Ипотека. Курс на снижение

Ипотека – для любой российской семьи это уже не просто слово или финансовый инструмент приобретения жилья, а отдельный и самостоятельный предмет, вокруг которого сложилась целая фольклорная традиция. И понятно почему: доходы у населения низкие, стоимость жилья высокая, а проценты по кредиту на жилье – неприлично большие. Чтобы взять ипотеку, надо решиться, фактически, на прыжок в пропасть, но со страховкой. Финальная выплата становится отдельным семейным праздником, важнее Нового года. Но, как пообещали в Правительстве, ситуация скоро изменится. 

 

 

Прежде чем переходить к оценкам возможных изменений, давайте посмотрим, что происходит с ипотекой сейчас. По данным Марии Литинецкая, управляющего партнера компании «Метриум Групп», за 2017 год в столице выдали более 60 000 ипотечных кредитов, из них половина пришлась на новостройки. Средний размер кредита, привлекаемый москвичами, соответствует 4 000 000 рублей, а его срок достигает 16 лет. Как правило, покупатели квартиры в столицы тратят порядка 41% ежемесячного дохода семьи, состоящей из двух человек. В целом этот показатель выше, чем по стране, где ежемесячные платежи по ипотеке не превышают 30% доходов.

 

Что касается средней ставки, то, по словам Александра Козлова, руководителя департамента продаж и маркетинга УК «Развитие», на данный момент она составляет 9,5% и срок кредитования от 15 до 20 лет. Сейчас банки составляют такие программы, при которых заёмщику достаточно иметь 20% средств на руках чтобы получить кредит.

 

Как рассказала нам Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», в январе текущего года число ипотечных сделок с первичным жильем превысило отметку в 4500, а это почти в 2,5 раза больше показателей января 2016 года. Татьяна Копыстыринская, директор по продажам «Лидер Инвест» также отмечает что процентные ставки по ипотеке сейчас действительно падают, в связи с чем активность населения на рынке жилья очень высокая. В ее компании, например, доля сделок с ипотекой составляет порядка 50% от общего объема продаж. 

 

 

Разобравшись с тем, как обстоят дела на рынке ипотечного кредитования, поговорим о перспективе повсеместного появления кредитов под 8%. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» считает, что в этом году у нас есть все шансы увидеть низкие ставки. При отсутствии резких потрясений в экономике России, к концу текущего года ставка по ипотеке действительно может опуститься до уровня 8%. Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group поддерживает коллегу в том, что доступность ипотеки продолжит повышаться и дальше. К этому есть все предпосылки.

 

Учитывая общую экономическую ситуацию, снижение платежеспособности населения, понижение ипотечной ставки вслед за ставкой ЦБ и в целом, тренд развития более доступных условий ипотечного кредитования, то ставка в размере 8% – это очевидное развитие рынка ипотечного кредитования, рассуждает Новицкая Ольга, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», и скорее всего, 8% – не предел. Покупатели жилья привлекают ипотеку, исходя из понимания собственных возможностей. Если есть интересное предложение и приемлемые условия ипотечного кредитования, то сделка заключается. О возможном снижении ниже 8% говорит также Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Вполне вероятно, что ставка достигнет 6-7%. Естественно, это привлечет новых клиентов, а доля заемщиков в общей структуре сделок продолжит увеличиваться.

 

Ставка по кредиту напрямую зависит от ключевой ставки рефинансирования ЦБ. Сегодня такая ставка равна 7,5%, рассказывает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», также эксперт отмечает что идет тренд на снижение, а значит возможность достигнуть ставки в 8% к 2019 году есть. Плюс вектор на снижение стоимости ипотечного кредита обозначил президент. 

Такого единодушия экспертов и игроков рынка мы давно не встречали, фактически все уверены в том, что наметившийся курс на снижение ставки будет только укрепляться.  

 

 

Какое будущее ожидает рынок недвижимости, если действительно, его развитие пойдет по благоприятному сценарию? Окажет ли влияние доступная ипотека на стоимость первичной недвижимости, строительство и ввод новых проектов? Об этом мы спросили наших экспертов. 

 

И.о. руководителя департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Ячменева, поделилась своим мнением. По словам эксперта, ипотека оказывает колоссальное влияние на рынок недвижимости, ведь вместе с появлением более интересных условий повышаются и финансовые возможности покупателей. Можно, например, в рамках того же ежемесячного платежа взять более крупную сумму, чем раньше. По той причине, что ставки стали более привлекательными для покупателей квартир.

 

Низкая ставка по ипотеке окажет благоприятное влияние на первичный рынок, считает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бон Тон». Увеличение спроса на квартиры подстегнет застройщиков делать все боле и более интересные предложения по акциям и скидкам, а также заставит подходить к разработке проектов более щепетильно, чтобы у покупателя не было сомнений в правильности выбора при покупке. Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, также считает, что это положительно скажется на рынке, хотя и сейчас ситуация благоприятная – спрос стабильный.

 

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН считает, что снижение ставки по ипотеке скажется на рынке вторичной недвижимости. Самое сильное снижение продаж мы можем и будем наблюдать в дальнейшем именно здесь. Причина проста – первичный рынок сделал такой качественный скачок за последние 2-3 года из-за усиленной конкуренции, что сравнение предложений на первичном и вторичном рынке в формате «цена-качество» уже невозможно. Поэтому цены на рынке новостроек будут стабильны, а вторичка «просядет».

 

Такая картина на просторах отрасли, конечно, может заставить сомневаться будущих покупателей-заемщиков и отчасти это правильно, но только отчасти, рассуждает Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Так как рынок перенасыщен предложением и манит интересными ценами – по большей части ожидаются твердые решения покупателей, без серьезной доли оттока. Спрос на недвижимость в совокупности с доступной ипотекой – удовлетворён уже сейчас, покупатели это хорошо понимают, так же, как и понимают, что жилью еще предстоит построиться, то есть им все равно придется ждать. А ждать вдвойне, пока через год снизятся ставки, потом еще 2 года будет строиться жилье, никому не хочется.

 

 

Несмотря на то что ставка в 8% – это еще только цель для сферы недвижимости, а не реальность, ряд компаний уже предлагают своим клиентам интересные условия приобретения жилья. 

 

Например, у ФСК «Лидер» существуют специальные программы кредитования с более низкими ставками: программа от АИЖК с переменной ставкой 6,45%, государственная поддержка для семей с детьми со ставкой всего 6%, субсидирование со стороны застройщика со ставкой от 7,4%. С начала года спада покупательской активности, связанного с ожиданием снижения ипотечных ставок в 2018 году, не наблюдается. Все, кто умеет считать свои деньги, понимают, что снижение ипотечной ставки на 1% уменьшает ежемесячный платёж незначительно (в массовом сегменте это не более 1-2 тысяч рублей в месяц), при этом стоимость квартиры в строящемся доме с каждым месяцем увеличивается по мере строительства объекта, даже если цены на недвижимость в целом не растут, за один год рост цены конкретной квартиры может достигнуть 10-15%. 

 

В проектах ГК «Гранель» средняя ставка по ипотечному кредиту составила 11% годовых. Как считают представители компании, сегодня ипотека является практически единственным способом для большинства жителей России стать хозяином собственной квартиры. Доля ипотечных сделок в проектах ГК «Гранель» в 2017 году достигла 60-70% от общего объема продаж, значит клиенты расценивают указанный размер ставки как комфортный или допустимый.

 

Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group, рассказала, что ставки под 8% годовых и ниже уже доступны на рынке: чаще всего это совместные акции банков с застройщиками. Так, Urban Group совместно с АКБ «Абсолютбанк» смогла предложить своим клиентам покупку квартиры в кредит всего под 5,75% годовых. Кроме того, Сбербанк предоставил компании ставку под 7,4% годовых.

 

В ЖК «Level Амурская» от компании Level Group более половины покупателей берут ипотеку с первоначальным взносом 15-25%. При этом у 11% этот взнос не достигает и 15%. Что касается срока, то почти половина клиентов берут ипотеку на максимальный срок 20-30 лет, что позволяет уменьшить ежемесячный платеж.

 

В северной столице, как оказалось, ипотечные кредиты под 8% годовых и меньше – уже давно реальность. Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» рассказал, что в его компании до 31 марта действует программа Сургутнефтегазбанка, ставка по которой составляет 7,3%. А по программе Сбербанка «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми» предоставляется ипотека под 6%. Данная программа доступна при приобретении квартир до 31 декабря 2022 года. По словам эксперта, сегодня ипотечные ставки в Санкт-Петербурге находятся на историческом минимуме.

 

Юрий Шаранов, директор по сопровождению CENTURY 21 Россия, также подтверждает, что сейчас на рынке уже есть такие предложения – это специальные программы от банков и застройщиков с кредитованием под 8%, это государственная программа субсидирования под 6% годовых для многодетных семей. Есть тенденция на понижение общей ипотечной ставки и благодаря этому вырастет количество сделок на рынке недвижимости.

 

Специально для портала "Все новостройки"