Москва. Предварительные итоги

Рынок новостроек в 2018 году охарактеризовался существенным приростом предложения – объемы, стартовавшие в течение минувших 9 месяцев, сопоставимы с показателями вывода новостроек за весь 2017 год. 

 

 

Ключевым трендом на рынке недвижимости стал массовый вывод нового предложения – законодательные изменения, являющиеся частью масштабной реформы в строительной отрасли, простимулировали застройщиков к получению разрешений до 1 июля 2018 года. 

 

Как результат, рынок активно пополняется проектами, которые успели получить разрешение и уже стартуют после указанной даты (новые правила, за исключением банковского сопровождения, на такие объекты не распространяются). 

 

В течение этого периода в старых границах Москвы вышли на рынок 48 новых проектов, что вместе с новыми объемами в уже реализуемых ЖК составило 2,6 млн кв. м продаваемой площади в 126 корпусах, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. 

 

Если рассматривать 3 квартал 2018 года, то на рынок были выведены 24 новых проекта, которые вместе с новыми объемами в уже существующих объектах составили 1,1 млн кв. м продаваемой площади в 52 корпусах.

 Средняя цена квадратного метра составила 156 тыс. за кв. м для новостроек, представляющих собой новое предложение в 3 квартал 2018. В комфорт-классе этот показатель равен 145 тыс. кв. м, в бизнес-классе – 180 тыс. руб., в премиум-классе – 210 тыс. руб.

 

 

На протяжении 10 месяцев 2018 года на рынке недвижимости как в столице, так и в Московской области, наблюдался стабильно высокий спрос на квартиры в новостройках. При этом в отличие от предыдущих лет, на этот раз даже летом не произошло традиционного затишья – покупательская активность, напротив, возросла. Причиной Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», называет ожидаемый рост стоимости недвижимости, связанный с нестабильным курсом рубля относительно мировых валют, грядущими изменениями в законодательстве (переход на проектное финансирование, эскроу-счета и проч.), а также ростом цен на стройматериалы. 

 

По итогам 3 квартала, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, спрос на новостройки старой Москвы вырос в 1,4 раза или на 41,5%, приводит данные Наталия Кузнецова.

 

Наибольший прирост показали квартиры (42%). Апартаменты продемонстрировали увеличение показателя на 32%. Среди округов в тройке лидеров по приросту – ЮЗАО (в 3,4 раза), ВАО (в 2,2 раза), ЮВАО и СВАО (в 1,9 и 1,6 раз).

При этом одной из тенденций являются высокие темпы вымывания предложения в массовом сегменте. Покупатели активно интересуются недорогими форматами квартир, что соотносится с ситуацией постепенного сокращения реальных доходов среди населения. 

 

 

Потребители реагируют не только на стоимость недвижимости (на рынке представлено много объектов с интересным бюджетом покупки), но и на колебания ипотечных ставок, так как кредитование является основным инструментом оплаты жилья.

 

В течение достаточно продолжительного периода времени ключевая ставка сохранялась на неизменном уровне, а вместе с этим и уровень ипотечных ставок. Более того, небольшое снижение данного показателя в начале 2018 года привело к тому, что потребитель находился в ожидании дальнейшего удешевления кредитов, поясняет Наталия Кузнецова.

 

Однако уже довольно скоро наступил переломный момент – неблагоприятные макроэкономические аспекты, которые стали развиваться с начала лета, оказали давление на экономику страны. Соответственно, последовали заявления профессионального сообщества о возможном удорожании кредитов. Ряд банков повысил ставки еще до увеличения ключевой ставки, которая с 17 сентября выросла в результате решения ЦБ РФ на 0,25%.

 

Перспективы в виде повышения ключевой ставки простимулировал спрос на рынке недвижимости, и покупатели, желающие воспользоваться наиболее привлекательными условиями по ипотеке, ускорили свое решение о покупке жилья. Кроме того, потребители проявили активный интерес к программам рефинансирования. 

 

Статистика показывает прирост на 65,1% количества ипотечных сделок, заключенных в августе 2018 года, относительно аналогичного периода прошлого года. По сравнению с июлем прошлого года показатель увеличился на 74%. 

 

Будет ли дальше расти ключевая ставка, зависит от целого ряда факторов, начиная от уровня инфляции и заканчивая внешнеэкономической политикой и экономическими санкциями. Банкиры считают, что в 2018-2019 годах она, скорее всего, будет относительно стабильна, а рост ожидают в 2020 году.

 

Само по себе увеличение ключевой ставки не приведет к всплеску продаж, уверен Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. Банки учли трудности, с которыми им пришлось столкнуться, когда в 2014 году ключевая ставка росла. Банк России даже направил соответствующее письмо с рекомендациями. И теперь кредитные договоры содержат пункты, по которым проценты по ипотеке зависят от ключевой ставки ЦБ. Поэтому покупателям нет смысла торопиться заключить договор, ведь проценты все равно придется платить рыночные.

 

 

Главный тренд рынка новостроек 2018 года – это активный рост спроса на новостройки и наращивание девелоперами портфелей проектов. Со стороны девелоперов такая динамика объясняется изменениями в законодательстве, в связи с чем многие из них стремились получить разрешение на строительство еще до вступления в силу поправок. Так, по разным данным, только за июнь в Москве было выдано более 130 таких документов – и это при том, что с начала года их выдавалось 10-15 шт. в месяц.

 

По словам Игоря Сибренкова, причиной роста активности со стороны покупателей послужил в том числе и вывод нового объема предложения – на низкой стадии строительства и по привлекательной цене. Другими факторами стали опасения удорожания жилья, связанные с теми же законодательными изменениями, возможной девальвацией рубля.

 

Кроме того, среди тенденций Наталия Кузнецова выделяет желание присмотреться к реализуемому объекту и минимизировать свои риски. Многие покупатели входят в проект не на начальной стадии реализации – то есть на котловане, а уже на этапе монтажа средних этажей. Исключение составляют крупнейшие застройщики – лидеры рынка: репутационная составляющая способствует заключению сделок на самом старте. 

 

Спрос среди инвесторов частично переключился на коммерческие помещения, при этом реформа в виде повышения пенсионного возраста подталкивает к формированию группы инвесторов, нацеленных на доход в среднесрочной и длительной перспективе.

 

Со стороны рынка можно отметить тенденцию выхода новых проектов с меньшей стартовой ценой, чем в 2016-2017 г. Ценам не дает подняться сложное конкурентное поле на фоне снижения реальных доходов населения. 

 

Основной тренд этого года, по мнению Валерия Кузнецова, – увеличение доли квартир с отделкой в сравнении с так называемыми «вайт боксами», квартирами без ремонта и без отделки. На западном рынке практически вся недвижимость продается с ремонтом, многие объекты, помимо этого, меблированы и оснащены бытовой техникой. На российском рынке это относительно новый тренд. Варианты «эконом» и «комфорт» пока наращивают предложения с частичной или полной отделкой, девелоперы стали часто предлагать технику и мебель в качестве дополнительной опции. 

 

Весь прошлый год в Ленинском районе Московской области число квартир, реализуемых с разной степенью отделки, увеличивалась со сравнительно небольшого количества до примерно трети всех предложений на рынке. Как раз примерно на стыке 2017-2018 годов доля таких квартир превысила отметку 30% и сейчас их количество доходит до 40-50%. Стоит отметить, что рост продаж с отделкой подогрет спросом, а не предложениями застройщиков. При этом стоимость ремонтных работ можно учесть в цене квартиры, а это значит, что ее можно включить в сумму ипотеки.

 

 

До конца года Игорь Сибренков не прогнозирует сильного снижения покупательской активности. На фоне ожидания повышения ипотечных ставок и роста стоимости жилья, а также с выводом нового объема предложения по комфортной цене, спрос на квартиры в новостройках будет держаться на стабильном уровне. К началу следующего года цены на первичную недвижимость могут вырасти на 3-5%.

 

По словам Валерия Кузнецова, в оставшееся до конца года время на рынок недвижимости окажут влияние несколько факторов.

 

Во-первых, рост ставок по ипотеке снизит спрос на 3-5%. Все, кто не успел повысить ставки до середины сентября, теперь сделали это. В результате часть клиентов отсеется на этапе оценки платежеспособности. Правда, увеличение не настолько значительно, чтобы резко уменьшить число тех, кому кредит все же одобрят.

 

Во-вторых, озабоченность Банка России ростом ипотеки с первоначальным взносом 20% может существенно уменьшить покупательскую способность. По статистике, в январе-марте 44% ипотек выдали с таким первоначальным взносом. Пока ЦБ лишь выказал обеспокоенность этим фактом. Если обещания регулятора воплотятся, то одна часть игроков поднимет ставки для таких продуктов, а другая – увеличит сам взнос до 30%.

 

В-третьих, предновогодняя пора – традиционное время увеличения покупательской активности. В этот период выплачиваются бонусы по итогам работы года, проводятся маркетинговые акции.

 

В-четвертых, рынок ожидает подорожания в связи со вводом эскроу-счетов со следующего года. В отличие от увеличения ключевой ставки, этот фактор в сочетании с предновогодней активностью могут спровоцировать всплеск спроса на квартиры в последние дни декабря.

 

Специально для портала "Все новостройки"