Защита интересов дольщиков или банков

По плану правительства, с 1 июля 2018 начнется заключение договоров долевого участия с применением эскроу-счетов.

 

 

Схема проста: дольщики вносят деньги в банк, а застройщики возводят жилье за счет выданного тем же учреждением кредита. После окончания строительства накопленные средства переводятся застройщикам, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

 

С середины лета 2018 года на рынке будут сосуществовать две схемы финансирования: прямая (как сейчас – оплата напрямую девелоперу) и опосредованная (через эскроу-счета). К 1 июлю 2019 года не менее 30% от общего числа ДДУ должны заключаться с применением специальных счетов. К концу 2020 года этот показатель планируется довести до 95%. С 2021 года данная система должна полностью заменить прямые расчеты между покупателем и застройщиком. Таким образом, переходный период составит три года, в течение которых представители власти будут анализировать работу нововведений и в случае необходимости делать корректировки.

 

Если сравнивать принятый план с опытом других стран, то продвигаемый механизм лишь отчасти напоминает практику европейских стран. Как правило, средства, накапливаемые на счетах посредников (ими могут быть не только банки, но и государство или нотариусы), переводятся застройщикам после завершения определенных этапов строительства. То есть девелопер все же может рассчитывать на финансовую подпитку проекта со стороны покупателей до завершения стройки. Еще одна схема – рассрочка. Покупатель вносит от 20 до 40% стоимости объекта до начала строительства, а остальные после завершения. 

 

Однако, в отличие от этих стран, в России существуют экономические факторы, которые затрудняют использование схемы эскроу-счетов на практике. Речь идёт о высоких темпах инфляции, высокой ключевой ставки ЦБ и завышенных процентам по кредитам, перечисляет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

 

Также в отличие от международной практики в нашей стране предусмотрена возможность быть эскроу-агентом исключительно для банков. То есть ими не могут выступать иные организации, которые могли бы качественно осуществлять строительный мониторинг, поясняет исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», Людмила Цветкова.

 

Если в конечном итоге примут вариант, по которому девелопер сможет получить деньги покупателей только после окончания строительства, то фактически продаваться будет готовое жилье. 

 

На взгляд Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, без каких-либо изменений в текущую схему работы с эскроу-счетами, ее не удастся успешно внедрить в практику. Однако если банки и власти рассмотрят возможность отсрочки по выплате процентов по кредиту для застройщиков, работающих по новой системе, то рост себестоимости удастся нивелировать. Проще говоря, сначала девелопер получает кредит, на который строится объект. После окончания строительства выплачиваются проценты и основной долг. В таком виде эскроу-счета будут выгодны и девелоперам, и клиентам.

 

 

Главный недостаток эскроу-счетов в том, что они лишают девелопера альтернативного источника поступлений денег до завершения проекта, считает Мария Литинецкая. Сейчас застройщик может сочетать банковский кредит и средства дольщиков, чтобы максимально снизить себестоимость и максимизировать прибыль. Теперь ему придется брать кредит, который необходимо обслуживать из собственных средств на протяжении всей реализации проекта (от 2 до 5 лет). Покрыть займ за счет продаж можно будет только после окончания строительства. 

 

Сегодня по договорам долевого участия привлечено более 3,5 триллиона рублей дольщиков, и Андрей Колочинский сомневается, что у банков хватит денег для замены средств частных инвесторов в том же объеме. И, наконец, внедрение в схему третьего участника в лице банка усложнит весь процесс строительства и поставит застройщиков в полную зависимость от банковского сектора.     

 

Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», Татьяна Подкидышева задается вопросом, во сколько обойдется игрокам данное финансирование. Минстрой предполагает ставку в 2-3%, но при этом не исключает риска ввода более высоких процентов. Кроме того, по данным из открытых источников, банки вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков, что также внесет долю сложности для игроков. Отмечается, что деньги на счетах-эскроу могут стать одним из источников кредитов девелоперам. То есть мало того, что средства покупателей застройщик получит не сразу, так еще и будет вынужден заплатить за них процент.

 

Новый механизм будет проблемным для небольших застройщиков, у которых нет устойчивых партнерств с ключевыми банками и большого объема собственных средств, отмечает директор по информационной политике и PR Urban Group, Яна Максимова. Впоследствии некоторые из них будут вынуждены покинуть рынок. Крупным и средним же застройщикам такая схема не создаст проблем, если банки будут финансировать строительство по пониженным ставкам. Таким образом, укрупнение игроков и монополизация строительной отрасли продолжится. 

 

Интересной точки зрения придерживается Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ», по его словам, благодаря риску потерять все, отношение к итоговому результату будет взвешенным, а работа станет более продуманной и отлаженной. 

 

 

С точки зрения рынка, эскроу-счета – это гораздо более защищенная схема покупки квартиры, поясняет Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет». Эта система и разрабатывалась для того, чтобы избежать махинаций, в результате которых появляются обманутые дольщики и начинаются процедуры банкротства. То есть для клиентов покупка квартиры через эскроу-счет – это усиление и защита их прав, снижение рисков.

 

На взгляд Кирилла Игнахина, дольщики выиграют от перезапуска эскроу-счетов с точки зрения безопасности вложений, но могут проиграть в деньгах. Средства на данных счетах будут страховаться по аналогии с банковскими вкладами. Страховая сумма составит 10 млн рублей. Большинство приобретаемых в России новостроек обладают стоимостью ниже этого лимита, однако со столичными проектами может возникнуть проблема, ведь в готовых домах трехкомнатные и двухкомнатные квартиры могут быть дороже 10 млн рублей даже в массовом сегменте. Тем не менее, теперь между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме появляется посредник в виде банка, который не допустит нецелевого расходования средств. 

 

Кроме того, несмотря на вовлечение в работу с застройщиками и покупателями нового жилья только надежных банков, практика показывает, что даже те кредитные учреждения, которые еще вчера считались устойчивыми, сегодня могут потерпеть крах. Поэтому в определенной степени риски долгостроев для дольщиков сохраняются, предупреждает Мария Литинецкая. Тем не менее, банкротства девелоперов случаются гораздо чаще, чем крушение крупных кредитных учреждений, поэтому по сравнению с текущим положением дел защищенность покупателей новостроек возрастет. 

 

Для долевых инвесторов плюс еще и в том, что в случае нарушения обязательств по ДДУ и расторжении сделки, они вправе получить деньги с эскроу-счета без судебных тяжб с застройщиком и участия в процедуре банкротства, замечает Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век».

 

 

Расходы на обслуживание эскроу-счетов, скорее всего, будут переложены на плечи девелопера (через кредитную ставку по проектному финансированию строительства), а застройщик, в свою очередь, заложит эти расходы в себестоимость, что отразится на розничной цене для покупателей, рассуждает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Кроме того, нужно учитывать, что эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой только уполномоченных банков, которые могут пойти на картельный сговор и, возможно, попытаются завысить как стоимость своих услуг и ставки по кредитам. В такой ситуации важную роль будет играть позиция Центробанка как основного регулятора по обеспечению, с одной стороны, рыночных условий кредитования, с другой стороны, – доступности финансирования и развития конкуренции в самой строительной отрасли.

 

Если перечисленные покупателями средства будут лежать «мертвым грузом» на эскроу-счетах (а именно такую «судьбу» для них предусматривает Гражданский кодекс в нынешней редакции), то у банков не будет никаких стимулов предоставлять девелоперам более доступные кредиты. Сейчас стоимость проектного финансирования составляет порядка 15% годовых, поэтому без использования денег покупателей стоимость жилья может возрасти на 10-20%. Однако эксперты полагают, что власти все же разработают схемы, которые позволят банкам предложить девелоперам более выгодные условия за счет применения денег дольщиков. В этом случае рост цен, возможно, удастся сдержать в пределах 10. 

 

Андрей Гайдуков считает, что на формирование цены при покупке недвижимости посредством эскроу-счета будут влиять два фактора. Первый формируют те застройщики, кто планирует строить жилье на заемные банковские средства. Соответственно стоимость квартир может вырасти на тот процент, под который банки выдают кредиты. Но с другой стороны, на строительном рынке Москвы и Подмосковья много крупных компаний, располагающих собственными ресурсами. Эти девелоперы готовы возводить жилые комплексы и без средств дольщиков, и без кредитов. В этом случае вполне логично ожидать, что как монополисты они будут продавать жилье по более низкой цене, нежели те, кто использует заемные средства. Но, так или иначе, стоимость квадратного метра вырастет.

 

Специально для портала "Все новостройки"