Новая Москва. Инвестиции растут

Власти продолжают вкладывать средства в развитие присоединенных территорий. Благодаря чему улучшается транспортная доступность – строятся новые дороги, развязки и метро, развивается социальная инфраструктура, растет спрос.

 

 

Начало 2018 года на рынке Новой Москвы выдалось неожиданно успешным. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», в январе 2018 года было заключено в 1,5 раза больше ДДУ, чем годом ранее. В целом в ТиНАО в первый месяц заключено 38% сделок Большой Москвы. Для сравнения – год назад эта доля составила 34%. Таким образом, несмотря на конкуренцию, новые территории отвоевывают свои позиции, что говорит о высоком интересе покупателей.

 

Сегодня в Новой Москве реализуется 38 проектов на 203 корпуса. В них представлено 7,7 тыс.  квартир общей площадью более 400 тыс. кв. м. При этом около 40% корпусов предлагают остатки предложения (не более 10 квартир в корпусе), поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

 

Абсолютное большинство новостроек (97,4% лотов) приходится на НАО, тогда как ТАО практически не застраивается. Основная девелоперская активность сосредоточена в ближнем поясе от МКАД (до пяти километров), а также в пешей доступности от уже действующих и еще только строящихся станций метро. 

 

Проекты в Новой Москве изначально привязывались к крупным поселениям, а после стремительного развития метро масштабные жилые комплексы начали формироваться рядом с будущими станциями. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», замечает, что на сегодняшний день драйвером развития Новой Москвы остается транспорт, который становится «инфраструктурным стержнем» для появления новых жилых комплексов. Также на востребованность локации влияют сбалансированные проекты, которые предлагают новый уровень продукта комфорт- и бизнес-класса. 

 

В качестве одной из главных тенденций начала года Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отмечает рост доли сделок с использованием ипотеки до 63,8%. В то время как в декабре 2017 года этот показатель составлял 54,9%, а год назад – 50%. Повышенный интерес со стороны ипотечных заемщиков связан с началом программы льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми. Причем многие клиенты, планирующие рождение второго или третьего ребенка в 2018 году, уже сейчас активно приобретают недвижимость по обычным ипотечным ставкам, планируя рефинансировать кредит под 6% годовых в ближайшей перспективе.

 

Спрос в Новой Москве поддерживается также низкими ценами на квартиры. По словам Наталии Кузнецовой, генерального директора компании «Бон Тон», более половины (53%) объема реализации приходится на 5 проектов, которые расположены в НАО: Саларьево парк (13%), Москвичка (11,5%), Испанские кварталы (10,6%), Новые Ватутинки (9,6%), Бунинские луга (9,3%), средний бюджет в которых составляет 4,7 млн рублей при средней цене квадратного метра 99,6 тыс. рублей. 

 

В ТАО большая доля в реализации приходится на Борисоглебское (99,5%), средняя цена лота 2,6 млн руб. при средней стоимости квадратного метра в 60 тыс. рублей.

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры средней площадью 56 кв. м с долей в 42,3%, на втором месте однокомнатные квартиры средней площадью 34,4 кв. м – их доля составляет 38,3%, затем идут трехкомнатные метражом в районе 78-79 квадратов и долей 18,8%. На долю четырехкомнатных квартир средней площадью 93,5 кв. м приходится всего 0,65%. 

 

Средняя цена «квадрата» составила 102,5 тыс. руб., в НАО – 103 тыс. руб., в ТАО – 607 тыс. руб. Средняя же цена лота составила 4,8 млн руб., в НАО – 4,9 млн руб. в ТАО – 2,6 млн руб. 

 

Ценовая градация тоже присутствует. Например, наличие метро в непосредственной близости от жилого комплекса может повысить стоимость квартир в нем примерно на 15%. Стоимость жилья рядом с метрополитеном претерпевала изменения во времени – на низкой стадии готовности транспортной инфраструктуры стоимость за квадратный метр была ниже, цены росли по мере роста транспортной доступности.

 

 

Застройщики оценивают рынок Новой Москвы как высококонкурентный и затоваренный. По оценке консалтинговой компании «ТОП Идея», прежде всего, вход на него осложнен тем, что на присоединенных территориях практически полностью отсутствует социальная инфраструктура. Застройщики за свой счет возводят детские сады и школы, что под силу далеко не каждой компании. Точечное строительство здесь крайне нерентабельно, а квартальная и даже районная застройка по карману только крупным застройщикам. Вторая сторона вопроса – это конкуренция. Из-за большого количества предложений и ограниченности спроса застройщики вынуждены держать цены на нижней границе рынка. Транспортная инфраструктура также оказывает прямое влияние на выбор покупателей, проекты, расположенные на удалении от метро или железнодорожных станций, продаются значительно хуже.    

 

Александр Зубец отмечает спад девелоперской деятельности в ТиНАО за последний год, что связано с активной реновацией промзон и появлением новых площадок в старых границах Москвы. Так в 2017 году на рынок было выведено всего четыре комплекса, а в 2015-2016 годах в реализацию поступало по 7-8 новостроек. На снижение выхода новых проектов влияют и локальные проблемы. Одна из сложностей – это передача социальных объектов на баланс города. Причем данная сложность актуальна исключительно для новостроек Новой Москвы, многие из которых проектировались согласно подмосковным нормативам, до присоединения новых территорий. Несмотря на это, власти принимают объекты уже по новым московским нормативам. То есть в некоторых случаях приходится полностью «перекраивать» проект, заново получать разрешительную документацию, теряя время и деньги. В итоге жители вынуждены терпеть неудобства, связанные с бюрократическими проволочками, а застройщик при этом теряет ликвидность проекта.

 

Мария Литинецкая считает, что девелоперы сегодня проявляют умеренную активность в отношении развития новых площадок в Новой Москве, в первую очередь – из-за высокой конкуренции со «старой» Москвой, где минимальный бюджет сопоставим со стоимостью многих новостроек ТиНАО. Рекордная конкуренция сократила выход новых проектов и разработку площадок. Однако регион в любом случае весьма перспективен для развития. Ведь если на присоединённых территориях предложение превышает спрос в 1,6 раза, то в Москве в старых границах – в 2,5 раза.

 

 

В 2018 году АИЖК передало городу участок площадью порядка 130 га в Новой Москве в Троицком округе, где будут построены дома по программе реновации старого жилого фонда. Площадка расположена в поселке Мосрентген в хорошей доступности от метро Саларьево и Румянцево. По предварительным оценкам, там будет возведено до 300 тыс. кв. м жилья. Мария Литинецкая полагает, что, как и в «старой» Москве, часть построенного жилья будет выставлена в продажу, это частично ликвидирует сложившийся дисбаланс по уровню предложения в ТАО (2,6% лотов) и НАО (97,4% лотов). Для сравнения – в конце 2014 года в Троицком округе была сосредоточено почти 1/3 всех новостроек Новой Москвы – 27%. 

 

Также среди перспективных проектов и существующих площадок Наталия Кузнецова называет:

 

• ЖК «Остафьево» («Самолет Девелопмент») на 1 млн кв. м,  

• ЖК «Румянцево Парк» на 386 тыс. кв. м, 

• ЖК «Картмазово» (ГК «Инград») на 364 тыс. кв. м, 

• Comcity на 185 тыс. кв. м, 

• «ЖК в составе ТПУ «Столбово»/ТПУ «Сосенки» 

• АДЦ «Коммунарка» (потенциал строительства недвижимости в АДЦ составляет порядка 5 млн кв. м, в том числе 1,6 млн «квадратов» жилья). 

 

 

Изначально ТиНАО были выбраны для присоединения, как наименее урбанизированные территории, поэтому властям и девелоперам фактически с нуля пришлось создавать инфраструктурные объекты. По итогам прошлого года на развитие Новой Москвы инвестировано 150 млрд рублей, в этом году будет выделено на четверть больше. Причем важно, что средства, по заявлению самих властей, пойдут на строительство новых дорог, инженерных коммуникаций, социальных объектов и самое главное – метро. Уже разрабатывается документация о продлении линии метрополитена от «Столбово» до Троицка. Естественно, это требует серьезных вложений, ведь по статистике в Москве средняя стоимость строительства километра линии метрополитена обходится примерно в 7 миллиардов рублей. Столь масштабные планы требуют увеличения финансирования. В перспективе это однозначно повысит интерес к локации, как со стороны застройщиков, так и покупателей, ведь именно дефицит инфраструктурных объектов в некоторых районах Новой Москвы до сих пор является ограничивающим спрос фактором, считает Александр Зубец.

 

С ним согласна и Мария Литинецкая, по словам которой, развитие новых территорий – это тесный тандем девелоперов и города. Без помощи властей и инвестиций Новая Москва не сможет стать современным полноценным округом столицы. Да, застройщики строят новые детские сады, школы, поликлиники. Но городу также нужно метро, новые дороги, развязки, общественный транспорт. Чем больше средств на развитие выделяют градостроители, тем быстрее в ТиНАО придут линии метрополитена и новые скоростные дороги, что окончательно сотрет границы между «старой» и «новой» Москвой.

 

Специально для портала "Все новостройки"