Новые стандарты

С 2018 года в России нет жилья эконом-класса. Формально. На законодательном уровне закреплено новое понятие – «стандарт». Что оно означает и какая польза от таких перемен для участников рынка и, в первую очередь, покупателей, попробуем разобраться с экспертами и игроками строительной сферы.

 

 

Начнем разбираться с самого начала и ответим на главный вопрос – чем вызвана смена понятий? Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE считает, что власти решили поменять наименование для массовых новостроек, чтобы продемонстрировать гражданам намерение улучшать качество жилищной среды в стране. Скорее всего, данная информационная кампания была приурочена к выборам президента. 

 

 

В то же время нельзя сбрасывать со счетов обеспокоенность Минстроя реальным снижением качества строительства массового жилья в стране, которое вызвано кризисными явлениями в экономике. По словам Марии Литинецкой, стремясь адаптировать продукт к реалиям рынка, застройщики сокращают площади квартир, а также уменьшают качество некоторых других характеристик жилья. Эта ситуация характерна преимущественно для наиболее депрессивных региональных рынков жилой недвижимости, которых на сегодняшний день – большинство. Соответственно, изменение терминологии – это первый сигнал о намерениях, который транслируется Минстроем региональным застройщикам.

 

Изменение понятий может быть связано преимущественно с социально-политической конъюнктурой, а не с реальными тенденциями развития рынка жилья, так считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Понятие «стандартный» – более нейтральное, чем «эконом» или «экономичный». Соответственно, его применение позволит избежать акцентирования внимания общественности на том факте, что большинство россиян в силу объективных экономических причин вынуждены рассчитывать на покупку только наиболее доступных вариантов новостроек, которые сегодня готовы предложить девелоперы. Получается, смена понятий – это попытка выдать желаемое за действительное. Сегодня платежеспособность покупателей очень ограничена, особенно если мы говорим о регионах. В связи с этим они интересуются наиболее демократичными по цене предложениями, имеющимися на рынке. Конечно, речь идет не о самых удобных квартирах. Введение нового понятия и стандарта в сфере жилой недвижимости – это попытка искусственно переломить текущие рыночные тенденции.

 

 

Замена понятия эконом-класс на стандартный класс преследует две основные задачи. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development рассказала о них.

 

Первая – это маркетинговая составляющая. Как мы сказали ранее, очевидно, что жилье, попадающее под категорию стандартное, а не «эконом», воспринимается самими покупателями как более ликвидное. Даже сами застройщики зачастую стараются завысить класс жилья, позиционируя, к примеру, проект с характеристиками сегмента эконом, как комфорт-класс, что по факту вводит покупателей в заблуждение.

 

Вторая цель – улучшение качества самого доступного по цене жилого фонда. Известно, что в конце апреля или в начале мая Минстрой совместно с ведущими архитекторами и проектировщиками должен был представить обязательные характеристики стандартного жилья, к которым относятся, например, увеличенная высота потолка, вход в подъезды на уровне земли и пр. Таким образом, власти фактически собираются пересмотреть строительные нормативы, что в итоге поможет исключить появление концептуально устаревших новостроек, которые проектируются в лучших традициях архитектуры 70-х годов.

 

 

Тема разработки стандартов в сфере жилой недвижимости обсуждалась уже давно, и, по мнению Андрея Кузнецова, руководителя группы компаний СТОУН, она логична и понятна. Покупатели и игроки рынка давно привыкли к тому что у нас представлено абсолютное разнообразие форматов и классов жилья, но, до сих пор весь объем предложения ранжировался по каким-то условным параметрам. Даже самый популярный и распространенный в России эконом-класс представлен очень разнообразно. Нет единого стандарта с перечнем параметров, качественных и количественных характеристик, которые четко обозначали класс жилья. Разработка таких стандартов – правильное решение, это логичный этап развития рынка.

 

 

Пока определенности по критериям стандарт-класса нет, идут активные обсуждения параметров, которые можно и нужно включать и полный перечень, должны были обнародовать в конце первого квартала. Но публикации нет. А до момента утверждения новых требований «стандарт-класс» будет, в сущности, все тем же эконом-классом. 

 

По мнению исполнительного директора ЖК «Мечта», Максима Никитина, скорее всего, изменится минимальная допустимая площадь жилья и появятся новые строительные нормы и правила (СНиПы).  Эксперт надеется, что в них представят разумные требования к качеству застройки, организации мест общего пользования. Будут четко обозначены типы материалов, пригодные к использованию в строительстве стандартного жилья.

 

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» считает, что изменения будут направлены не только на нормативный базис, оторванный от потребителя, а скорее на создание комплексной комфортной среды. Министр строительства Михаил Мень уже заявил о требованиях к высоте потолков в 2,8 метра, безбарьерной среде и некоторых других важных вещах, которые сейчас формально нигде не прописаны. Однако и девелоперы, и архитекторы накопили достаточно обширный опыт проектирования и строительства комплексов стандарт- и комфорт-классов, чтобы унифицировать базовые характеристики и перевести их в нормативные документы. Например, даже в недорогих сегментах сейчас являются стандартом колясочные на этажах, функциональное зонирование планировок, максимально рациональное использование площадей. В стандарт-классе мы также видим удачные примеры недорогого, но вполне комфортного благоустройства.

С помощью самого слова «стандарт» государство хочет закрепить в проектах массового жилья некий минимально допустимый набор характеристик. Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», Дмитрий Цветов считает, что этот стандарт и станет обязательным для проектов жилой застройки. Следует отметить, что обсуждаемый набор характеристик квартир и МОП (мест общественного пользования) сегодня можно встретить практически в любом проекте доступного ценового сегмента.

 

Довольно интересное предположение о будущих стандартах жилья высказала Екатерина Попова-Щелкан, руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой». Например, планируется развивать линейку функциональных планировок площадью 20-100 кв. метров. Отдельная работа ведется над разработкой архитектурной концепцией для трех типов будущей застройки: малоэтажной, среднеэтажной и центральной модели городской среды. Вариативность решений призвана обеспечить разнообразие облика районов. Параллельно планируется внести поправки в стандарты благоустройства внутренних дворов, создания зон отдыха, организации детских площадок, паркингов.

 

 

Большинство игроков рынка придерживаются мнения, что введение стандартов не окажет на них существенного влияния.  Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» считает, что жилье стандарт-класса будут в первую очередь возводить для государственных нужд – в том числе под реновацию, переселение, очередников. Остальные коммерческие компании, скорее всего, продолжат пользоваться определением «комфорт-класс». Проектов эконом-класса в столичном регионе сейчас очень мало. Те застройщики, кто еще планирует запуск проектов в категории «эконом» и пользовались этим термином, должны будут внести небольшие изменения в документацию и рекламные материалы, но каких-то более серьезных перемен не будет.

 

Но Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой», не разделяет мнение коллеги – застройщикам станет сложнее работать. Если раньше среди законодателей был тренд на снижение административных барьеров для застройщиков с целью увеличения показателя обеспеченности населения квадратными метрами, то сейчас он сменился в обратную сторону. Видимо, увеличился показатель жалоб граждан, все-таки потребитель вырос в своей требовательности. 

 

Принятие обязательного для всех стандарта обернется ростом себестоимости строительства, считает Кирилл Игнахин. Скажем, увеличение высоты потолков до 2,8 метров потребует увеличения расхода строительных материалов, соответственно, дополнительные издержки отразятся на конечной цене. Столкнувшись с повышением себестоимости строительства, девелоперы будут разрабатывать дальнейшую стратегию работы на рынке, исходя из собственных финансовых возможностей. Если маржинальность бизнеса позволит справиться с ростом себестоимости без увеличения расценок для покупателей, то компания останется в отрасли. В то же время уместно допустить, что некоторое число девелоперов не сможет выполнять заданные новым стандартом правила в силу невысокой рентабельности строительства во многих регионах. 

 

Общеобязательные требования к «стандартному» жилью окажут противоречивое влияние на рынок, поддерживает коллег Мария Литинецкая. В большинстве случаев применение директив Минстроя, скорее всего, приведет к существенному росту себестоимости строительства. К этому сегодня не готовы ни большинство девелоперов, ни основная масса покупателей. В регионах застройщики работают в условиях крайне низкой доходности инвестиций. С одного проданного квадратного метра жилья они могут иметь прибыль, исчисляемую несколькими тысячами рублей. В таких условиях даже ограниченное повышение требований может поставить под вопрос их дальнейшую работу на рынке. Минстрой отчасти принимает стандарты, руководствуясь логикой санации отрасли от небольших «игроков». 

 

В то же время в столице и других экономически успешных регионах застройщики уже превзошли готовящиеся стандарты по качеству своих проектов. В Москве девелоперы жилых комплексов комфорт-класса уже активно внедряют закрытые дворы, высокие потолки и большую площадь остекления, современную архитектуру. Для них «стандарт» не станет руководством к действию. В то же время важно отметить, что жесткая регламентация может и не пойти на пользу рынку. Из-за повышения качественного уровня не самой важной характеристики застройщикам придется сделать «откат» в других важных аспектах современного жилья.  

 

 

Наш любимый вопрос о стоимости жилья оставили на десерт. Итак, после смены понятий, изменится ли стоимость жилья? Основатель архитектурного бюро Master’s plan, Юлия Зубарик считает, что никакого влияния ни на стоимость, ни на девелоперов стандартное жилье не окажет. С ней согласна генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова – девелоперы не стремятся сделать изначально некачественный продукт, т.к. реализовать его потом будет крайне сложно. Рынок давно диктует требования к жилью, девелоперы стараются дать еще больше, чем заложено «стандартом», чтобы выиграть борьбу за покупателя.

 

На развитых рынках жилья, скажем, в Москве и Санкт-Петербурге учреждение «стандарта» жилья может остаться вообще незамеченным: в этих регионах давно действуют свои законы, определяющие качественный уровень конкурентоспособного жилья. Скорее всего, массовые новостройки в этих локациях не подорожают. В других регионах, где до сих пор зачастую применяются морально устаревшие проекты новостроек, стоимость «квадрата» для потребителя может вырасти.

 

Специально для портала "Все новостройки"