Долевое строительство приказало долго жить

Государство оказалось неспособно отрегулировать закон о долевом строительстве таким образом, чтобы он, с одной стороны, был эффективен в вопросе защиты инвестиций, а с другой позволял инвесторам и застройщикам комфортно работать на этом рынке. Если процессом не получается управлять, его проще запретить. Поэтому чиновники приступили к проработке путей отказа от услуг дольщиков.  

 

 

На данный момент идет обсуждение, что на смену долевому строительству придет схема проектного финансирования, следовательно, покупка жилья будет возможна только в готовом доме, а строительство жилых комплексов будет осуществляться за счет банковских кредитов, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. 

 

Если застройщикам придется отказаться от реализации квартир по привычной схеме и полностью перейти на банковское проектное финансирование, отрасль неминуемо ждут изменения. И вряд ли эти перемены будут положительными, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

 

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» надеется, что при отмене договоров участия в долевом строительстве застройщики смогут переключиться на другие законные схемы финансирования, такие как жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты. Также может быть сохранена возможность финансирования строительства через счета-эскроу, путем заключения договора и перевода обеспечивающего платежа о намерении купить квартиру в банк. Часть девелоперов, возможно, перейдет на финансирование строительства за свой счет. Но это незначительная часть рынка, так как большинство, в том числе крупнейшие застройщики, все-таки работают за счет долевых инвестиций граждан. Без денег дольщиков финансовые модели проектов могут оказаться настолько неинтересными, что станет проще и выгоднее не строить, чем строить при таких рисках, какие генерирует в последние годы государство.

 

Сегодня получить кредит на строительство могут сравнительно немногие девелоперы, потому что требования банков достаточно жесткие, а сроки рассмотрения заявки – длительные, в среднем от полугода до года. К тому же проектное финансирование предоставляют всего несколько ведущих банков страны. Процентная ставка составляет в среднем 10-15%, что может оказаться слишком большой цифрой для некоторых участников рынка. Иными словами, многие некрупные застройщики вынуждены будут покинуть рынок или осуществить слияние с большими устойчивыми компаниями. Таким образом, по мнению Ивана Фатеева, финансового директора Mirland Development Corporation, на рынке останется всего несколько крупных девелоперов, и в условиях недостаточной конкуренции качество строительства начнет падать, а квадратный метр дорожать.

 

 

Реакция рынка ожидаемо негативная, комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Во-первых, проектное финансирование пока не в силах предложить более выгодные условия для покупателей, чем долевое строительство – стоимость квадратного метра неминуемо вырастет. На продажу будут выставляться уже готовые квартиры, то есть никаких скидок на низких стадиях готовности объекта. Во-вторых, это сильный удар по застройщикам. У них всегда было два ключевых канала для получения средств – от дольщиков и кредитное финансирование. Они могли сами выбирать соотношение привлеченных средств, кроме того, первый инструмент намного дешевле. Можно ожидать не только уменьшения числа девелоперов, но и снижения темпов строительства – особенно это критично для региональных рынков. В-третьих, с рынка исчезнет часть инвесторов, покупавших квартиры в новостройках еще на стадии котлована. Все это также будет влиять на рост стоимости квартир.

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» выделяет еще одну проблему – сегодня банки не готовы полностью кредитовать застройщиков. Как правило, на начальном этапе реализации проекта девелопер должен иметь как минимум 30% собственных средств. А сумма кредита не может превышать стоимость земельного участка, который оформляется в залог. Естественно, не все застройщики смогут без труда получить доступ к деньгам банков, так как сегодня кредитные организации предпочитают сотрудничать только с крупными девелоперскими компаниями, демонстрирующими устойчивое развитие и стабильное финансовое положение.  

 

На взгляд экспертов, для покупателей самым большим разочарованием будет невозможность приобрести жильё в новостройках на этапе строительства и существенно сэкономить при решении квартирного вопроса. Безусловно, долевое строительство содержит в себе определенный риск, и покупатели сознательно принимают решение. Тем не менее, всегда присутствует альтернатива – можно выбрать квартиру в готовом доме, сведя все риски к нулю. 

 

 

Конечно, рынок давно требовал реформирования и более строго контроля в ряде направлений, например, вопрос с обманутыми дольщиками все время оставался на повестке дня. Но перемены слишком неожиданные – пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством, в выигрыше остаются только кредитные организации, считает Яна Глазунова.

 

С ней согласен Василий Шарапов. По его словам, от запрета финансирования строительства новостроек за счет долевых инвестиций граждан, безусловно, выиграют банки, которые смогут получить доходы от дополнительного кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования. Также это на руку чиновникам разных уровней, которым больше не придется разрешать проблемы долевых инвесторов, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В плюсе окажутся финансовые и другие рынки, так как инвестиции граждан с рынка долевых инвестиций будут перетекать туда, где юридическое регулирование проще, а рентабельность инвестиций выше, чем здесь.

 

Вне долевого строительства сделки станут безопаснее для потребителей, однако за минимизацию рисков придется платить, отмечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. В приобретении новостроек больше не будет инвестиционной составляющей, поэтому при выборе доступных вариантов жилья придется переориентироваться на вторичный рынок или предложения с более удаленным месторасположением.

 

 

Принятие столь радикальных и жестких реформ в 2018 году маловероятно, но не исключено. С технической точки зрения, закон могут подготовить за месяц и принять за два-три месяца, как показывает практика принятия федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года. Однако в 2018 году будет немало событий (выборы Президента РФ, ЧМ по футболу, выборы мэра Москвы и т.д.). Поэтому Василий Шарапов не ждет этой реформы в следующем году. Скорее речь идет о 2019 годе или даже позже. Более короткие сроки создадут сильный стресс, который вреден для рынка особенно на фоне, с одной стороны, сокращения объемов жилищного строительства и строительной рецессии, а с другой стороны, на фоне снижения покупательской способности граждан. 

 

Наталья Шаталина также считает, что переход к проектному финансированию займет не менее 2-3 лет при самом благоприятном развитии событий. Дело в том, что важными игроками строительного сектора станут кредитные организации, которым также нужно время, чтобы подготовиться. Скорее всего, переходный период не будет предполагать радикального отказа от долевого строительства, а проектное финансирование будет развиваться и поддерживаться государством обособленно. 

 

Переход к данной схеме, на взгляд специалистов компании ГК «Гранель», может занять 5-10 лет. Но для того чтобы это стало возможным, кредитные средства должны быть долгосрочными и соразмерными с инвестициями, которые сейчас используются при долевом строительстве. К тому же, государству нужно будет продумать механизмы повышения доступности жилья для населения, ведь если Правительство РФ примет решение запретить договоры долевого участия, то стоимость квартир скорее всего увеличится на 40-50%: скажется увеличение себестоимости квадратного метра (дороговизна кредитных средств, содержание домов после сдачи в эксплуатацию, налог на непроданные квартиры). 

 

По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group уход от сделок на стадии котлована принципиально изменит экономику девелопера и себестоимость строительства. Если сегодня привлекается лишь небольшая доля недостающих кредитных средств на ограниченный срок, то при проектном финансировании весь цикл строительства проекта по сути осуществляется в кредит. В реалиях сегодняшнего дня средняя ставка для бизнеса 12%. Возможно, тотальный контроль за финансовым состоянием девелопера позволит банкам снизить ставку, приблизив ее к ипотечной, которая по заявлению ЦБ будет стремиться к 5%. Но в любом случае, на итоговой цене квартиры в новостройке переход к проектному финансированию отразится. Большинство экспертов сходятся во мнении, что плюс 20% – это минимум, т.е. ценовой буфер между вторичным и первичным рынками будет нивелирован полностью, структура спроса изменится, в профессиональном сообществе также стоит ждать масштабных перемен. Эксперты надеются, что будет разработан механизм государственного участия, и существенного удорожания удастся избежать.  Государственное субсидирование проектного финансирования может позволить сохранить здоровую конкуренцию на рынке. Так, при ставке 3-4% на рынке могло бы остаться достаточное количество девелоперов. 

 

Специально для портала "Все новостройки"