Закон изменивший рынок недвижимости

Лето 2017 года многим участникам рынка жилой недвижимости запомнится не только тем, что было каким-то невнятным и холодным, но и тем, что в этот период государство кардинально скорректировало правила ведения бизнеса в сфере недвижимости. 29 июля был принят 218-ФЗ о публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства, внесены очередные глобальные изменения в 214-ФЗ. С 30 июля текущего года уже начали действовать некоторые принятые изменения, другие, касающиеся, финансовой стороны вопроса и целевого использования поступлений по договорам долевого участия начнут действовать с июля следующего года и/или позднее. Ряд экспертов говорят о том, что это сделает строительный рынок надежнее, другие уверены в сокращении числа компаний, конкуренции и ослаблении отрасли. Одно можно сказать точно – после 2018 года рынок долевого строительства больше никогда не станет прежним.

 

 

Самих изменений, по которым придется жить и работать, конечно, больше, но эксперты и игроки рынка, среди основных, выделяют восемь, которые условно можно разбить на три стратегических блока: 

К первому блоку относятся такие поправки, как создание Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИС ЖС), принцип одного разрешения на одну строительную организацию, прозрачность и открытость девелопера в вопросах предоставления информации. 

 

Ко второму блоку можно отнести новеллы, обязывающие строительные организации иметь один расчетный счет, а при получении разрешения на строительство иметь фиксированный размер собственных средств, а также запрет заниматься другими видами деятельности, кроме строительства.

 

Третий блок включает в себя поправки по созданию Фонда защиты прав участников долевого строительства, а также поправки, которые касаются ужесточения требований к самому застройщику.

 

 

Среди значимых изменений, можно отметить начало работы ЕИС ЖС. Оно вступает в силу с первого января 2018 года. По словам Ренаты Беляевой, руководителя юридического департамента KASKAD Family, в данной системе можно размещать документы и информацию как строительным организациям, так и контролирующим органам, а среди прочего можно будет найти много полезного: сведения о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства, о выполненных проверках деятельности застройщика, выданных предписаниях и многое другое. В общем, система действительно нужная.

 

Принцип «одна строительная компания – одно разрешение на строительство», который вступает в силу в июле нового года также значимое изменение, уже успевшее вызвать волну негодования со стороны участников рынка. Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group объясняет, что теперь одно юридическое лицо обязано будет вести работу только по одному разрешению. Данная норма усложняет механизм финансирования строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры и усложняет развитие самой компании, поскольку многие девелоперы реализуют параллельно несколько проектов и продают квартиры  в домах разной ценовой категории, это позволяет им быть конкурентными и эффективными в существующих реалиях рынка. Замысел законодателей очевиден – всячески препятствовать выводу денег из одного объекта в другой, такого мнения придерживается Марина Козик, руководитель судебно-претензионного отдела юридического департамента «НДВ-Недвижимость». К сожалению, решение данной проблемы приведет к появлению другой – в перспективе застройщики будут ограничены в своей деятельности. Чтобы избежать этого, компании, скорое всего, будут браться за масштабные проекты с возможностью указания нескольких корпусов в 1-м разрешении. Иначе реализация подобных объектов серьезно растянется.

 

Первый блок поправок замыкает информационная открытость девелоперов, где прописывается обязательное наличие у компании интернет-сайта, на котором он должен раз в три месяца размещать бухгалтерскую документацию, отчеты и аудиторское заключение. В списке обязательной к размещению информации также полный пакет разрешительной и прочей документации. Данное нововведение обеспечит прозрачность деятельности девелопера.

 

 

Рассматривая второй блок правок, начнем с приятного. Среди наиболее позитивных и полезных законодательных новелл эксперты рынка называют запрет строительным организациям на осуществление любой другой деятельности, кроме строительной. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» считает, что такие решения будут только способствовать формированию устойчивости компании. По словам эксперта, получение нецелевого кредита (не относящегося напрямую к возведению конкретного проекта), использование имущества для обеспечения исполнения как своих обязательств (если они напрямую не связаны с застройкой), так и обязательств третьих лиц пагубно сказывалось на деятельности компании.

 

Второй момент. Как говорится в 218-ФЗ, девелоперы должны иметь один расчетный счет и только в том банке, который уполномочен на это со стороны Центрального Банка Российской Федерации. Фактически ЦБ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков, через которые будут проводиться все финансовые операции отрасли (в частности расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые, кстати, также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке). Сейчас такого списка еще нет. 

 

Василий Шарапов, юрист компании «Сити-XXI век», рассказывает, что пока нововведения будут работать по тем проектам, по которым разрешение на застройку будет получено после июля следующего года, а текущие реализуемые проекты сейчас продолжают жить по старым правилам. Однако, ликование здесь преждевременно: согласно последним новостям из Государственной Думы РФ у некоторых депутатов есть идеи насчет переноса этого срока на начало нового 2018 года. Такая ситуация, если она действительно произойдет, может резко сократить строительные проекты и объемы жилищного строительства в среднесрочной и долгосрочной перспективе. И это только с одной стороны плохая новость. Потому что с другой – данное обстоятельство позволит избежать затоваривание рынка и укрепит покупательский спрос.  

 

И третья важная правка в данном блоке. Зависимость размера собственных финансовых средств строительной компании от площади строительства, действующая с первого июля текущего года, отменяется. Теперь с июля 2018 года будет действовать новое правило – размер собственных средств должен быть не менее десяти процентов проектной стоимости строительства.

 

Хотелось бы еще сказать, что выплаты, связанные с обеспечением хозяйственной деятельности застройщика не должны превышать порог в 10% проектной стоимости, а совокупный размер авансовых платежей подрядчикам, проектировщикам должен находиться в рамках 30%.

 

 

Как считают эксперты рынка, третья группа поправок, направленная на формирование дополнительной защиты дольщиков, является наиболее важной и значимой. Компенсационный фонд – это главное нововведение в данной группе поправок, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE называет его безусловным и значимым.  Формально нововведение вступит в силу с ноября – отчисления в фонд начнут платить застройщики, которые получили разрешение на строительство после 29 июля 2017 года, и заключили первый ДДУ (договор долевого участия) 29 октября 2017 года и позже. Размер отчислений для них составит 1,2%, то есть почти столько же, сколько платят девелоперы сейчас частным страховым компаниям.

 

Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ, видит в этой поправке подводные камни. Во-первых, выплаты производятся только покупателям квартир в объектах, по которым были отчисления (проверить это просто – в противном случае договор просто не будет зарегистрирован Росреестром). Во-вторых, ограничен максимальный размер выплаты: не более эквивалента 120 кв. м по рыночным ценам, установленным в конкретном регионе. Также нужно учитывать, что закон не распространяется на нежилые помещения, к которым относятся и апартаменты, соответственно, покупатели таких объектов недвижимости не смогут рассчитывать на возмещение из средств Фонда.

 

Еще раз хочется отметить, что компенсационный фонд – это, прежде всего, мера поддержки дольщиков. Раньше покупатели жилья в «замороженном» проекте фактически оставались один на один со своей проблемой. Страховые компании, а также девелоперы, подрядчики, банки, выделявшие финансирование, увязали в многолетних судебных спорах, а долгострой консервировался. Люди оставались без денег и квартир, причем нередко продолжая платить ипотеку за приобретенный воздух. Теперь на стадии банкротства в процесс активно включается компенсационный фонд, который до выяснения всех обстоятельств происходящего будет дофинансировать проект, чтобы дольщики могли получить свои квартиры.

 

Что касается требований к застройщикам, то, по словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, они действительно ужесточились для всех недостаточно надежных девелоперов. Так с 1 января вступают в силу требования к органам управления застройщика. В частности, наложен запрет для лиц с судимостью на работу в ключевых должностях компании-застройщика (генеральный директор, главный бухгалтер). C 1 июля 2018 года начнут действовать более жесткие требования к застройщику и его деятельности. Вводятся ограничения, связанные с наличием опыта работы в отрасли. Кроме того, возникнут требования к фактической «заморозке» на период стройки денежных средств, объемы которых привязаны к масштабам строительства. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и непрофессиональным девелоперами. 

 

 

Для долевых инвесторов ужесточение деятельности застройщиков не принесет больших выгод, так как за счет снижения строительной активности, они получат меньше предложений интересных строительных проектов нетипового формата, а также фактически могут лишиться возможности дисконта за счет финансирования строительства на стадии котлована (обычно дисконт достигает 20-30 % от цены квартиры на стадии ввода в эксплуатацию). Некоторые застройщики могут предпочесть финансировать свои проекты за счет средств юридических лиц или за счет своих средств, продавая квартиры по наиболее высокой цене уже на стадии ввода зданий в эксплуатацию. Пытаясь защитить долевых инвесторов, государство может ухудшить ситуацию, увеличивая риски для всех участников рынка, как для застройщиков, так и для долевых инвесторов, а также снижая доступность жилья на рынке новостроек и рентабельность такого рода бизнеса.

 

Специально для портала "Все новостройки"