Программа реновации глазами девелоперов

Власти в последнее время предпринимают активные шаги по переустройству городских пространств, и программа реновации полностью укладывается в концепцию реорганизации и обновления облика столицы. Итак, решение принято, и первые шаги уже сделаны.

 

 

Реновация сегодня – это своевременная превентивная мера, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Пятиэтажные панельные дома, построенные в столице в период с середины 1960-х по начало 1980-х гг., имеют крайне ограниченный срок службы – порядка 50 лет в зависимости от конкретной серии. Учитывая резкое ухудшение качества эксплуатации этих зданий в девяностые, их фактический жизненный цикл сократился еще на 10-15 лет. Таким образом, если хрущевки не снести сейчас, то в течение ближайших 15 лет они пополнят списки аварийного жилого фонда и превратятся в головную боль для жильцов и городских властей. 

 

Многие дома, которые попали в зону реновации, относятся если не к аварийному фонду, то к уже порядком износившемуся и совершенно точно морально устаревшему. В том числе инженерия большей части домов не просто устарела, но и крайне затруднительна в реконструкции. Ежегодная перекладка теплосетей и отключение горячей воды, восстановление дорог и благоустройства – это очень большие и бессмысленные затраты, по сравнению с комплексным освоением районов, отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ» Крючков Денис Андреевич. 

 

Однако реновацию нельзя рассматривать только в контексте сноса и строительства, поясняет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Эта мера невозможна без глобальной реконструкции всей среды города. Так, сейчас одна из главнейших проблем Москвы – острый недостаток парковочных мест во дворах и полная неприспособленность дворового пространства для людей. На каждом свободном клочке асфальта, а зачастую и на газонах, и на тротуарах, стоят машины. Единственный способ вернуть дворы людям – это убрать автомобили под землю. В случае реновации остро нуждается в переделке вся инфраструктура, начиная от выездов на улицу, заканчивая достаточным количеством социальных учреждений, будь то поликлиники, детские сады, школы. Все это должно быть учтено властями, ведь на месте пятиэтажек будут построены высотные здания. Соответственно, плотность населения увеличится, как и нагрузка на существующую инфраструктуру. 

 

 

В отличие от предыдущей программы расселения, действовавшей в начале двухтысячных, текущая реновация дает более конкретные гарантии собственникам пятиэтажек. 

 

Во-первых, перечисляет Мария Литинецкая, альтернативное жилье они получают в том же районе, где и проживали. Только по собственному желанию можно выбрать другую локацию. 

 

Во-вторых, владельцы квартир в хрущевках могут рассчитывать на равнозначную (по площади и количеству комнат) и равноценную (по рыночной стоимости) квартиру в новостройке. При желании можно подобрать квартиру большей площади за доплату. Кроме того, власти пообещали, что по своей общей площади новые квартиры для переселенцев будут больше за счет увеличения нежилых помещений – санузлов, кухонь и прихожих. Таким образом, новая квартира может быть лучше, но не должна быть хуже старой. Однако получить более просторную квартиру с большим количеством комнат бесплатно не выйдет – к сожалению, переселение не предусматривает улучшения жилищных условий.

 

Для тех, кто хочет увеличить свою жилплощадь, власти разрабатывают возможность получения льготной ипотеки. В рамках расселения будут предложены займы со ставкой около 7% годовых. Сейчас стоимость ипотечного кредита в банках для рядовых покупателей жилья составляет порядка 9-10% годовых. Скорее всего, многие захотят увеличить площадь новой квартиры, и, например, будут брать трехкомнатные квартиры вместо старой «двушки». За дополнительную плату они получат объект большей площади. Кроме того, нужно понимать, что в целом квартира для них будет дешевле, так как себестоимость строительства новостроек для переселенцев составит порядка 85 тыс. рублей за кв. м, поэтому льготной будет не только ставка, но и сами расценки.

 

В-третьих, у людей есть право выбора – жилье или денежная компенсация. В случае если собственник пишет соответствующее заявление, он получает не новую квартиру, а деньги за свое жилье по рыночной стоимости. 

 

 

Главная проблема в том, что точную копию прежнего жилья гарантировать невозможно. Да, квартира может не уступать или даже превышать размеры помещения в хрущевке, иметь ремонт. Однако, к примеру, окна новой квартиры будут выходить на дорогу, тогда как старое жилье имело вид на двор. Еще один пример – в хрущевках число квартир на одну лестничную площадку достигало максимум четырех, а в новостройке может быть и 8 соседей. Такие нюансы, конечно, будут вызывать споры при расселении, но эксперты полагают, что их удастся решить.  

 

Также есть опасность, что люди, которые будут переселены в новые дома, столкнуться с ухудшением условий жизни, предупреждает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Даже если на месте пятиэтажек будут построены максимум 14-этажные дома, как об этом сейчас заявляют власти, все равно плотность возрастает почти в 3 раза. При недостаточной проработке вопроса социальной инфраструктуры в новых районах жители соседних домов почувствуют уплотнение в группах в детских садах, в школах, увеличение очередей в поликлиниках. Нельзя сбрасывать со счетов также нагрузку на инженерную, транспортную инфраструктуру. Учитывая нынешнее состояние ЖКХ, возникают вопросы подключения к сетям высотных домов вместо пятиэтажек. 

 

Еще одна опасность для владельцев квартир в пятиэтажках в несоответствии стоимости квартиры в старом жилом фонде и в новостройке. Несмотря на то что новая квартира может быть большей площади, но при этом дом может быть расположен в менее выгодной локации, например, дальше от метро, муниципальная отделка в новом доме может быть хуже отделки в квартире в пятиэтажке. Следовательно, это может привести к тому, что для отдельно взятого человека речь будет идти о потере денежных средств. 

 

Если говорить о денежной компенсации, то все будет зависеть от технологии проведения оценки недвижимости. Если оценка будет производиться «массово», не рассматривая каждую квартиру индивидуально, и отталкиваться будут от усредненных данных по дому, то будет очередная волна негативной реакции населения. В этом случае люди не получат тех денег, которых стоит их квартира на свободном рынке на самом деле. 

 

Виктор Черкасский, вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компания «Лидер Инвест» говорит о психологическом дискомфорте, ведь многим людям, особенно немолодым, будет непросто отказаться от привычного места и родных стен, даже если они порядком обветшали.  

 

Еще одним неудобством, которое может возникнуть, является жизнь «на стройке» в течение как минимум 3-5 лет. Если непосредственно дом, в который переедут люди, будет готов и сдан, пусть даже с благоустройством и инфраструктурой, стройка на соседних участках, шум, грязь и постоянное перекапывание дорог будут сопровождать работы по строительству близлежащих домов в рамках реконструкции кварталов.

 

 

Прежде всего, реновация заставит покинуть рынок новостроек огромное число потенциальных покупателей из числа жителей хрущевок. Дело в том, что собственники, владеющие квартирами в домах под снос, совершенно точно не будут пытаться улучшить свои условия за свой счет, даже если у них это было в планах. А значит часть квартир в новостройках – столичных и подмосковных – останется невостребованной.

 

Второе немаловажное последствие – это появление дополнительного объема жилья на рынке. Власти не скрывают, что программа расселения должна окупиться. Это значит, что наряду с квартирами для переселенцев появятся и квартиры для рыночной реализации. Учитывая себестоимость строительства, город может предложить покупателям такие объекты по очень выгодным ценам. Соответственно, этот объем жилья составит мощную конкуренцию проектам застройщиков. Учитывая огромный объем предложения, который уже сейчас есть на рынке жилья Москвы, дополнительные квартиры от города могут еще сильнее обострить конкуренцию и вызвать снижение цен.

 

Падение цен затронет преимущественно квартиры эконом- и комфорт-класса считает Виктор Черкасский, но вряд ли оно будет носить критичный характер: каждый проект имеет свою себестоимость, и ниже этой планки застройщик снизить цену уже не сможет. И совсем маловероятно снижение цен на бизнес- и тем более премиум-класс. 

 

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point обращает внимание, что недвижимость в соседних районах, где ведется реновация, может потерять в стоимости до 10% из-за близости к стройке, ведь найдется немного желающих жить в условиях постоянного шума и пыли. 

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» предполагает, что переизбыток предложения на рынке и еще больше усилит конкуренцию между застройщиками, в первую очередь теми, кто работает в Москве и в области. В итоге это может усилить отток покупателей новостроек эконом-класса с ближайшего Подмосковья в столицу.

 

Аналитики Urban Group, напротив, уверены, что программа реновации повысит спрос на жилье в области, за счет людей, которые предпочтут денежную компенсацию. Ведь для некоторых молодых семей это реальный шанс разъехаться с родителями и начать жизнь в собственной квартире.

 

Специально для портала "Все Новостройки