Обзор рынка малоэтажного жилья Новой Москвы и ближнего Подмосковья

Спрос на новостройки в Московской области и Новой Москве немного снизился, в связи с «оттоком» части покупателей на рынок Москвы. А какая ситуация в малоэтажном сегменте? Узнаем у наших экспертов. 

 

 

В 2014 году в зоне до 7 км от МКАД в реализации было 11 проектов, сейчас предложение снизилось до 7. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отмечает, что они уже были на рынке два года назад. Следовательно, новые малоэтажные проекты в ближней зоне Московской области не выходили. А реализуемые дома уже почти все сданы в эксплуатацию, в продаже находятся остатки предложения. 

 

Три года назад в реализации было 74,6 тыс. кв. м, а сейчас – только 18,7 тысяч. Предложение сократилось в 4 раза. К тому же на ближайшую зону приходится всего 1% от совокупного предложения (до 30 км от МКАД). Здесь ситуация схожа с Новой Москвой: большинство проектов сконцентрированы на удалении от столицы, где основным преимуществом являются привлекательные природные характеристики. 

В ближнем поясе Московской области спрос на квартиры в малоэтажных жилых комплексах не очень высокий. Это подтверждают сразу несколько фактов – медленное вымывание предложения, отсутствие новых проектов на рынке, минимальный рост цены, несмотря на повышение строительной готовности проектов. 

 

 

В Новой Москве на данный момент возводится 9 малоэтажных проектов, объем предложения в которых составляет 48,7 тыс. кв. м. Больше всего квадратных метров продается в эконом-классе, где в 3 проектах реализуется 24,5 тыс. кв. м. В комфорт-классе чуть меньше – 20,7 тыс. кв. м в 4 проектах. И в бизнес-классе строится 2 проекта, на которые приходится всего 3,5 тыс. кв. м. 

 

В 3 квартале 2016 года объем предложения в малоэтажках составлял 61,5 тыс. квадратов, падение за год составило 21%. Такое значительное снижение связано с тем, что в течение 2017 года на рынок Новой Москвы не вышло ни одного нового объекта, а также с тем, что строительство в двух проектах было приостановлено. 

Малоэтажное предложение распределено по округам крайне неравномерно – на НАО приходится всего 10,7% от совокупного предложения, а на ТАО 89,3% предложения. Все потому, что территории, расположенные близко к столице, развиваются по урбанистическому сценарию и в некотором смысле напоминают спальные районы – здесь уже открыты станции метро, построены офисные и торговые центры, особенно активно идет возведение многоэтажных домов. А вот на удалении от столицы, в зеленых зонах, подальше от столичной суеты застройщики предпочитают возводить невысокие дома, где ставка делается на приватность и спокойствие, а также загородный образ жизни. 

 

В этом плане интересны как раз мультиформатные проекты, где сочетается малоэтажное жилье с загородными типами недвижимости. Такой подход показывает, что застройщики не восприняли присоединенные территории как столицу, а продолжали строить жилье загородного типа, когда это позволяли ресурсные характеристики участка (лесопарковые зоны, водоемы, реки). При этом девелоперам выгодно вводить в свои проекты квартиры, так как новый статус позволяет им позиционировать эти квартиры в качестве столичных.

 

 

Наибольшее число объектов в экспозиции в Подмосковье сосредоточено в Ленинском районе – 12% от общего объема застройки. Дальше идет Красногорский район – 11%, за ним – Химки – 7%. Также популярными остаются Новорижское, Киевское, Симферопольское и Калужское направления.

 

Стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах обычно чуть ниже классического многоэтажного жилья, что подогревают интерес покупателей, однако, в целом соразмерна. Бывают объекты, ценовая политика которых несколько выше, но это происходит за счет более качественной проработки плана, развитой инфраструктуры, в том числе дорожной, разнообразной квартирографии и современной архитектуры, рассказывает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. 

 

По данным Екатерины Коган, руководителя департамента маркетинга KASKAD Family, средняя стоимость квадратного метра на Киевском шоссе варьируется от 82 до 108 тыс. руб./кв. м (максимальные значение у объектов, расположенных не более, чем в 5 км от МКАД).

 

• На Симферопольском ш. – от 70 до 79 тыс. руб./ кв. м

• На Каширском ш. – от 70 до 76 тыс. руб./ кв. м

• На Пятницком ш. – от 80 до 85 тыс. руб./ кв. м 

• На Дмитровском ш. – от 69 до 74 тыс. руб./ кв. м

• На Ленинградском ш. – 75 тыс. руб./ кв. м до 98 тыс. руб./ кв. м, при этом 98 тыс. руб. – это стоимость «квадрата» в Химках.

 

Средневзвешенная цена в малоэтажных проектах Новой Москвы на данный момент составляет 69,1 тыс. руб./кв. м. В эконом-классе показатель равен 59,4 тыс. руб./кв. м, в комфорт-классе – 75,7 тыс. руб./кв. м, бизнес-класс стоит 98,3 тыс. руб./кв. м, сообщила Наталья Шаталина. Если рассмотреть разницу в стоимости по округам, то вполне понятно, что малоэтажка в НАО будет заметно дороже – средневзвешенная цена составляет 97,3 тыс. руб. за кв. м, а в ТАО – 65,8 тыс. руб. за кв. м. 

 

 

Стоимость квадратного метра в Москве уменьшается. Сейчас разница между минимальной ценой в области и в столице составляет 20%, годом ранее она составляла 60%. В результате квартиры в Подмосковье потеряли свое конкурентное преимущество. Ведь 20% не так существенны для покупателей, особенно учитывая, что около 70% сделок осуществляется в ипотеку и ежемесячный ипотечный платеж увеличивается всего на 3-5 тыс. руб. Это невысокая цена за квартиру в столице с московской пропиской и сопутствующей инфраструктурой как транспортной, так и социально-развлекательной. Уже сейчас отчетливо видно, что динамика продаж квартир в области замедлилась. Дальше ситуация будет ухудшаться, поскольку в связи с программами по реновации пятиэтажных домов и промзон, объем жилья с низкими ценами в Москве будет увеличиваться. Область в ответ не может дальше снижать цену «квадрата», поскольку уменьшение цены не позволит вытянуть экономику проекта и выполнить все обязательства. 

 

Девелоперам Новой Москвы и Подмосковья нужно предложить такие объекты недвижимости, которые будут давать добавленную неценовую стоимость объекта. И этот продукт – таунхаус. Именно таунхаус – больше, чем просто кирпичная коробка квадратных метров – это новый уклад жизни, более спокойный и размеренный. Сам формат навязывает его собственникам иную философию жизни. Поселки такого типа – это уютные пешеходные городки, в которых очарование природы сочетается с городским комфортом. Кроме квартирного пространства в среднем 100 кв. м, имеется также дополнительное личное пространство в 1,5 - 2 сотки (приусадебный участок), на котором можно пожарить барбекю или почитать книгу на газоне. На взгляд Екатерины Коган, только такие неценовые преимущества способны будут вытянуть жесткую конкуренцию со столичной недвижимостью. 

 

Также среди тенденций можно выделить увеличение степени готовности жилья, а, следовательно, увеличение минимальной стоимости объектов недвижимости. Ввиду изменений ФЗ-214, бремя застройщика увеличивается, девелоперы, и так работающие на грани рентабельности, вынуждены приспосабливаться к новым условиям рынка. Прежняя модель – продавать на старте продаж по себестоимости, чтобы привлечь деньги и начать строительство, выгодная как для клиентов (дешевое жилье на старте), так и для девелоперов (отсутствие кредитных нагрузок), прекратит существовать. Застройщик будет вынужден предлагать более готовое жилье, это отразится на стоимости жилья, учитывая, что придется замораживать денежные средства (строить на собственные средства) или открывать проектное финансирование, что является дополнительным обременением на проект. Михаил Африканов, руководитель проекта Истринская долина, замечает, что ситуация на загородном рынке синхронизирована с глобальным экономическим трендом: в сложные времена сокращается средний класс. Поэтому спрос на загородное жилье сосредоточился в сегментах «эконом» и «премиум». Спрос на поселки бизнес-класса сократился сильнее всего.

 

Вместе с тем растет доля ипотечных сделок. Например, в 2014 году в портфеле компании KASKAD Family доля ипотечных сделок составляла около 20%, в 2015 – 40%, в 2016 – 50-55%, а в 2017 – более 60%. Таким образом, за 3 года доля ипотечных сделок увеличилась в 3 раза. Также есть вероятность, что в ближайшее время процентная ставка по ипотеке будет снижаться. Со слов гендиректора АИЖК, в 2018 голу процентная ставка будет варьироваться в пределах 6-7%.

 

 

Спрос на рынке малоэтажного жилья Подмосковья достаточно неоднороден: масштабные проекты с качественной проработкой пользуются устойчивым спросом, в то время как в отношении дешевого жилья от неизвестных застройщиков наблюдается снижение интереса покупателей из-за отсутствия уверенности в проекте. Яна Глазунова не думает, что стоит ожидать заметных изменений на рынке малоэтажек в ближайшее время.

 

Екатерина Коган видит перспективы развития малоэтажного сегмента позитивными. Однако, важно отметить, что это касается не всех проектов, а только тех, чьи авторы внимательно отнеслись к требованиям времени и продумали неценовые преимущества своих жилых комплексов и поселков. Кроме традиционно высоких стандартов качества строительства объектов, необходимо также стремиться формировать особенную, комфортную и дружелюбную среду на территории жилых комплексов. Имеется в виду строительство собственных школ и детских садов, работа с общественными пространствами (авторские проекты озеленения, низкая плотность застройки, большой процент территории жилого комплекса, отданный под пространства для досуга и общего пользования) и пристальное внимание к досуговой составляющей (спортивные и детские площадки, зоны для активного и спокойного досуга, мобильные библиотеки, театры площадки для различных игр на свежем воздухе). Люди едут за город за приватностью и комфортом, нужно предложить им максимально продуманные и интересные варианты в этом плане. Поэтому будущее не за квартирами или таунхаусами, а за образом жизни, который созвучен привычкам и стремлениям представителей покупателей. В 5-летней перспективе число малоэтажных проектов может вырасти до 25% от общего объема предложения на рынке. 

 

Специально для портала "Все новостройки"