Лизинг – альтернатива ипотеки?

Ранее мы уже как-то затрагивали тему лизинга в сфере жилой недвижимости. Пару лет назад сложно было рассматривать этот финансовый инструмент, как альтернативу ипотечному кредитованию, а сейчас, спустя время, его позиции укрепились.

 

 

Итак, попробует разобраться, что же такое жилищный лизинг. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», это один из инструментов покупки жилья. Его суть заключается в следующем: потенциальный клиент находит понравившуюся ему квартиру, затем из ряда лизинговых организаций выбирает оптимальную по условиям и связывается с ней, обговаривая детали дальнейшего взаимодействия. После переговоров организация покупает выбранный клиентом объект недвижимости и сдает ему же в аренду под процент. На протяжении конкретного срока арендатор вносит платежи, по окончании выплат которых жилье передается в собственность. Таким образом, главное отличие лизинга от ипотеки заключается в том, что покупатель находится на правах арендатора, а не собственника. 

 

Артем Горлюб, коммерческий директор строительного Концерна «Русич» определил лизинг как гражданско-правовую сделку, которая вполне может считаться альтернативой ипотеки. Лизинг подходит для приобретения комнаты, квартиры или дома. При приобретении жилья в лизинг оформляется договор, который заверяется у нотариуса и регистрируется. Арендные платежи включают в себя плату за выкуп жилья и вознаграждения лизингодателя. На плечи лизингополучателя ложится оплата за коммунальные услуги. В большинстве случаев, лизингополучатель имеет право на досрочный выкуп квартиры.

 

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Наталья Шаталина отмечает что лизинг недвижимости позволяет частным лицам приобретать объекты недвижимости с небольшим первоначальным авансом. При заключении договора клиент приобретает недвижимость в долгосрочное пользование. Заключив договор лизинга, покупатель имеет возможность переехать в новое жилье сразу, а после того, как срок действия договора закончится (при условии своевременных выплат) оформить на нее право собственности.

 

 

Разобравшись немного в сути понятия и его специфике в сфере жилья, попробуем разобраться с преимуществами и недостатками этого относительно нового финансового инструмента и начнем, традиционно, с хорошего. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», отмечает что основное преимущество лизинга перед ипотекой – упрощенный пакет документов, который требуется при такой схеме приобретения жилья. Лизинговые компании предъявляют более мягкие требования к подтверждению дохода, что очень удобно для владельцев бизнеса и людей с нестабильным доходом. Кроме того, у клиента, который приобретает объект недвижимости по такой схеме, есть возможность согласовать индивидуальный график платежей.

 

К преимуществам лизинга Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон», также относит этап рассмотрения заявок, здесь он значительно проще. Достаточно предоставить только паспорт. В редких случаях могут попросить справку о доходах. Это связано с меньшим количеством рисков, т.к. квартира оформляется на лизинговую компанию и находится на ее балансе. Компания платит налоги, а лизингополучатель обязуется содержать имущество в надлежащем виде и оплачивать коммунальные расходы. Но, у данной схемы есть недостатки. И по мнению Натальи Шаталиной, главный – это то, что до самого последнего момента собственником недвижимости остается лизингодатель. Кроме того, максимально возможный срок предоставления финансовой аренды, как правило, значительно меньше срока предоставления кредита под залог недвижимости. Конечная стоимость жилья, приобретенного с помощью лизинга, в итоге, может быть выше, чем аналогичная, но приобретенная в кредит. Это все потому что налоговая нагрузка и иные имущественные обязанности собственника (арендодателя) будут включены в стоимость договора, при этом, какие-либо социальные программы поддержки со стороны государства не применяются.

 

В отличие от лизинга ипотека является более надежным вариантом приобретения недвижимости. Ведь при оформлении ипотечного договора, покупатель является владельцем квартиры, хоть она и находится в залоге у банка.

 

Если же сравнить просто аренду и лизинг недвижимости, то по схеме лизинга платежи значительно выше – примерно в 1,5-2 раза. Опять-таки, в этом случае, получается, что выгоднее обратить свое внимание на ипотеку. Зачастую от тех, кто живет в квартире по договору лизинга, также требуется страхование недвижимости, что означает дополнительные затраты.

 

Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family из минусов называет долгий цикл сделки, так как она проходит двумя этапами: сначала регистрируется сделка между застройщиком и банком, потом между банком и клиентом.

 

Кроме того, еще один отрицательный фактор – отсутствие скидки на объект, так как она идёт в бюджет финансирования лизинга. При этом, в самом договоре займа для клиента будет прописано «0%» годовых.

 

 

Платежи по лизингу называются авансовыми, а не ежемесячными, как в ипотеке. Отличается и график погашения. Авансовые выплаты могут происходить как ежемесячно равными суммами, так и квартально или вовсе по индивидуальному графику. Как рассказывает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон», многое зависит от условий и лояльности лизинговой компании. Договор лизинга регистрируется в ФРС вместе с договором на квартиру. Собственность (или право требования по ДДУ) на квартиру переходит к лизингополучателю с внесением последнего авансового платежа. При этом при досрочном погашении, лизингополучатель оплачивает полную стоимость по договору лизинга, в отличие от ипотеки. В ипотеке при досрочном погашении оплачивается основной долг плюс начисленные проценты на текущий расчетный период (т.е. за текущий месяц).

 

Наиболее наглядно различия ипотеки и лизинга можно объяснить с помощью конкретных цифр. Возьмем для примера квартиру стоимостью 10 млн рублей с первым взносом в 1 млн, кредит, соответственно, 9 млн рублей и срок 5 лет.

 

По ипотеке при средней ставке 9% платеж составит 186 825 руб., общая сумма выплат 11 209 512 руб. При лизинге авансовый платеж составит 254 264 руб., а общая сумма договора лизинга 15 255 840 руб. При расчете от обратного, получаем приблизительную процентную ставку 23,1% годовых. Этот расчет сделан при условии ежемесячного погашения равными платежами. Если погашения будут иметь другой характер, то ставка, переплата, и остальные параметры будут существенно изменяться.

 

Учитывая данный факт, можно предположить, что вряд ли схема приобретения жилья по лизинговой схеме будет популярна на рынке в среднесрочной перспективе. Во-первых, большинство населения вовсе не знает о такой возможности рынка, так как данная схема никак не разъясняется и не пропагандируется, практика применения данной схемы на первичном рынке жилья остается запутанной и применяется редко. При этом ипотечное кредитование, напротив, постоянно популяризируется, условия становятся все более лояльными и привлекательными, появляются программы с нулевым первоначальным взносом или взносом от 10%. К тому же сейчас крайне небольшая категория потенциальных заемщиков может получить отказ в банке, следовательно, все меньшей доле клиентов нужно искать альтернативные возможности приобретения квартиры.

 

 

Есть ли будущее у лизинга в сфере жилья? Этот вопрос разделил экспертов на два лагеря. Одни считают, что данный инструмент, на ряду с прочими, имеет право на жизнь, другие настроены более категорично.

 

Коммерческий директор строительного концерна «Русич» считает, что на данный момент в России особых перспектив развития у лизинга жилья нет. В первую очередь это связано с налогообложением. Лизинговые взносы облагаются НДС 18%, что приводит к удорожанию жилья и, как правило, сказывается на ежемесячных выплатах. Будущее у лизинга жилья появится при наличии четких и определенных государственных программ. Пока этот способ приобретения недвижимости больше подходит для юридических лиц.

 

В компании «Бон Тон» отмечают, что говорить о массовом характере лизинга недвижимости не приходится. Но на каждый товар найдется свой покупатель. И есть случаи, о которых писали выше, когда другой возможности приобрести жилье нет. Часто квартиры в лизинг покупают владельцы бизнеса, у которых денежные поступления неоднородны. Этой же позиции придерживается генеральный директор СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин, по его словам, трудно оценить или переоценить такую форму покупки. Чаще всего, к ней прибегают, когда возникают трудности с получением ипотеки. Но в целом в нашей стране такая форма приобретения жилья пока не особо развита, во многом это связано и с высокими рисками в связи с нестабильной экономической ситуацией, а также с невысокой финансовой грамотностью у населения.

 

В силу небольшого количества жилых проектов, где доступен лизинг, данный инструмент занимает совсем небольшую долю. Мария Литинецкая выделяет две категории пользователей лизингом. Первая – владельцы собственного бизнеса, индивидуальные предприниматели, а также фрилансеры. Все они не имеют стабильного постоянного дохода, а значит относятся к высокорискованным заемщикам. Поскольку банки часто отказывают в кредитовании таких клиентов, в качестве альтернативного варианта рассматривается покупка в лизинг. Вторая группа – сотрудники, получающие зарплату «в конвертах». Их официальный уровень доходов хоть и стабилен, но недостаточно высок для одобрения заявки на кредит. Таким образом, получается, целевая аудитория у лизинга есть. 

 

Что касается будущего, то, по мнению госпожи Литинецкой с каждым годом популярность лизинга, как инструмента покупки жилья, падает. Главная причина заключается в планомерном снижении ключевой ставки, а вместе с ней – и процентов по ипотечному кредиту. Как показывает практика, наибольшую востребованность лизинг имеет при отсутствии доступного жилищного кредитования, как это было в начале 2015 года. Напомним, тогда из-за повышения ключевой ставки, банки пересмотрели ипотечные программы, увеличив ставки, которые в отдельных случаях доходили до 35%. Такие заградительные условиям вынудили покупателей искать альтернативные источники кредитования, одним из них и стал лизинг. Спустя три года ставка по ипотеке существенно снизилась – по итогам 2017 года средневзвешенный процент по выданным кредитам на готовое жилье составил 9,8%, на новостройки – 9,77%. Поэтому лизинг, в среднем под 20% годовых, не может конкурировать с ипотекой.

 

Однако лизинг имеет право на существование в новостройках элитного сегмента, где получение ипотеки порой превращается в настоящий «квест» с необходимостью индивидуального согласования лимита выдачи кредита, дополнительной оценкой залогового объекта и пр. Иногда при покупке дорогого объекта клиенту действительно проще воспользоваться лизингом или рассрочкой.