Вложения в недвижимость как альтернативный доход на пенсии

На самом деле вопрос альтернативного дохода – это всегда актуально, увеличение пенсионного возраста, побудившее рассмотреть его именно сейчас, стало лишь дополнительным поводом. Итак, немного статистики. В министерстве труда и социальной защиты объявили о том, что средний размер пенсии в 2019 году составит порядка 15,5 тысяч рублей, сумма, конечно, недостаточная для достойного проживания. Постепенно сумма будет индексироваться и повышаться, за счет как раз дополнительных лет работы, но достигнет ли она комфортного уровня, пока неизвестно. Так что рассмотрим варианты альтернативного дохода на примере недвижимости.

 

 

Основной вопрос, с которым мы обратились к экспертам и игрокам рынка – как вложения в недвижимость могут подстраховать человека в будущем, например, по достижению пенсионного возраста? Есть ли у данного вида инвестирования преимущества? Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний СТОУН говорит о том, что есть отличительные характеристики, которые можно считать сильными сторонами сегмента. 

 

Прежде всего важно понимать, что недвижимость – это реальный актив, который не обесценится и не потеряет ценность во время девальвации. Сейчас многие рассматривают такие варианты инвестирования как акции, ценные бумаги и прочее, но у недвижимости есть одно неоспоримое преимущество перед этими способами – она всегда будет востребованная и реальную ценность не потеряет. Людям надо где-то жить вне зависимости от экономической ситуации в стране. То есть, в отличие от остальных активов ту же самую квартиру всегда можно использовать по ее прямому назначению. 

 

Отдельно стоит сказать про кризисные ситуации, когда все, и в том числе жилье, начинает дешеветь. По опыту прошлых лет, недвижимость не падает в цене более чем на 35% и, что важно, она всегда восстанавливается. То есть в периоды экономического роста (а циклы развития любой экономической системы – это спады и подъемы) демонстрирует активный рост. 

 

 

Возможность получать стабильный пассивный доход – главный плюс сдачи квартиры в аренду. Однако не стоит рассчитывать сразу на крупный заработок, предостерегает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». В последнее время прибыльность аренды жилья снижается. Сама формула максимальной доходности имеет пять основных факторов: размер арендной платы, длительность простоя жилого помещения, затраты на подготовку квартиры, текущую эксплуатацию и незапланированные расходы. Кроме того, нельзя забывать и о своевременной оплате налогов. 

 

В условиях нестабильной экономической ситуации арендодатели абсолютно закономерно снижают ставки для привлечения арендаторов, таким образом падает основной показатель доходности жилого помещения. Если взять средние цифры по Москве, то доходность от аренды составляет 5-7% годовых. Самые прибыльные активы – квартиры массового сегмента у метро. Однако даже для того, чтобы вернуть свои затраты на покупку объекта для аренды в массовом сегменте, потребуется в среднем 15-20 лет. Поэтому получить сверхприбыль на сдаче жилья не удастся, но в любом случае это станет хорошим финансовым подспорьем для пенсионера. Ведь сегодня минимальная пенсия в Москве составляет порядка 17 тыс. рублей, на аренде же однокомнатной квартиры можно заработать в два раза больше.

 

Нельзя не сказать о такой тенденции как формирование нового класса потребителей именно арендного жилья. Сейчас есть определенная доля молодёжи, которая вообще не хочет привязываться к месту и, даже имея деньги, предпочитает аренду покупке. Это подтверждает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости». То есть подрастает целая «армия» потенциальных арендаторов. 

 

В защиту аренды эксперт приводит и доводы о том, что, во-первых, снижение арендных ставок не так существенно, как стоимости жилья. Во-вторых, всё популярнее малые метражи, дешевеет «входной билет» на рынок. Наконец, всё больше апартаментов – ставка аренды та же, а стоимость и срок окупаемости ниже. Конечно, иметь свободную жилплощадь выгоднее, чем покупать с нуля под ренту. Но к предпенсионному возрасту у большинства москвичей всё же скапливаются сбережения, которые обеспечат если не саму покупку квартиры, то, по крайней мере, первоначальный взнос. Так что доход от сдачи в аренду небольшой с хорошей транспортной доступностью жилплощади (квартиры или апартаментов) может стать той самой альтернативой пенсии.

 

 

Еще пару доводов в защиту такой инвестиционной стратегии как покупка жилья для последующей сдачи его в аренду. Жилплощадь – это устойчивый источник дохода, по словам исполнительного директора ЖК «Мечта», Максима Никитина, цена от сдачи в наем всегда будет корректироваться в зависимости от ситуации в стране. Быть может, в 2028 году стоимость аренды однушки будет не 15 тыс. рублей, а 500 тыс. рублей. Поэтому те, кто будут копить деньги, рискуют больше. Ведь сами по себе деньги не имеют никакой ценности сегодня. Когда внешняя и внутренняя политика, а также курс валюты такие, то деньги для нас воспринимаются в определенном состоянии. Другое дело – сложившийся конечный и понятный продукт, который, так или иначе, будет приносить доход. 

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» не прогнозирует спада интереса к инвестированию в первичную недвижимость, поскольку в России жилищный вопрос всегда оставался и остается актуальным. Особенно это характерно для крупных мегаполисов, как Москва, где наблюдается большой приток жителей. Это надежный способ инвестирования, который при грамотном подходе может привести неплохой доход.

 

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management среди неназванных ранее преимуществ аренды отмечает, что жилье под сдачу может стать отличным пассивным доходом, который не требует серьезного участия и несет минимальные риски в долгосрочной перспективе. С недвижимостью по этому параметру мог бы конкурировать банковский депозит, но с учетом инфляции, количества банков с отозванной лицензией и текущих ставок – у депозитов слабые перспективы. Таким образом, недвижимость остается единственным относительно перспективным способом инвестирования из доступных потребителю среднего класса.

 

 

Не только аренда жилья может стать хорошей финансовой страховкой, как отмечают эксперты и игроки рынка, сегмент может предложить различные варианты заработка и получения дохода. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова вторым по популярности способом считает приобретение объекта на рынке первичной недвижимости с последующей перепродажей к моменту завершения строительства. Доходность будет зависеть от многих параметров, в частности, ликвидности проекта и его востребованности на рынке у потребителей.  

 

С экспертом согласны аналитики ГК «ИНТЕКО». По их мнению, сегодня приумножить капитал при вложениях в недвижимость можно главным образом на первичном рынке. При этом надо тщательно подходить к выбору объекта для инвестиций и стоит обратить внимание, чтобы проект был с понятной и интересной концепцией, расположенный в привлекательной локации, с качественными и разнообразными планировочными решениями и главное от застройщика с хорошей репутацией на рынке и реально реализованными проектами. Большинство проектов имеют несколько очередей строительства и тогда можно посмотреть на результат и смело рассматривать покупку в новой очереди даже на этапе котлована.  

 

 

Постепенно мы дошли до менее популярных способов заработка в сфере недвижимости и уже по названию этих способов понятно, почему они не пользуются широкой популярностью у населения. Но, финансовая и юридическая грамотность россиян растет, а значит такие «продукты» рынка инвестиций будут востребованы. А сейчас эти способы инвестирования в России существуют только на бумаге.

Институциональное инвестирование – это когда будущий пенсионер сознательно может выбирать пенсионный фонд и способы инвестирования, чтобы обеспечить сохранность своих пенсионных отчислений. В большинстве развитых зарубежных стран этот способ считается наиболее цивилизованным и выгодным для пенсионеров способ инвестирования средств в недвижимость с целью получения высокого стабильного и надежного дохода после выхода на пенсию, рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. То есть вложение средств, которые аккумулируют негосударственные пенсионные фонды в девелоперские проекты либо в проекты доходного жилья, прошедшие специальную государственную аккредитацию. Такие инвестиции считаются низкорискованными, а ответственность застройщиков и операторов застрахована. 

 

Второе потенциальное направление, которое может быть интересно для будущих пенсионеров – это средства инвестиционных фондов недвижимости, так называемые Real Estate Investment Trust. Это специализированные фонды, которые аккумулируют большое количество доходной недвижимости. Их паи котируются на бирже, по ним выплачивается доход, поэтому во всем мире это тоже достаточно высоконадежный и низкорискованный инструмент. Часть подобных трастов может быть открыта как для инвестирования средств пенсионных фондов, так и для инвестирования средств частных лиц, которые хотят обеспечить себе накопления на будущую пенсию. К сожалению, пока этот инструмент у нас развит слабо. Сейчас создаются только закрытые фонды для целей реализации каких-то проектов. И пока только благодаря усилиям АИЖК в ближайшем будущем могут появиться такие классические фонды недвижимости, паи которых будут обращаться на рынке.

 

 

Главная проблема, с которой сталкиваются пенсионеры в нашей стране – это низкий размер пособий от государства. Пенсии в России примерно в два-три раза ниже реального прожиточного минимума. Поэтому еще будучи в трудоспособном возрасте следует задуматься о средствах для достойного уровня жизни в старости. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, заключает, что с этой точки зрения жилая недвижимость может стать надежным активом, генерирующим пассивный доход, способный компенсировать (а, скорее всего, даже дополнительно заработать) низкий размер пенсии. Кроме того, нужно понимать, что недвижимость не может обесцениться как, скажем, акции или облигации. 

 

Эксперта поддерживает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, подчеркивая, что все кризисы в новейшей истории России показывали, что единственным понятным и надежным активом для вложений на дальнюю перспективу остается недвижимость. Дополнительно заработать на жилье позволяет инвестиция в строящиеся ЖК на ранней стадии. Такая модель способна принести инвестору порядка 20% от стоимости объекта при его перепродаже в финале строительства. 

 

Кроме того, следует учитывать, что ставки по ипотеке снижаются, а спрос на аренду высоколиквидных квартир в Москве растет. Это значит, что жилье можно приобрести в ипотеку и окупать ее за счет аренды. Средний срок таких вложений – 15 лет, то есть позаботившись о приобретении жилья, скажем, в 45-50 лет, к пенсии объект уже окупится, и владелец получит в распоряжение квартиру. Ее можно сдавать и дальше в аренду или вовсе продать. 

 

Специально для портала "Все новостройки"