Уловки застройщиков

На просторах интернета бродит немало историй о том, как застройщики обманывали дольщиков, занижая стоимость квартиры, обязывая оплачивать дополнительные услуги, обещая развитую инфраструктуру, и не выполняя озвученных обязательств. Наши эксперты сегодня расскажут о наиболее часто встречающихся уловках застройщиков, а также на что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не попасть впросак.

 

 

Основная маркетинговая уловка, по словам Глейзера Дмитрия Романовича, управляющего партнера консалтинговой компании «Глейзер&Глейзер», состоит в придании жилью более высокого класса, чем есть на самом деле. Очень часто дома, которые по факту находятся в сегменте эконом относят к комфорт-классу, хотя они не включают в себя соответствующий набор опций или услуг (отсутствуют подземный паркинг, консьерж-сервис, не реализована опция «двор без машин», устанавливается дешёвое лифтовое оборудование и т.д.). В итоге покупатель думает, что он приобретает жилье комфорт-класса по цене эконома, а по факту – получает эконом по цене выше рыночной.

 

Еще одна жалоба клиентов – занижение стоимости квартир в рекламе. Однако, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», говорит, что занижать цену в рекламе объекта – незаконно. На момент действия рекламного объявления в наличии должны быть объекты по заявленной цене или на рекламируемых условиях. Но не секрет, что в рекламу действительно ставят квартиры с минимальным бюджетом покупки. По словам Алексея Ходасевича, генерального директора ООО «В-ПОДРЯДЕ», разрабатывая и проводя маркетинговые мероприятия по реализации объекта, естественно, при существующей высокой конкуренции, каждому застройщику хочется привлечь внимание покупателей или потенциальных инвесторов. Как этого достичь? Обычно в рекламное объявление «упаковывают» самое интересное предложение, например, лот по очень низкой стоимости. Таких в проекте может быть всего не более десяти штук, но сообщение типа «квартира комфорт-класса от 2 млн рублей» точно запомнится. Это обман? Нет, это ограниченное, но реальное предложение и покупатели должны это понимать. Есть, конечно, примеры аллегорий – «в нашем эконом-классе будете жить как во дворце». Здесь посыл самого застройщика ни к чему не обязывает, зато дает простор для фантазий клиентов. Каждый сам наделяет объект определенными и желанными характеристиками, а потом, на момент получения ключей, может наступить момент разочарования.

 

Покупатель всегда может узнать полную информацию, проконсультировавшись с менеджером офиса продаж или изучив ассортимент квартир на сайте компании. Руководитель отдела новостроек департамента продаж компании «НДВ-Супермаркет недвижимость», Марина Комогорова отмечает, что на сайте обычно есть возможность отсортировать предложения и по цене квадратного метра, и по уровню бюджета. Как правило, самый минимум представлен наиболее компактной квартирой, но при этом наименьшая стоимость «квадрата» характерна для самых крупных по площади предложений.      

 

 

В задачи менеджера входит презентация проекта, что подразумевает в первую очередь акценты на преимуществах жилого комплекса. Менеджеры основывают свою презентацию только на информации, предоставленной застройщиком, однако, верить им на слово все-таки не стоит. Покупателю лучше ориентироваться на официальные документы: проектную декларацию, генплан земельного участка, договор долевого участия. То, что обозначено и утверждено там, должно будет появиться в реальности в указанные сроки. 

 

Глейзер Дмитрий Романович советует перед покупкой жилья внимательно ознакомиться с репутацией застройщика и его ранее реализованными проектами. Если таковых не имеется, то верить на слово застройщику о досрочной сдаче жилья будет опрометчиво. Если проекты девелоперской компании сдавались досрочно, то репутация застройщика скажет сама за себя.

 

Остальные обещания девелопера необходимо дополнительно проверять в открытых ресурсах, на сайтах органов государственной власти. Например, строительство станции метро с возможными сроками проектирования и сдачи работ можно увидеть на сайте Метростроя. Имеющиеся в открытых источниках данные позволяют не только предвидеть реальный срок сдачи и инфраструктурных объектов, но и расположение выходов и переходов метрополитена.

 

Обещания построить социальную инфраструктуру, а также обеспечить благоустройство территории и зоны рекреации также не стоит принимать на веру. Необходимо внимательно изучить проект планировки территории, который можно запросить у застройщика,либо найти на официальных сайтах, например, на портале стройкомплекса Москвы или Минстроя. В проекте планировки территории обязательно должно быть указано, за чей счёт, в какой период времени и в какой очереди строительства будет реализовано то или иное решение. К сожалению, довольно часто застройщики обещают благоустройство территории или строительство детского сада, в то время как проект предполагает проведение данных работ за счёт бюджетных средств или иным образом не возлагает на застройщика обязательств по реализации данной части проекта. В результате имеем обманутые ожидания участников долевого строительства, как случилось, например, в Рассказовке, где на месте обещанного парка планируется возвести несколько многоэтажных домов.

 

 

При покупке квартиры в новостройке госрегистрацию ДДУ производит уполномоченное агентство недвижимости или сам застройщик, в этом случае стоимость услуг по регистрации включается в комиссию по сопровождению сделки. Размер комиссии зависит от объекта, озвучивается клиенту заранее, обычно составляет 30-50 тыс. рублей. Далее потребуется оплатить расходы на нотариат: нотариальную доверенность на регистратора (около 5 тыс. руб.), для не состоящих в браке – нотариально заверенное заявление о безбрачии (около 2,5 тыс. руб.), перечисляет Ирина Доброхотова. После завершения строительства дома, передачи дольщику ключей нужно будет оформить собственность. Если квартира ипотечная – сначала оформить закладную (заказать отчет об оценке – 5,5 тыс. руб.), затем оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). Также покупатель может понести расходы за дополнительные услуги. Например, за подбор ипотечной программы и все необходимые действия для успешной подачи заявки в банк.

 

Однако Глейзер Дмитрий Романович уверен, что по закону дольщик обязан нести только расходы, связанные с уплатой государственной пошлины. Других обязательных платежей законом не предусмотрено. Несмотря на это, большинство застройщиков навязывают покупателям услуги «карманных» юридических компаний, роль которых сводится к заполнению стандартных договоров купли-продажи и передачи их на регистрацию в Росреестр. В среднем такие услуги стоят от 15 до 30 тыс. рублей. Закон не допускает понуждение к заключению договора, но застройщики ведут себя таким образом, что дают понять покупателю – собственными силами и без заключения такого договора, зарегистрировать свое право не получится. Во избежание подобных ситуаций необходимо предварительно проконсультироваться с юристом и вспомнить все свои права, как участника долевого строительства и потребителя.

 

Помимо расходов, связанных с регистрацией договора, покупателю может потребоваться доплата за разницу между площадью квартиры, указанной в ДДУ и фактически площадью квартиры, полученной в результате обмера БТИ.

 

 

В панельных домах несоответствие площадей встречаются очень редко, так как это сборные заводские конструкции, а в монолитных строениях могут быть намного чаще, учитывая то, что конструктив монолитного здания льют прямо на площадке. 

Поэтому покупатель должен быть готов к тому, что фактическая площадь будет немного отличаться от заявленной, причем отклонение может происходить как в большую, так и в меньшую сторону, поясняет Марина Комогорова. Обычно это оговаривается в договоре долевого участия: например, при расхождении фактической площади в пределах 2 кв. м стороны осуществляют перерасчет стоимости – условия перерасчета описываются в ДДУ. Практика перерасчета является нормальной, однако может вызывать недовольство у дольщиков, если расхождения площади слишком велики. 

 

При выявлении значительных изменений площади квартиры (более 5% в меньшую или большую сторону от площади, указанной в договоре) может случиться судебное разбирательство, об этом говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк». Предварительно покупатель должен решить, хочет ли он эту измененную квартиру, если да, то можно просить компенсацию, в противном случае требовать возврата и пени за пользование средствами за весь период. 

Если у клиента есть сомнения касательно несоответствия построенной площади, то можно воспользоваться услугами лицензированного кадастрового инженера для проведения повторных замеров квартиры. 

 

 

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», недопуск на объект обычно связан исключительно с вопросами безопасности. Причем такое условие чаще всего выдвигают генеральные подрядчики строительства, которые работают по очень строгим нормам охраны труда и безопасности, хотя, разумеется, невозможность посмотреть квартиру вредит интенсивности продаж.

 

Когда дом введен в эксплуатацию, ограничения на допуск обычно снимаются, так как это уже не строящийся объект. Поэтому такие требования, как осмотр квартиры только самим дольщиком, выглядят чрезмерно строгими, считает Ирина Доброхотова – нередко покупатели квартир приводят на приемку объекта инженера или юриста, чтобы выявить недочеты, правильно составить дефектовую ведомость. Если застройщик вводит такие ограничения, то к процессу осмотра квартиры нужно подойти с особым вниманием.

 

Глейзер Дмитрий Романович рекомендует оформить доверенность на тех специалистов, которые будут участвовать в приёмке квартиры. В этом случае, у застройщика не будет юридических оснований для отказа в допуске данных лиц в помещение. Поскольку такая позиция застройщика является довольно распространенной, то и метод противодействия можно назвать стандартным.

 

 

Ключи от квартиры передаются собственнику в момент приемки квартиры. Поскольку такая приёмка осуществляется на этапе, когда дом уже введен в эксплуатацию и требует обслуживания и текущего ремонта, довольно часто застройщик делегирует полномочия по передаче квартиры собственникам своей управляющей компании. После принятия квартиры наступает время ремонта, собственники в первые полгода – год допускают существенные просрочки по оплате за жилищно-коммунальные услуги. В связи с этим для нормального и бесперебойного обслуживания дома, УК вынуждена брать деньги, как правило, за 4 месяца вперёд.

 

С точки зрения закона, данное требование нельзя назвать правомерным. Поскольку оплата за коммунальные услуги должна производиться только по факту оказания услуг. Соглашаться с управляющей компанией или настаивать на своем (не платить авансом) дело индивидуальное. Например, были случаи, когда удавалось через суд обязать управляющую компанию передать ключи без указанной оплаты. Главное, внимательно проверить все начисления, которые делает управляющая компания, особенно начисления за вывоз крупногабаритного мусора.

 

 

По мнению Марины Комогоровой, покупателю важнее всего получить квартиру в указанные сроки, поэтому стоит обратить внимание на темпы строительных работ на объекте. Самым осторожным рекомендуем покупать жилье ближе к сдаче объекта в эксплуатацию, однако надежность сделки потребует более высокого бюджета, да и ассортимент квартир будет более скромным. 

 

Юлия Жалеева считает, что также очень важно обратить внимание на следующие моменты:

Клиент должен ответственно подходить к покупке жилья, уверена Мария Литинецкая. Ему следует четко понимать, что он приобретает очень сложный продукт, с технической и юридической точки зрения. Поэтому, чтобы не почувствовать себя обманутым, необходимо внимательно читать договор долевого участия, а также подробно изучить проектную декларацию застройщика. Хотя и сложный, но в то же время лучший клиент – это тот, кто задает много вопросов. После завершения строительства такие покупатели спокойно заселяются в свои квартиры. Если же человек не стремится разузнать все подробности, то он должен понимать, что многие нюансы могут обернуться сюрпризами уже после подписания договора или получения ключей от квартиры.

 

Специально для портала "Все новостройки"