Сколько живет дом

При покупке квартиры новоселы редко задумываются, что их дом имеет свой срок жизни, и рано или поздно он пойдет под снос. Как долго могут прослужить современные новостройки, расскажут наши эксперты.

 

 

По словам Дмитрия Голева, вице-президента Optima Development по жилой недвижимости, реальный срок эксплуатации конкретного дома зависит от добросовестной позиции его застройщика, которая, во-первых, определяется качеством используемых при строительстве материалов (из чего строят, соответствуют ли материалы и устанавливаемые инженерные системы ГОСТам и нормативам). Вторым важным моментом является качество работы строительных бригад (как строят, соблюдают ли технологии работ). Не последнюю роль играет и качество проработки проекта в целом – от фундамента и перекрытий до межэтажных лестниц и инженерных систем (чем лучше проработан проект, тем меньше потребуется экстренных корректировок в составе материалов или этапах работ в ходе его реализации – а значит, и материалы и качество работ будут оптимальными). 

 

СНИПовские нормативы износа разнятся для стен, несущих конструкций, перекрытий, фундамента, кровли, фасадов – в каждой категории свои нормативы и расчет процента износа. Из их суммы и складывается общий процент физического износа дома в целом, говорит Олег Гурьев, директор Департамента девелопмента ГК «А101». Как правило, монолитные здания имеют самый длительный срок эксплуатации – до 150 лет, панельные дома – от 50 до 75 лет. Кирпичные дома служат не менее 100 лет, отмечает Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе ГК «Рассвет». Сегодня это можно наблюдать на примере кирпичных «сталинок», которые в отличие от панельных «хрущевок», гораздо в меньшей степени затронуты программой реновации. 

 

Нынешние застройщики в борьбе за своего покупателя стараются выводить на рынок качественные проекты. Если говорить о большинстве жилых зданий и комплексов, то эти строения прослужат 100-150 лет. Здесь имеется в виду долговечность несущих конструкций – фундамента и стен, и перекрытий. Другие элементы здания рассчитаны на значительно меньший срок службы, поэтому нуждаются в своевременном текущем и капитальном ремонте в течение всего срока эксплуатации здания. Класс недвижимости (комфорт, бизнес, элит) напрямую не влияет на долговечность здания в целом, однако применение дорогостоящих материалов сможет продлить срок эксплуатации здания до ремонтных работ.

 

Однако, помимо физического устаревания зданий, Ольга Нарт, директор по маркетингу Группы компаний INSIGMA обращает внимание на вопрос морального устаревания. Через 10-15 лет после ввода объекта в эксплуатацию теряют свою актуальность используемые материалы строительства/отделки и сами технологии строительства. Но самое важное, что быстро устаревают сами идеи. Даже если проект строится быстро, зачастую архитектурная концепция устаревает к моменту постройки дома. Именно поэтому девелопер на стадии проектирования новостроек должен проецировать ситуацию в будущее, выбирая такие архитектурные решения, которые будут актуальны не только через 2-5 лет – к моменту ввода объекта в эксплуатацию, но и через 20 лет. Увеличению сроков актуальности жилых комплексов способствует не только тщательная проработка самого строения, но и комплексное проектирование территории всего ЖК – ландшафтный дизайн, гармоничное уличное пространство, внутренний двор, места общего пользования – каждый элемент современного жилого комплекса должен отражать «свежие» тенденции в дизайне и архитектуре.

 

 

Один из способов продлить срок службы многоквартирных домов – использование при строительстве качественных материалов, уверен генеральный директор ООО «Концерн РУСИЧ», Борис Лесков. Контроль качества со стороны застройщика начинается с подготовки задания на разработку проектной документации, в котором указывается все требования к материалам, изделиям и оборудованию применяемым при строительстве здания. В дальнейшем все решения, принятые в проектной документации, проходят экспертизу на предмет проверки соответствия требованиям действующих нормативных и правовых документов. Здесь тоже нельзя экономить, ведь экспертиза – гарант качества документации. Дальнейший контроль осуществляется на стадии строительства и заключается в проверке качества материалов, поступающих на строительную площадку и строительно-монтажных работ. Именно забота о своем покупателе и качестве выводимого на рынок продукта в течение всего периода проектирования, строительства и эксплуатации здания и лежит в основе длительного срока эксплуатации зданий.

 

Еще одним важным фактором долговечности зданий можно назвать качественные современные технологии. Было время, вспоминает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, когда считалось, что по прочности и износоустойчивости нет равных зданиям, возведенным из кирпича. Так оно и есть – мы знаем немало старинных зданий, построенных не одно столетие назад. Но в какой-то момент эта технология перестала отвечать требованиям времени – стала слишком дорогой и слишком медленной. И ее потеснило панельное домостроение, которое, с одной стороны, было дешевле в производстве и требовало гораздо меньше времени на строительство, но с другой, заметно уступало кирпичному по качеству звукоизоляции, теплопроводности и т.п. Затем был найден способ строить также быстро, как при использовании панели, и с таким же качеством по долговечности и прочим характеристикам, как кирпич – монолитное домостроение. 

 

Помимо качества материалов и самого строительства, срок службы дома определяется и продлевается за счет профилактического ремонта, считает Дмитрий Голев. В любом жилом доме должны проводиться регулярные инспекции состояния всех его конструктивных элементов и систем: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли, инженерии. По итогам таких инспекции осуществляется профилактический ремонт и замена необходимых элементов. Без проведения подобных работ срок службы дома сокращается – чем реже будет производиться необходимый ремонт, тем короче будет жизненный цикл здания.

Готовые планировки от застройщика также продлевают срок службы многоквартирного дома, поскольку позволяют избежать самостоятельных перепланировок, осуществляемых жильцами. Любая неквалифицированная перепланировка – снос несущих стен, совмещение комнат с балконами, непросчитанное остекление и т.п. может привести к изменениям в конструктивных нагрузках, и как следствие к образованию трещин, нарушениям перекрытий или даже обрушениям.

 

 

Говоря о новостройках, в первую очередь стоит обратить внимание на застройщика, советует Дмитрий Белов, исполнительный директор комплекса девеломпента «Лидер-Инвест». Для того чтобы понять, является ли девелопер надежным, необходимо узнать, какие проекты есть у него в портфеле на данный момент, сколько из них уже успешно реализовано, и есть ли перспективные объекты. Серьезная компания с амбициозными планами не станет рисковать репутацией ради сомнительной экономии. 

 

Во-вторых, нужно узнать соответствует ли качество строительных материалов заявленному уровню. Эта информация, как правило, отражена в проектной декларации. 

 

В-третьих, стоит внимательно ознакомиться со всей командой проекта, изучить репутацию и портфолио архитекторов, проектировщиков, инженерных подрядных организаций, от работы которых зависит качество строительства, уровень комфорта проживания и, в конечном итоге, долголетие здания. 

 

Генеральный директор СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин отмечает важность оценки земельного участка: дом, построенный на болотистой местности, вблизи крупных автомагистралей и т.д. более склонен к износу. Также необходимо изучить градостроительные планы района. Сейчас практически на все территории новостроек разрабатывается документация по территориальному планированию (проекты планировок территорий), многие из них имеются в открытом доступе на сайтах Москомархитектуры, префектуры.  Основатель компании Master`s Plan, Юлия Зубарик рекомендует проверить какая застройка планируется вокруг: дороги, коммуникации, офисные здания или жилые дома, а затем проанализировать, сколько времени вы будете жить «на стройке», и готовы ли к такому соседству.

 

При выборе дома стоит обратить внимание на компанию-производителя материалов, считает Андрей Гайдуков. Основное преимущество застройщика, использующего собственное производство – возможность контролировать качество технологических процессов и конечной продукции. Но, несмотря на характер выполненных работ и материалов, здания должны проходить регулярную проверку на процент износа и подвергаться профилактическому ремонту, что позволит значительно продлить их срок службы. 

 

По словам Олега Гурьева, основные критерии выбора жилья всегда субъективны. Но если мы говорим о массовом выборе, в целом, то всё-таки нужно выбирать новостройки с максимально заложенным в проект сроком эксплуатации, а лидерами в этом пока остаются монолитные дома. Важным аспектом при выборе действительно качественного жилья в каждом конкретном классе будут базовые знания о том, что должно входить в цену продукта, а это и места общего пользования, и входные группы, и подъезды, и даже окна. Нужно оценить весь продукт и увидеть его, с точки зрения того стиля жизни, который вы планируете – насколько далеко от дома расположен детский сад или школа, есть ли наземные паркинги, облагорожена ли придомовая территория, насколько комфортна и разнообразна бытовая и социальная инфраструктура.

 

Специально для портала "Все новостройки"