Первое полугодие позади. Москва

Сегодня в рубрике подведем итоги и посмотрим, насколько успешным оказалось первое полугодие для московского рынка первичной недвижимости.

 

 

Несмотря на активность застройщиков в связи с законодательными изменениями, в первой половине 2018 года на рынок Старой Москвы было выведено на пять жилых комплексов меньше, чем в первом полугодии 2017 года. По данным начальника отдела аналитики ОАО «Мосреалстрой» Екатерины Николаевой, всего в старых границах столицы в продажу вышло 102 корпуса, 50 из которых представлены в рамках новых жилых комплексов. Совокупный объем предложения составил порядка 3,1 млн кв. м в 672 корпусах или 44,2 тысячи лотов. 

 

Больше всего новых объектов появилось в ЗАО, ЦАО и ЮАО. При этом в ЮВАО и ЮЗАО новые проекты в продажу не выходили.

 

Главной тенденцией этого периода генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», Наталия Кузнецова называет активный выход объектов бизнес-класса. На данный сегмент по сумме вышедших в реализацию площадей приходится порядка 48,8%. Доля комфорт-класса составила 34,2%, премиум – 13,1%, стандартного сегмента – 3,8%, элитка – 0,1%.

 

Средняя стоимость квадратного метра с начала года выросла незначительно, на 2,6%, и составила в июне 203,8 тыс. руб. за кв. м, по сравнению с июнем прошлого года прирост составляет 5,7% (тогда средняя стоимость кв. м составляла 192,7 тыс. руб.), отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Наталья Шаталина.

 

В целом, по-прежнему наиболее ликвидные предложения вымываются с рынка благодаря активности покупателей, поддержке со стороны ипотеки, а также гибкости застройщиков в плане условий продаж. Все участники рынка ожидают первых результатов, которые принесет ужесточение законодательства, переход на проектное финансирование, именно этим будет определяться дальнейший вектор движения рынка.

 

 

Пока сложно оценить влияние законодательных нововведений на застройщиков. На данный момент заметных изменений на первичном рынке Москвы Наталья Шаталина не отмечает. В тоже время не стоит забывать, что рынок недвижимости достаточно инертен. Поэтому, скорее всего, результаты законодательных нововведений можно будет оценить, когда девелоперы начнут выводить на рынок проекты, строящиеся по новым правилам. 

 

По словам Екатерины Николаевой, крупные девелоперы постарались подготовиться к изменениям и участию банков в долевом строительстве. Те застройщики, которые не смогут адаптироваться к новым условиям, будут вынуждены уступить свои рыночные позиции. 

 

В краткосрочном периоде не стоит ожидать изменений в стратегиях компаний, считает Наталия Кузнецова. Застройщики, которые вывели свои проекты до вступления в силу законодательных инициатив, руководствуются такими инструментами, как плановое повышение цен, ввод скидочных программ и акций в летний период для активизации спроса. 

 

В любом случае, неопределенность на рынке жилищного строительства увеличивается, что в итоге может привести к вынужденному росту цен в строящихся ЖК. Причем влияние будут оказывать не только новые требования к застройщикам, но и повышение НДС, переход к проектному финансированию, отмена ДДУ, санкции и нестабильность национальной валюты, а также рост стоимости топлива, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. 

 

 

С начала 2018 года каждый последующий месяц оказывался более успешным, чем предыдущий. В январе-мае 2018 года было зарегистрировано 28,3 тысяч ДДУ против 19,8 тысяч за аналогичный период прошлого года, приводит данные Мария Литинецкая. Рост – 43%. Особенно активными месяцами по объему ДДУ стали январь (+163%), февраль (+71,6%) и май (+52%). 

 

Спрос постепенно двигается в сторону более дорогих ценовых сегментов – от 10 млн рублей, их доля в структуре спроса выросла на 3-5%. Структура по числу сделок по типу квартир выглядит следующим образом: студии – около 7%, однокомнатные – 36-37%, двухкомнатные – 38-39%, трехкомнатные и более – 17-18%, отмечает генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.

Популярный среди покупателей метраж студий – 25-28 кв. м, однокомнатных квартир – 38-42 кв. м, двухкомнатных – 56-62 кв. м и трехкомнатных – 84-92 кв. м.

 

Еще одной тенденцией, которую выделяет Наталия Кузнецова, стало увеличение в новых проектах доли квартир и апартаментов с готовой и предчистовой отделкой (27% и 14% по сумме вышедшего в реализацию предложения). В новых объектах комфорт-класса на полную отделку приходится 49% предложения, на предчистовую – 2%. 

 

По словам Леонида Капрова, старшего вице-президента «Галс-Девелопмент», все больше клиентов обращают внимание на эффективность планировочных решений, минимизацию нерационально используемых площадей. Кроме того, при выборе проекта они уделяют внимание обустройству внутреннего двора, материалам отделки мест общего пользования, инфраструктурному и инженерному наполнению проекта. Если ранее основными параметрами были локация и цена, то сейчас в «матрицу интересов» вошли функциональные планировки, отделка входных групп и фасадов, благоустройство внутреннего двора. Транспортная доступность проектов остается ключевой характеристикой объектов. Покупатели в первую очередь смотрят наличие рядом станции метро, уровень развития социальной инфраструктуры, наличие «зеленых зон» в пешей доступности, и уже потом – на функциональность планировочных решений проекта и эстетику проекта. 

 

Количество ипотечных сделок увеличилось на 81%. Их прирост был достаточно высоким: от минимальных 67% в марте до максимальных 132% в январе. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», предполагает, что в этом не последнюю роль сыграло продолжающее снижение ставок по стандартным ипотечным продуктам. Однако есть опасения, что в будущем снижение ипотечных ставок замедлится в связи с грядущим увеличением размера НДС. Ожидаемый рост инфляции не позволит дальше ЦБ уменьшать ключевую ставку.

 

При этом «семейная ипотека» среди покупателей новостроек «старой» Москвы не нашла массового покупателя, в первую очередь из-за ограниченной суммы выдачи кредита по льготной ставке до 8 млн рублей с первоначальным взносом от 20%. То есть, собрав минимальную сумму, семейные клиенты могут купить жилье стоимостью до 10 млн рублей. При этом в массовом сегменте средний бюджет трехкомнатной квартиры равен 12,7 млн рублей, четырехкомнатной – 20,3 млн рублей. Поэтому покупателям либо приходится собирать больший первоначальный взнос, либо искать недвижимость в бюджетных проектах или же рассматривать к покупке двухкомнатные лоты. Поэтому «семейная ипотека» оказалась куда эффективнее для рынка Московской области и Новой Москвы. 

 

В то же время в компании «Метриум» зафиксировали повышенный спрос на столичную недвижимость со стороны покупателей из других регионов. До конца лета они планируют приобрести квартиру своим детям-студентам, которые поступают в столичные университеты. Кроме того, благодаря доступной ипотеке московскую недвижимость стали приобретать и на более далекую перспективу. То есть, несмотря на то, что детям сегодня – всего по 10-14 лет, родители уже сейчас покупают жилье в кредит, чтобы к окончанию школы ипотека была погашена. В 2017 году количество таких региональных покупателей было меньше.

 

С учетом последних тревожных новостей о невыполнении девелоперами своих обязательств, покупатели делают ставку на надежность. Екатерина Николаева отмечает значительный прирост спроса на столичные ЖК от государственных застройщиков, в том числе реализуемые через электронные торги. 

 

 

На взгляд Марии Литинецкой, одной из важнейших тенденций первого полугодия является сглаживание фактора сезонности, когда в каникулярные периоды количество сделок менялось минимально относительно показателей прошлых лет. В частности, в январе 2018 года в сравнении с декабрем 2017 года падение сделок на первичном рынке составило 28%. Годом ранее – 63%, два года назад – 36%. В мае наблюдалась аналогичная ситуация. В 2018 году относительно апреля количество сделок выросло на 3%. В 2017 году и 2016 году зафиксировано падение показателя на 19%. Более того, впервые за последние пять лет в мае было проведено сделок больше, чем апреле.

 

Андрей Колочинский видит причину роста покупательской активности в грядущих изменениях, а именно переходе на эскроу-счета и банковское проектное финансирование. Клиенты, рассматривающие покупку жилья на этапе строительства, интересуются отраслевыми новостями и понимают, что отказ от традиционной схемы долевого строительства, вероятнее всего, приведет к увеличению цен на недвижимость, поэтому стараются решить жилищный вопрос до нововведений.   

 

Еще одна тенденция – изменение структуры предложения на первичном рынке жилья Москвы. Если два года назад превалировали новостройки на начальной и активной стадии строительства, на их долю приходилось около 70% от общего объема, то сегодня доля квартир в корпусах на завершающей стадии строительства и в готовых домах незначительно превышает 50%. 

 

 

Мария Литинецкая полагает, что кривая спроса во втором полугодии будет соответствовать средним многолетним значениям. А это значит, что, несмотря на нивелирование фактора сезонности, летом 2018 года все же стоит ждать снижения спроса ввиду периода отпусков или как минимум его «заморозку» на текущем уровне. Однако уже к концу августа, покупатели снова активизируются на фоне делового сезона, как это было в предыдущие годы. При этом только за пять месяцев 2018 года в Москве было зарегистрировано уже 52% всех договоров 2017 года. Поэтому по итогам 2018 года количество реализованного жилья однозначно будет выше, чем в прошлом году, поскольку в настоящий момент нет предпосылок для резкого падения покупательской активности.

 

Что касается предложения, то в 2018 году потенциально ожидается старт продаж 60-80 новостроек. Таким образом, второе полугодие должно стать не менее активным, чем первое. Об этом свидетельствует и рост объемов выданных разрешений на строительство – почти в полтора раза относительно аналогичного периода прошлого года, в том числе 467 разрешений (в I квартале 2018 года) – на строительство почти трех млн кв. м жилья. 

 

В условиях жесткой конкуренции девелоперы будут стараться перехватить клиентов, предлагая различные акции и скидки, считает Андрей Колочинский. В выгодном положении окажутся проекты в стадии реализации, где уже есть построенные дома, так как наличие завершенных корпусов вселяет определенную уверенность. Конкуренцию таким проектам составят новые жилые комплексы на начальном этапе строительства, где, как правило, цена квадратного метра будет ниже рыночной.          

 

Несмотря на то что в будущем существуют объективные предпосылки для увеличения цен, застройщики будут аккуратно корректировать стоимость в своих проектах, ориентируясь на возможности покупателей, ведь их реальные доходы, скорее всего, продолжат снижаться. 

 

Запаса новых проектов хватит на несколько лет, однако, в отдаленной перспективе, активность девелоперов и объем предложения на первичном рынке уменьшатся. Число застройщиков может сократиться, с рынка уйдут мелкие и средние компании без достаточного запаса финансовой прочности. А ослабление конкуренции может создать предпосылки для роста цен.  

 

Специально для портала "Все новостройки"