Sky flat. Двухуровневая жизнь

Сейчас стало популярным создавать так называемые редкие форматы жилья. Девелоперы стремятся заинтриговать покупателя, сделать акцент на уникальности, создать добавленную стоимость продукта. Одним из таких форматов является двухуровневая квартира или sky flat, о которой и пойдет речь далее.

 

 

Двухуровневая квартира, она же антресольная, она же квартира со вторым светом. Названий много, а суть в итоге одна – это жилплощадь с вертикальным зонированием пространства, где высота потолков в среднем 6 метров, что позволяет поделить ее на два уровня. 

 

Сегодня на первичном рынке жилья представлены два типа таких квартир: двухуровневые квартиры с перекрытием и с нестандартной высотой потолка, где собственник самостоятельно может организовать «второй этаж». Есть и необычные форматы sky flat. Например, в ЖК Park Avenue второй уровень находится на крыше здания, рассказывает Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate. То есть собственники квартир, расположенных на последнем этаже, получают дополнительные квадратные метры под открытым небом. У каждого владельца есть выход на эксплуатируемую кровлю, с которой можно делать практически все, что захочется: зону отдыха с шезлонгами и надувным бассейном, зимний сад, оранжерею или собственное поле для мини-гольфа. 

 

Предложения sky flat еще несколько лет назад были характерны исключительно для высокобюджетного сегмента – речь идет о двухуровневых пентхаусах, которые предлагались во всех элитных проектах, демонстрирующих высокий статус владельца. Но зачастую все квартиры в элитном проекте были распроданы, а вот двухуровневый пентхаус оставался в экспозиции еще на протяжении нескольких лет в связи с огромным бюджетом покупки. Сейчас же подобного рода предложения распространены в бизнес-классе и даже встречаются в массовом сегменте. Причем если ранее такие квартиры появлялись в основном на верхних этажах (в формате пентхаусов), то сегодня они встречаются и на первых этажах.

 

Доля двухуровневых квартир в предложении на первичном рынке Москвы и Подмосковья невелика и составляет не более 2%. Не так много такого формата в проектах эконом- и комфорт-класса. В компании «Химки Групп» объясняют это тем, что в бюджетном сегменте существенным фактором является цена предложения, поэтому, как правило, в данных проектах представлены стандартные планировки жилых помещений небольших площадей. Больше всего проектов с двухуровневыми лотами принадлежат элитному сегменту – 10 из 25 новостроек, представленных на рынке сегодня. В бизнес-классе 7 ЖК со sky flat, в премиум-классе – 5 комплексов, в комфорт-классе всего 3 дома, подсчитали в «Метриум Групп».

 

В комфорт сегменте средняя площадь квартиры такого формата составляет 90-100 кв. м, в бизнес-классе – около 150 кв. м, в элитном сегменте площади могут составлять до 2 тыс. кв. м, отмечают в «МИЭЛЬ-Новостройки». В бизнес-классе тщательно продумываются видовые характеристики такой квартиры, обыгрывается привлекательная локация, в то время как в массовом сегменте об этом речи не идет, что объясняется расположением проектов (зачастую территория бывших промзон). В элитном сегменте произошла смена покупательских предпочтений, поэтому такие огромные площади уже крайне мало востребованы. 

 

Как правило, двухуровневые квартиры не имеют готовой планировки, так как речь идет о большом пространстве и наличии вариативности.

 

В агентстве недвижимости «Бон Тон» поясняют, что установка перекрытия между этажами зависит от застройщика. Например, в проектах «ФСК Лидер» плита уже будет установлена, а вот в проектах Urban Group заливка ведется примерно на 30%, образуя комнату-чердак, и при желании «закрыть» большую часть придётся делать перепланировку с оформлением документов через БТИ. Во многих других проектах даже частичный монтаж перекрытия отсутствует, продавцы предлагают клиентам решать этот вопрос самостоятельно. Так что, с одной стороны, полный полет фантазии покупателю гарантирован, а с другой стороны, ему гарантированы реальные траты.

 

 

Наличие sky flat в проекте повышает ликвидность новостройки и позволяет охватить большую категорию клиентов. Однако, многоуровневые квартиры – это сложности в проектировании. Застройщик должен предусмотреть увеличенную высоту потолка, чтобы уместить сразу два этажа. Причем из-за большой площади лота, рыночная стоимость квадратного метра может быть даже ниже, чем в случае продажи двух отдельных квартир. Одновременно «встроенные таунхаусы» на первом уровне многоэтажного дома помогают решить вопрос низкой ликвидности нижних этажей и продать квадратный метр дороже. Также sky flat добавляет проекту привлекательности и премиальности, особенно если учтены все остальные параметры: видовые характеристики, панорамное остекление и локация.

 

В «НДВ-Недвижимость» считают, что в связи с особенностями проектирования и высокими потолками, и покупателю нужно думать над тем, как организовать пространство не только горизонтально, но и в высоту.

 

К главным минусам двухуровневых квартир эксперты относят сложность самостоятельного ремонта, если квартира сдаётся без отделки, особенно если застройщик не производит устройство плиты для перекрытия второго уровня. Также могут возникнуть сложности при дальнейшей перепродаже квартиры, т.к. такой формат жилья подходит далеко не всем. Ещё один минус – шум: комната на втором этаже, в отличие от комнаты с изолированной стеной, не отгорожена от звуков первого этажа, и в случае, например, с однокомнатной двухуровневой квартирой обустраивать на втором этаже детскую комнату будет нерационально. 

 

Однако для части покупателей положительные моменты, получаемые при приобретении такой квартиры, затмевают все перечисленные минусы. Во-первых, двухуровневые планировки за счёт высокого потолка создают ощущение свободного пространства и света. Во-вторых, в некоторых планировках комната на втором уровне дополнена еще одним санузлом, что также является положительным моментом. В-третьих, хоть и стоимость квадратного метра в нестандартных форматах дороже, в итоге количество жизненного пространства получается больше. Главное преимущество заключаются в возможности эффективно разделить жилплощадь на гостевую и приватную зоны: на втором этаже располагаются спальни, на первом – кухня, кабинет, гостиная.

 

 

На столичном рынке недвижимости sky flat сегодня представлены в 25 новостройках, их количество составляет всего 170 квартир. Несмотря на то что двухуровневые квартиры относятся к нестандартному жилью, цена квадратного метра в них на 10-15% дороже, чем в обычной квартире аналогичной площади. Разница в цене обусловлена сложностью формата и инженерными особенностями. Стоимость самого дешевого лота составляет 8,5 млн рублей. Такую цену придется заплатить за 49 кв. м в проекте комфорт-класса «Поколение». Самый дорогой двухуровневый апартамент – пентхаус общей площадью 512 кв. м находится  в клубном доме Novel House и стоит 575 млн рублей.

 

Новостройки Москвы с многоуровневыми квартирами и апартаментами

 

 

По словам Марии Литинецкой (Метриум Групп) в первую очередь двухуровневыми квартирами интересуются семьи с двумя-тремя детьми. Ведь средняя площадь в 140 кв. м – это полноценная пятикомнатная квартира, где можно выделить по отдельной комнате каждому ребенку, а также обустроить кабинет и спальню. Кроме того, такие лоты приобретают известные люди – чиновники, спортсмены, звезды шоу-бизнеса. Такой формат идеально подходит для проведения деловых или светских приемов, когда личная зона ограничивается вторым этажом, в то время как на первом проходят мероприятия.

 

Подобные проекты зачастую выбирают люди с доходом выше среднего: высококлассные специалисты, руководители отделов, владельцы собственных бизнесов, отмечает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. Что их всех объединяет – это наличие хорошего воображения и творческой натуры, благодаря чему они эффективно используют потенциал двухэтажных квартир. Такой формат жилья позволяет выразить свою индивидуальность, воплотить в жизнь самые смелые дизайнерские решения.

 

Двухуровневые квартиры чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенного комфорта или проектах типа «лофт». Конечно, такие варианты привлекают более молодую аудиторию, которая не только мечтает о нестандартном пространстве, но и готова к дополнительным препятствиям в виде ступенек.  По этой же причине они не подходят пожилым людям, которым не всегда просто передвигаться по крутым лестницам и семьям с маленькими детьми ввиду повышенной травмоопасности. Поэтому, несмотря на то что некоторые застройщики позиционируют двухуровневое жилье как недвижимость для проживания сразу нескольких поколений, все же sky flat подходит скорее для молодежи и людей среднего возраста.

 

 

У экспертов нет единого мнения, что ожидает двухуровневые квартиры в будущем. Так, Мария Литинецкая считает, что многоуровневые квартиры – специфический формат жилья, спрос на который крайне ограничен. Поэтому для застройщиков нет никакого смысла расширять линейку sky flat. К тому же на рынке наблюдается тенденция сокращения площади покупки, многоуровневые лоты снова оказываются «вне игры».

 

Противоположного мнения придерживается Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН. На ее взгляд, подобный формат может оказаться отличным решением для первых этажей.

 

Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family думает, что в ближайшее время доля редких форматов будет расти. Но такие варианты все равно будут оставаться нишевым продуктом, уверена Наталья Шаталина (Миэль-новостройки). В попытке расширить продуктовую линейку двухуровневые квартиры в эконом- и комфорт-классе будут встречаться чаще. Но в любом случае покупатель в массовом сегменте ориентирован на небольшие площади и бюджеты покупки. 

 

Потребитель сейчас стал более требовательным и, несомненно, данное новшество может стать дополнительным конкурентным преимуществом. Однако важно найти верную грань между новаторством, дизайнерскими решениями, креативом, стоимостью и практичностью. В условиях затоваривания рынка и избыточности предложения покупатель в первую очередь ищет повышенный комфорт. Если новый формат жилья сможет предоставить и новый уровень комфорта, то успех гарантирован.

 

Специально для портала "Все Новостройки