Москва 2018. Подводим итоги и смотрим в будущее

Подводя итоги прошлого 2017 года, многие аналитики и игроки рынка первичной недвижимости столицы говорят о росте рынка, как об основном показателе, наиболее точно описывающем текущее состояние дел. При этом речь идет о качественном и количественном росте проектов, а также эмоциональном подъеме самих участников рынка (очевидное следствие происходивших событий 2017 года).  

 

 

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», динамика спроса вселяет надежду. По числу заключенных договоров долевого участия и ипотечных сделок были достигнуты рекордные показатели, которых столичный рынок еще не знал. За 11 месяцев 2017 года заключили 47,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) и 47 тыс. ипотечных сделок. 

 

Для сравнения: в докризисный 2014 год Росреестр зафиксировал только 24 тыс. ДДУ и 42,5 тыс. ипотечных сделок. 

 

Однако, сохраняется в целом опасная тенденция опережающего роста предложения. Суммарное количество представленных на столичном рынке квартир и апартаментов приближается к психологически важной отметке в 50 тыс. лотов. Объем предложения примерно в 2,6 раза превышает спрос на новостройки. Именно это определяет дальнейшую ценовую стагнацию. К примеру, в массовом сегменте по итогам 2017 года средняя стоимость квадратного метра выросла только на 2,7%, что ниже инфляции. 

 

Довольно оптимистично настроен и Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group, он отмечает что 2017 год для Московского рынка новостроек был очень удачным. Во-первых, число сделок, заключенных с января по ноябрь 2017 года, превысило показатели аналогичного периода 2016 года на 54%. Особенно ярко успехи столичного рынка выглядят на фоне скромной динамики в Московской области, где количество зарегистрированных ДДУ выросло лишь на 3-5% относительно 2016 года. Объем предложений первичного рынка жилья Москвы в 2017 году вырос почти на один млн кв. м и составил 3,5 млн квадратов. Это рекордное количество первичного жилья для столицы. Отчасти рост спроса был продиктован наличием широкого диапазона предложений в новостройках. Вторым стимулирующим покупателя фактором стало снижение ипотечных ставок с 12,5% вначале 2017 года до 9,5% к концу года. Таким образом, количество ипотечных сделок на рынке Москвы выросло на 25%, а доля ипотечных сделок в структуре продаж многих проектов увеличилась в разы. 

 

 

 

Всеобщий рост, который отмечают в отношении ряда показателей рынка, фактически, не затронул один из главных параметров – стоимость квадратного метра. По словам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, изменения здесь минимальны: с конца 2016 средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек скорректировалась на 1,6% до 199 тыс. рублей за кв. м. В сегментах эконом- и комфорт-класса цены остались на уровне конца 2016 года: 111 тыс. рублей и 155 тыс. рублей за кв. м соответственно. В сегменте бизнес-класса средневзвешенная цена предложения составила 242 тыс. рублей за кв. м, что на 0,9% меньше, чем в конце 2016 г.

 

В премиальном сегменте, по словам Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, наблюдался незначительный рост стоимости. Для тех объектов, в которых велись первичные продажи в начале 2017 года этот показатель составил порядка 1%, были и исключения с показателем в 5% и даже 30%, но, их параметры и признаки эксперт не называет.

 

 

Про основные тенденции вкратце было сказано ранее, сейчас просто еще раз их обозначим и дополним. Итак, прежде всего это увеличение объемов предложения. Директор по продаже компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что рост предложения наблюдался в течение всего года в старых границах Москвы: уровень прироста от одного квартала к другому варьировался от 3,2% до 6,4%. Первичный сегмент пополнялся и за счет высокобюджетной недвижимости, и за счет объектов комфорт-класса с привлекательной ценой. 

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», среди главных событий прошедшего года назвал неоднократное снижение Центральным Банком размера ключевой ставки. Если говорить точнее, то это происходило ровно 5 раз за год и не могло не отразиться на ставках по ипотечному кредитованию. На сегодняшний день есть программы, по условиям которых можно оформить кредит под 7,4% годовых в рублях. Доступная ипотека стала основным драйвером развития рынка недвижимости в 2017 году. За январь-октябрь 2017 года выдано более 813 тыс. ипотечных кредитов, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2017 года. 

 

Как и прежде, абсолютное большинство сделок приходится на жильё массового сегмента. В Москве основной спрос был сконцентрирован в проектах комфорт-класса, которые сегодня по качеству мало чем уступают жилью бизнес-класса. Основное отличие между этими сегментами заключается в локации проектов.  

 

 

Метаморфозы коснулись не только объектов и параметров рынка первичной недвижимости, покупатели, неизменные участники процесса, также претерпели определенные преобразования. По словам Марии Литинецкой, в 2017 году клиенты стали более зависимыми от ипотечного кредитования: доля ипотечных сделок по отдельным проектам массового сегмента выросла до 70%. Однако повышение доступности ипотеки привело не только к увеличению числа клиентов на рынке, но и к небольшому улучшению качественных характеристик приобретаемого ими жилья. Средний размер ипотечного кредита вырос с 1,71 млн рублей в конце 2016 года до 1,84 млн в ноябре 2017 года. Иными словами, клиенты стали приобретать жилье большего размера, ведь средний срок кредитования (около 15 лет) не изменился. 

 

По мнению Кирилла Игнахина, покупатели стали более продвинутыми. При выборе объекта все больше внимания уделяется благоустройству территории, инфраструктуре, качеству входных групп, инженерному оборудованию. При этом выбор делается в пользу оптимального сочетания показателей цена-качество и сегодняшний выбор объектов на рынке новостроек позволяет это сделать.

 

Среди выраженных предпочтений покупателей Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», назвал заинтересованность в квартирах с отделкой или предчистовой отделкой. Пока еще нельзя говорить о переходе рынка на данный формат, однако уже наблюдается повышение числа запросов на такие квартиры в новостройках в особенности в массовом сегменте жилья.

 

Застройщики тоже постепенно перестраиваются с учетом рынка. Если взять весь объем корпусов в продаже на территории «старой» Москвы, то доля тех, где квартиры продаются с тем или иным видом отделки, за 2017 год увеличилась и составила на конец года 22% от общего предложения. При этом на начало года она составляла только 6%. Общее количество домов с отделкой увеличилось за год более, чем в 5 раз.  

 

 

Делать прогнозы, как мы знаем, дело совершенно неблагодарное, но все-таки попробуем. Итак, по мнению большинства экспертов, то каким будет рынок в 2018 году во многом зависит от нововведений в законодательстве. Как говорит Роман Сычев, важнейшие события рынка жилья будут связаны с изменениями в законодательстве и регулировании отрасли, а также с запуском масштабной программы реновации в Москве. В первой половине 2018 года застройщики, скорее всего, постараются получить исходно-разрешительную документацию на большинство разрабатываемых ими проектов с максимально возможными объемами застройки, чтобы запустить их еще до вступления в силу новых требований 214-ФЗ. Соответственно, объем предложения существенно возрастет.

 

Мнение это разделяет и Наталья Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон». В 2018 году, по словам эксперта, помимо факторов роста предложения и сжатия платёжеспособного спроса, на первичный рынок окажут влияние также вступление в силу поправок к 214-ФЗ. Процесс подготовки правовой базы перехода от долевого строительства к проектному финансированию подтолкнет застройщиков менять стратегию развития, что скажется на формировании цен. Они должны будут очень осторожно и взвешенно подходить к выбору проектов и работать с оптимизацией себестоимости.

 

До вступления в силу поправок к 214-ФЗ, то есть до июля 2018 года, ожидается продолжение выхода новых проектов на рынок в объемах не меньших, чем в прошлом году, что суммарно с нераспроданными объемами в 2016-2017 гг. (3,3 млн кв. м) на первичном рынке старой Москвы может составить порядка 4,5 млн кв. м. 

 

Другим фактором, влияющим на первичный рынок, станет сокращение платёжеспособного спроса потребителей, чьи доходы в реальном выражении уменьшаются последние 2-3 года и создают бюджетные ограничения для роста цен. При таком раскладе может продолжиться снижение среднего уровня цен на 4,5-5% в годовом выражении.

 

Мария Литинецкая предполагает, что сильнее всего на рынок повлияет переход к проектному финансированию. В 2018 году власти попытаются создать стимулы для использования эскроу-счетов, которые сейчас практически не применяются на рынке. Очевидно, будет проведена работа с банками, чтобы они охотнее финансировали девелоперов и научились применять средства с эксроу-счетов для уменьшения стоимости кредитов для застройщиков. Однако, как и любая другая перестройка, данные изменения безусловно внесут определенную дезорганизацию в отрасль. Учитывая неопределенность в дальнейших правилах игры, застройщики попытаются ускорить выход на рынок новых проектов, чтобы реализовать их еще в рамках действующей правовой парадигмы. Это приведет к очередному всплеску предложения. Ввод жилья, скорее всего, сохранится на уровне прошедшего года – порядка 3 млн кв. м, что ниже пиковых значений 2014-2015 гг., но тенденция к уменьшению ввода все же должна переломиться, так как сегодня большая часть строящихся в столице проектов вышла на стадию монтажа этажей и отделочных работ.

 

 

Специально для портала "Все новостройки"