой застройки будут появляться кварталы, превышающие по высоте прежние строения. Как результат, появятся дополнительные объемы жилья, которые, предполагает директор по продажам «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева, будут выведены в продажу, чтобы отбить часть затрат. По сути, влияние на рынок будет зависеть от того, в каком объеме выведут новое жилье в продажу, а это определяется масштабностью застройки на месте пятиэтажных кварталов. Кроме влияния на общие объемы первичного жилья, программа реновации с момента старта активной застройки снизит среднерыночные цены. Так, если построено будет существенно больше, чем снесено, то влияние на цены в классах эконом и комфорт будет ощутимо, но значительно упасть они вряд ли смогут – опустить их ниже себестоимости застройщик никак не сможет.

 

Программа реновации пятиэтажек в Москве также повлияет на снижение интереса к жилым объектам Московской области и Новой Москвы. Уменьшение спроса произойдет за счет доли тех москвичей, кто переезжал в Подмосковье, расширяя площадь своей квартиры за счет продажи собственности в Москве. Учитывая масштабы и объемы жилого фонда, вошедшего в программу реновации, многие жители Москвы замерли в ожидании лучших квартир в своем районе, замечает Роман Сычев. А те жители пятиэтажек, которые планировали покупку квартиры с целью улучшения жилищных условий, получат ее в рамках программы сноса пятиэтажек.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» отмечает, что прежде немало собственников хрущевок, разменивая свои квартиры по долям (например, между пожилыми родителями и взрослыми детьми), получали на руки очень ограниченные бюджеты покупки, которых недоставало на приобретение жилья в Москве. Не имея возможности взять ипотеку, такие покупатели уезжали в ближний пояс Московской области с более умеренными расценками. Теперь они останутся в столице в ожидании новых квартир от государства, которые будут дороже, чем их старые.

 

Однако не все клиенты рады программе реновации, Максим Каварьянц, вице-президент по продажам компании SDI Group указывает на следующий тренд: при выборе недвижимости в проекте люди стали изучать и окружающую жилую застройку на предмет участия в программе реновации. Покупатели готовы ждать свой корпус и мириться со строительством новых очередей этого же комплекса, но менее желательно для них соседство с постоянной стройкой в рамках программы реновации Москвы. Поэтому перспективными становятся жилые проекты и районы их расположения, где доля реновируемых домов невелика.

 

 

Чтобы заинтересовать потенциальных клиентов, подмосковные девелоперы применяют преимущественно две стратегии: предоставление скидок и неценовую конкуренцию, которая проявляется главным образом в повышении качества проектов и их инфраструктурного наполнения, делится с нами Мария Литинецкая. Однако все эти меры весьма затратные с точки зрения инвестиций, поэтому только самые устойчивые компании могут их себе позволить. Кроме того, многие застройщики стараются переориентировать свои проекты на локальный спрос, представленный жителями ближайших к новостройке городов. Поэтому нередко девелоперы жилых комплексов в ближнем Подмосковье стараются переманить скидками и громкими рекламными акциями жителей более удаленных городов Московской области. Существенную долю клиентов в Подмосковье сегодня составляют покупатели из других регионов России. Они переезжают в более благополучный столичный регион в поисках работы и высокого заработка, а вот средств на столичное жилье (даже самое доступное) им не хватает.

 

Постепенно смещается фокус в сторону индивидуальных ценовых предложений на приобретение жилья. Например, рассрочка также стала одним из методов удержания покупательского спроса. По словам Натальи Шаталиной, сегодня застройщики готовы предлагать длительную беспроцентную рассрочку до момента окончания строительства. Удержать интерес покупателей способны и привлекательные условия по ипотеке с низкими ставками и отсутствием первоначального взноса.

 

Максим Каварьянц рассказывает еще о двух инструментах повышения продаж – это разработка планировочных решений с учетом покупательских предпочтений, а также акцент на архитектурные составляющие квартала.

 

С целью заинтересовать потребителя в условиях усиленной конкуренции на рынке столичного региона девелоперы принимают и такие меры, как широко распространенные акции со скидками и бонусами в виде машиномест, ремонта или дизайн-проекта, сертификатов на покупку мебели или бытовой техники и т.д.

Повышение качественных характеристик проекта также становится методом борьбы за клиента, но обязательно при адекватной ценовой политике застройщика. Сейчас даже в небольших проектах застройщики все равно стараются максимально построить торговую инфраструктуру или детский сад, потому что все это привлекает будущих жителей.

 

 

В связи с ростом предложения новостроек на столичном рынке, стоимость квадратного метра неуклонно снижается. Максим Каварьянц, приводит средние цены за 1 кв. м – в Москве в старых границах стоимость кв. м. в ЖК комфорт-класса составляет в среднем 151,1 тыс. рублей, тогда как в Новой Москве на аналогичный класс жилья действует средняя цена 97,2 тыс. рублей (на 35,7% дешевле), а в Московской области она составляет 79,9 тыс. рублей (на 17,7% доступнее чем в Новой Москве, и практически на 47% дешевле, чем в старой Москве).

 

Все подмосковные и столичные проекты сильно различаются по своим качественным характеристикам. Ключевая из них – транспортная доступность. Некоторые объекты в ближнем Подмосковье намного удачнее расположены относительно платформ электричек, чем иные жилые комплексы в пределах МКАД, находящиеся в 15-20 минут езды от ближайшей станции метро. В этом случае разница в цене между таким жильем может быть минимальной.

 

Если сравнить конкретные примеры, то разница в стоимости заметна невооруженным глазом, замечает Наталья Шаталина. В Москве самым бюджетным предложением является студия в жилом комплексе «Столичные поляны» (Бутово, за пределами МКАД), площадью 20 кв. м за 2,7 млн рублей. В ТиНАО минимальный бюджет покупки предлагается в ЖК «Борисоглебское», где за 1,8 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м. В Подмосковье минимальный бюджет встречается в жилом комплексе «Новоалексеевская роща» (Балашиха) в 10 км от кольцевой дороги. Здесь студию площадью 19 кв. м можно приобрести за 1,44 млн рублей.

 

В результате в Московской области купить квартиру можно в два раза дешевле при одинаковой площади квартиры. При этом зачастую клиенту придется мириться с высокой плотностью застройки, перегруженностью автомобильных дорог и нехваткой инфраструктуры.

 

 

Практически все, кто не имеют серьезной привязанности к подмосковной локации: работу, учебу, окружение родственников, предпочитают московскую жизнь подмосковной, считает Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН. Этому способствует ряд факторов. Во-первых, в столице сосредоточен весь бизнес и образовательный сектор, возможностей для работы и учебы больше. Во-вторых, много культурных центров и возможностей для самореализации. К тому же, в последнее время в Москве большое внимание уделяют озеленению и благоустройству парков, поэтому в скором времени необходимость уезжать загород, чтобы насладиться зеленым ландшафтом исчезнет.

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» отмечает, что среди покупателей квартир в их комплексе немало подмосковных жителей, которые хотят получить столичную прописку. Их доля составляет около 35%. Еще 60% – москвичи и 5% – региональные покупатели. Сегодня практически никто из московских клиентов не переезжает в Подмосковье. Ведь даже если хочется тишины, спокойствия и экологии, есть прекрасная альтернатива в виде Новой Москвы с обширными рекреационными зонами и Ульяновским лесопарком. А самое главное – московская прописка.

 

Мария Литинецкая полагает, что в ближайшее время ситуация не изменится, так как рынок труда в столице более дифференцирован и стабилен, поэтому большинство платежеспособных специалистов по-прежнему будут ориентироваться на столичный рынок жилья, рассматривая подмосковное жилье как «временную остановку» на пути в Москву.

 

Однако, сказать, что сегодня все покупатели однозначно делают выбор в пользу Москвы, было бы преувеличением. Есть категории клиентов, изначально ориентированных на жильё в области в силу различных причин, замечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Так, в одном и том же бюджете в Московской области можно приобрести квартиру в два раза большей площади, чем в столице. Именно поэтому среди покупателей Подмосковной недвижимости немало семей, которые, продав свою старую столичную недвижимость, переезжают в более просторную площадь.

 

Кроме того, территории за МКАДом ценятся жителями за спокойствие и экологию. Далеко не все покупатели готовы жить на месте бывших промзон, наблюдая из окон трубы заброшенных заводов и склады, уверена Евгения Акимова. С учетом того, что подавляющая часть новостроек Москвы строится как раз в рамках реновации, многие выбирают именно подмосковные проекты.

 

Жителями Московской области часто становятся пожилые люди и семьи с маленькими детьми, которые готовы, жертвовать временем поездки до работы, но жить в экологически благоприятной зоне. Татьяна Подкидышева считает, что москвичи готовы покупать подмосковную недвижимость с хорошей транспортной доступностью, вблизи МКАД. Такое решение позволяет им сэкономить и получить больше квадратных метров, при этом увеличение затрат на дорогу не будет критично для них.

 

 

Большинство экспертов уверены, что в связи с поисками покупателем максимального комфорта и лучших условий проживания спрос из Подмосковья в Москву будет перетекать и дальше. По словам Екатерины Тейн, несмотря на то что разница в цене с Дальним Подмосковьем на начальном этапе строительства проекта может достигать 30%, большинство покупателей предпочитают заплатить чуть больше за жизнь с удобствами в черте столицы.

 

Другого мнения придерживается Александр Зубец, он полагает, что спрос на новостройки Новой Москвы будет планомерно увеличиваться вместе с ростом числа проектов. Сегодня уже известно расположение будущих станций метро, а значит, уже с 2018 года неосвоенные площадки будут активно развивать и застраивать. Как бы не снижался порог входа в старых границах Москвы, бюджет покупки в Новой Москве останется вне конкуренции.

 

На взгляд Максима Каварьянца, для проектов в Подмосковье есть только один рыночный тренд, который сохранится еще долгие годы – это развитие территорий в рамках комплексного освоения. Единичные и камерные проекты на 1-3 корпуса и с минимальной инфраструктурой в ближайшие 5 лет будут уходить с рынка. Большое будущее есть у комплексов, в которых оптимально сочетается собственная развитая инфраструктура (чтобы минимизировать поездки в Москву) с демократичными ценами на квартиры. Есть хорошие перспективы и у проектов, которые нацелены на создание комфортной пригородной среды с элементами, которые пока трудно найти в старой Москве (водоемы с возможностью купания, специфические спортивные объекты и пр.). При этом успех таких проектов на рынке можно просчитывать скорее для комплексов, которые находятся от МКАД не далее 20 км и имеют минимум 2 различных вида общественного транспорта.

 

Что касается ценовой конкуренции, Екатерина Коган уверена, что она в ближайшие годы будет только усиливаться. Положение многих многоквартирных жилых объектов, которые не смогут предложить своим потенциальным потребителям загородный комфорт и новое качество жизни, будет становиться все тяжелее, что может привести к падению их ликвидности, снижению показателей продаж и даже замораживанию строек.

 

Увеличение объема предложения маловероятно приведет к увеличению размеров скидок, так как 10% для комфорт-класса – это некий предел, считает Наталья Шаталина. Скорее всего, выход нового предложения приведет к демпингу на старте строительства. Например, во втором квартале в столице появились предложения с бюджетом покупки всего в 2 млн рублей. Ранее такие бюджеты для Москвы были немыслимы. Следовательно, размер скидок увеличиваться не будет, но будет снижаться цена квадратного метра и бюджет покупки.

 

Также значение будет иметь тот факт, в какое время в продажу будут выходить проекты в рамках реновации. В том случае если власти будут выводить проекты в продажу на самой ранней стадии строительства, то это максимально повлияет на рынок и на цены. То есть девелоперам уже на старте продаж в своих проектах придется подстраиваться под новые реалии рынка. Следовательно, первое влияние на рынок мы уже увидим в 2018 году, когда начнут выводить первые проекты в рамках реновации. В случае принятия решения о том, что квартиры будут продаваться в уже готовых домах (город именно так сейчас реализует квартиры по торгам), влияние на рынок будет заметно меньше и проявит себя в 2020-2021 гг., когда первые дома уже будут построены.

 

Специально для портала "Все Новостройки