Затаив дыхание

Рынок недвижимости на пороге больших перемен. Все это, безусловно, приведет к изменению состава игроков рынка и структуры покупательского спроса. Сегодня будем разбираться с вопросами: как будет меняться рынок, и стоит ли в такое неспокойное время покупать квартиру?

 

 

Вкратце напомним о грядущих изменениях в сфере строительства. С 1 июля 2019 года застройщики должны будут начать работать по новой схеме с использованием эскроу-счетов. Данная схема предполагает, что в цепочке появляется третье звено в виде банка, на специальном счете которого будут аккумулироваться денежные средства покупателей. Воспользоваться этими деньгами застройщик сможет только по окончании строительства объекта недвижимости. Таким образом, девелоперам придется привлекать недешевое проектное финансирование, корректировать стратегию своего развития и менять финансовые модели проектов, объясняет Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». 

 

Однако у девелоперов вызывает вопрос готовность банков к нововведениям. В проектном финансировании смогут участвовать только 25 аккредитованных банков. При действующих нормативах резервирования их ликвидности может не хватить для полного замещения средств участников долевого строительства. Таким образом, пока неизвестно сможет ли банковская отрасль выдержать возлагаемую на них значительную долю регулирования, если учесть поставленные цели – 120 млн кв. м в год.    

 

Еще одна проблема – повышение стоимости недвижимости: принимаемые и разрабатываемые меры, включая повышение НДС до 20% и озвученный рост отчислений в компенсационный фонд с текущих 1,2% до 6%, увеличат общие затраты застройщиков. Велика вероятность, что рынок будет развиваться в сторону активизации спроса на более высокой стадии готовности, и застройщику станет целесообразнее открывать продажи не на этапе котлована, а позже, что повышает надежность покупки, но при этом лишает потребителей выгодных цен, рассказывает руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева.

 

Из положительных моментов, Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group отмечает глубокий пересмотр поправок, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года. К примеру, отменено ограничение на число разрешений на строительство, закрепленных за одним застройщиком. Теперь один девелопер имеет право строить один и более объектов, если они предусмотрены градостроительным планом, проектом планировки территории или договором о комплексном развитии. То есть фактически сохраняется текущий порядок застройки. Это смягчение требований поможет сильным девелоперам без проблем адаптироваться к новым правилам. 

 

 

В условиях меняющегося законодательства и ужесточения требований к застройщикам, большинство участников рынка уже сегодня находятся в подвешенном состоянии, сетует Антон Ширяев, зам. генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам. Так, принимаемые поправки напрямую влияют на финансовые схемы девелоперов. Застройщики больше не смогут привлекать средства дольщиков на реализацию проектов, а значит, не смогут смешивать финансовые потоки, перенаправлять средства дольщиков с более успешных строек на слабые проекты. Закон и ранее запрещал такие схемы, но объективно большинство игроков рынка не исполняли это требование.

 

Прибыль застройщиков с введением новых правил может существенно сократиться, так как затраты возрастут на сумму комиссий банков, а также на сумму процентов, начисляемых по кредитным сделкам, на основании которых будет осуществлять проектное финансирование. Это в принципе ставит под сомнение рентабельность строительного бизнеса, считает Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век». 

 

По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», такой форсированный переход на новую схему работы, возможно, приведет к росту цен на квартиры. Однако корректировка цен в нынешней ситуации, когда реальные доходы населения снижаются, может отпугнуть покупателей, поэтому некоторые девелоперы могут пойти на уменьшение своей маржи. Для региональных игроков, чьи доходы не такие большие по сравнению с московским застройщиками, нововведение может привести к отказу от дальнейшей реализации девелоперских проектов. Соответственно рынок продолжит консолидироваться в руках крупных застройщиков.   

 

Выходом для строительных компаний будет курс на оптимизацию экономики проектов и сокращение издержек, не забывая при этом о высокой конкуренции и улучшении качества продукта, уверена Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Девелоперы располагают достаточным запасом разрешений на строительство, который позволит в ближайшие несколько лет реализовывать проекты по старым правилам. Этого времени будет достаточно для адаптации к новому формату работы. 

 

 

Недостатками 214-ФЗ в прежней редакции являлась слабая защищённость покупателя от риска недостроя или банкротства застройщика. Клиенту на свой страх и риск необходимо было выбирать компанию, которой он доверял свои деньги. Безусловно, государственные органы пытались решать проблемы обманутых дольщиков за счёт других участников рынка, но при этом покупатель все равно имел риск на несколько лет остаться в «подвешенном» состоянии, отмечает Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам KASKAD Family.

 

По новым правилам строительные проекты застройщики должны будут финансировать преимущественно за счет кредитов банков. Благодаря этим мерам, юридическая безопасность покупки квартир в новостройках для долевых инвесторов повысится. В случае нарушения обязательства застройщика по передаче квартиры, долевой инвестор вправе будет потребовать от банка возврат денег с эскроу-счета. Это означает, что ему не нужно участвовать в банкротстве застройщика или судится с застройщиком, поясняет Василий Шарапов. Этим займется банк как основной кредитор девелопера. Данная схема работы удобна при финансировании строительства за счет ипотечных кредитов. Если ипотечным кредитором будет тот же банк, который открывает эскроу-счет долевому инвестору, то банк получит и комиссию за обслуживание эскроу-счета и проценты по ипотечному кредиту. В этой ситуации банком может быть выстроена эффективная схема комплексного обслуживания покупателя.  

 

 

Нововведения предоставят покупателям больше гарантий и обезопасят сделки по покупке недвижимости на первичном рынке. Однако за эти гарантии придется заплатить. Если ранее дольщик являлся соинвестором строительства и нес определенные инвестиционные риски, то после всех преобразований риски при покупке недвижимости будут законодательно снижены. Соответственно, вырастет стоимость квадратного метра, поясняет Федор Ушаков, директор по продажам компании AFI Development.

 

По словам Татьяны Подкидышевой, директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», пока сложно сказать насколько подорожают квартиры в результате грядущих реформ, но покупатели теряют главный удешевляющий фактор – стадию строительной готовности. Обычно разница в цене между стартом продаж и получением РВЭ составляет 20-30%. 

 

В течение 2-4 лет на рынке сохранится большой объем предложения квартир в строящихся жилых комплексах, которые по-прежнему можно будет приобрести на раннем этапе, а значит, сэкономить по сравнению с готовыми новостройками. Пока этот объем будет превалировать, конъюнктура рынка не должна поменяться кардинальным образом, объясняет Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский). 

 

Однако в перспективе нескольких лет, когда потенциал текущих проектов будет исчерпан, средневзвешенная стоимость квадратного метра существенно увеличится. Учитывая это обстоятельство, Андрей Колочинский советует не откладывать решение квартирного вопроса. Сейчас наиболее благоприятное время, ставки по ипотеке снижаются, цены находятся на низком уровне, большой выбор новостроек с различными потребительскими характеристиками на разных этапах строительства способен удовлетворить требования самых взыскательных клиентов. 

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE полагает, что на сегодняшний день очень сложно спрогнозировать все изменения, которые произойдут на рынке после 2020 года. В условиях столь высокой неопределенности следует придерживаться нескольких правил. Во-первых, если у покупателя есть возможность приобрести жилье уже сейчас или в ближайшие месяцы, то не следует затягивать с принятием решения. Скорее всего, время работает против его интересов. Во-вторых, по-прежнему на первое место при поиске жилья необходимо ставить надежность застройщика. Для этого следует внимательно изучить его деятельность, портфель завершенных и реализуемых проектов, их качество, своевременность сдачи. Поинтересоваться, с какими банками работает девелопер, какие кредиторы готовы выдавать ипотечные кредиты покупателям жилья в выбранных проектах. Выбирая объект, нужно рассматривать его не только с точки зрения собственных задач и предпочтений, но и попытаться представить, насколько легко его удастся перепродать в будущем. Проще говоря, следует выбирать ликвидные объекты, которые при изменении жизненных обстоятельств можно относительно легко продать или сдать в аренду. Ведь недвижимость – это не только жилье, но и актив, которым можно выгодно распорядиться.