Загородная недвижимость Московского региона: рынок скорее жив, чем мертв

В условиях роста спроса на многоэтажки, обратим свой взор на загородную недвижимость и оценим, насколько она популярна сегодня. 

 

 

Рынок загородной недвижимости выглядит достаточно «живо»: покупатели активные, особенно, после потрясений (ухода с рынка Urban Group) многие игроки рынка отмечают увеличение продаж на 20-30%. Однако, несмотря на их рост, Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», замечает, что объём предложения в данном сегменте постепенно сжимается. Так, на самых популярных направлениях, на долю которых приходится более 50% совокупного предложения Московского региона, в 1-м полугодии в продаже было представлено порядка 855 домов в 40 поселках. С начала года число домов в продаже сократилось на 17%. Отрицательную динамику эксперт объясняет с одной стороны низкой девелоперской активностью: в первом полугодии не было выведено ни одного нового проекта. С другой стороны, покупатели постепенно раскупают наиболее ликвидные объекты, которые остались в продаже. В основном речь идет о готовых новостройках, именно на них сегодня есть спрос. 

 

В целом, на рынке загородной недвижимости уже несколько лет не происходит никаких серьезных изменений. Рассматривая предыдущие годы, можно отметит, что в 1 полугодии 2016 года рынок также не пополнился ни одним проектом. Аналогичный период следующего года был более продуктивен – начались продажи в 2 новых проектах.  

 

Порядка 58% предложения реализуется в поселках, расположенных на расстоянии 21-30 км от МКАД. Также популярны дома в поясе 11-20 км от кольцевой дороги, на их долю приходится 34%. Не так интересны девелопером проекты, находящиеся на расстоянии более 30 км от МКАД – всего 6% от общего объема предложения. Замыкает список ближнее Подмосковье – с долей в 3%.   

 

В разрезе по направлениям в 2018 году видимых изменений также не произошло. Наиболее популярной локацией остаются территории вдоль Новорижского шоссе, где расположено 35% всех загородных домов. Всего 17% загородного жилья представлено по Рублево-Успенскому направлению, и 12% приходится на Дмитровское шоссе. Самое непопулярное направление – Минское, на котором экспонируется только 3% лотов.

 

Более половины представленных домовладений, а именно 63%, относятся к элитному классу. Почти четверть экспозиции заняли лоты бизнес-класса. Оставшаяся часть пришлась на комфорт-класс (13%), превалирующая доля которого находится на Дмитровском шоссе.

 

В структуре потребления преобладают квартиры и составляют около 85% продаж, 5-7% приходится на таунхаусы и дуплексы, приводит статистику Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Остальную долю делят между собой коттеджи и земли без подряда. Таунхаусы обретают все большую популярность, правда, ввиду отсутствия большого предложения данного формата, пока спрос масштабируется незначительно.

 

 

Глобальный тренд схож с ситуацией в жилой недвижимости: остаются крупные известные игроки, которые располагают доверием покупателя и ресурсами для выполнения обязательств, считает директор по развитию компании «Удача» Дмитрий Скворцов. Остальные или уходят с рынка, или переориентируются на другие объекты недвижимости.

 

Главной тенденцией уходящего года, по мнению Ильи Менжунова, является постепенное увеличение активности покупателей. За прошедшие 7 месяцев число сделок с загородной недвижимостью выросло на 18%, а в стоимостном выражении – на 28%. Клиенты стали чаще обращать внимание на объекты высокого ценового сегмента. 

 

Еще один тренд – это возвращение в сегмент инвесторов. В условиях международной нестабильности многие предпочитают вложить свой капитал в «вечный» актив, который можно использовать по назначению. 

 

Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта», Евгений Сорокин выделяет возросшую роль ипотеки, в сравнении с 2016-2017 гг. По его словам, очень мало покупателей спрашивают рассрочку, она практически никому неинтересна, большинство покупателей использует ипотечную программу. Потому что брать ипотеку сегодня выгоднее, она выдается на более длительный срок и не обременяет огромными ежемесячными платежами. 

 

Растет спрос на загородные дома с готовой отделкой. Даже более того, нередко клиенты обращаются с запросом на домовладения с полной меблировкой и оснащенные современной бытовой техникой. Покупатели стали более прагматично относиться к жилью, не желая дополнительно тратить время на разработку собственного дизайна и длительные ремонтные работы. Самые популярные предложения сегодня соответствуют следующим критериям: высокая степень готовности дома, использование качественных материалов, продуманное пространство и дизайн, а также интересная архитектура. 

 

Екатерина Коган называет в качестве одного из возражений в покупке таунхаусов высокую стоимость отделки. Учитывая высокую степень закредитованности (50-55% ипотечных сделок, причем 90% клиентов получают в банках рейтинг по ипотеке «С», что означает серые непостоянные доходы и наличие других кредитов или займов), клиенты не могут позволить себе отделку. Поэтому продажа квартир с отделкой стала популярной, так как ее можно внести в ДДУ. 

 

Растет спрос на готовые дома, в отличие от земельных участков, популярность которых в последнее время снижается. Что в первую очередь связано с большими затратами на строительство дома. Девелоперам выгоднее продать готовые дома с большим дисконтом, нежели замораживать проекты. Поэтому покупатели все чаще выбирают дома от застройщиков, отмечает Нина Визгина, аттестованный специалист ГРМО и риэлтор ООО «ТЕХНОДОМ» (Подольск).

 

 

Цены по сравнению с прошлым годом изменились незначительно, сообщает Екатерина Коган. Хотя к концу 2018 наметился небольшой рост, обусловленный тем, что проектов, находящихся на начальной стадии реализации, стало меньше, и средняя цена возросла примерно на 5%

 

В целом перспектива повышения стоимости на загородную недвижимость туманная. Поскольку, часто одновременно с повышением цен застройщик предоставляет скидки. Тем самым повышение выравнивается. Порой дисконты могут достигать 15-20%. Можно приобрести дом и с 30-процентной скидкой, однако, скорее всего, это будет давно выставленное на продажу, морально устаревшее жилье.

 

Сейчас на загородке средняя цена квадратного метра для не сданного в эксплуатацию объекта варьируется от 76 до 85 тыс. руб. за кв. м в зависимости от локации. Готовое жильё – соответственно выше. Активностью во многом обязаны ипотеке. В квартирном секторе доля ипотечных сделок составляет 85-90%, в таунхаусах – 55-60%. В коттеджах нет ипотеки с комфортной процентной ставкой. Как следствие, продажи в этом сегменте неуклонно падают. 

 

По данным Ильи Менжунова, средняя стоимость квадратного метра загородного домовладения на самых популярных направлениях составляет 135 тыс. рублей. За прошедший год этот показатель сократился на 13%. Что связано в первую очередь с покупкой наиболее ликвидного жилья и постепенным вымыванием с рынка существующего предложения. При этом средняя стоимость дома составила 66 млн рублей. В годовом выражении этот показатель снизился на 25%. 

 

По трем из пяти направлений – Новорижскому, Минскому и Дмитровскому, было зафиксировано снижение стоимости, которое составило от 3 до 14%. Однако, на Рублево-Успенском и Киевском шоссе средний бюджет покупки напротив вырос на 20% и 6% соответственно.

 

 

Осенью вряд ли произойдет серьезный «бум» на загородную недвижимость, считает Дмитрий Скворцов, поэтому ожидания участников рынка вполне спокойные. Волантильность валютных курсов также вряд ли окажет серьезное влияние на этот сегмент. Не исключено, что увечится количество ипотечных сделок. Проекты, которые в дальнейшем выйдут на рынок, будут максимально адаптированы под новые экономические реалии.

 

На протяжении нескольких лет застройщики загородной недвижимости выдерживают паузу. Однако Илья Менжунов полагает, что в скором времени они возобновят свою деятельность. Процесс вымывания ликвидного и доступного предложения закончится тем, что на рынке останется много дорогого и непривлекательного жилья. Первый же хороший проект загородного коттеджного поселка «сорвет банк», так как соберет весь отложенный спрос. 

 

Екатерина Коган уверена, что в ближайшее время загород будет развиваться. Только за городом можно создать жильё, отвечающее всем потребностям современного покупателя. Все привыкли покупать жильё по принципу «дёшево (о цене), доступно (о локации), быстро (о сроках сдачи)» – это основные критерии покупки. Но сейчас меняется потребитель, который становится моложе и его критерии выбора другие. Сегодняшний покупатель привык, что может себе позволить больше, чем у него хватает средств. Поэтому фактор цены уже не так важен. Все большую популярность приобретает ипотека, арендное жильё и т. д. Основные триггеры к покупке: комфорт, приватность, инновационность. Причем окружение ЖК имеет равную, а может, даже большую важность в сравнении с самой коробкой (квартирой). Поэтому очень важно создавать правильную среду вокруг жилого комплекса, благоустраивая общественные пространства.

 

Будущее за малоэтажной недвижимостью. Чтобы в этом убедиться, можно посмотреть примеры загородки крупных мегаполисов (Лос-Анджелес, Прага, Лондон и т. д.), 65% жилья составляют малоэтажные дома. У нас эта цифра сейчас установилась на уровне 7-10%.

 

Специально для портала "Все новостройки"