Смягчение правил работы с эскроу-счетами: за и против

Реформирование долевого строительства представляет собой крайне сложную задачу. Поспешные, непродуманные или импульсивные решения могут привести к неожиданным и негативным последствиям. К сожалению, «подводных камней» не удалось избежать и при попытке перехода на счета эскроу. О ключевых проблемах новой системы расскажут сами застройщики.   

 

 

Главная цель введения новой схемы финансирования, по словам Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН» – это максимальная защита средств дольщиков. И если говорить о минусах, с точки зрения достижения главной цели, то их не так уже и много. Начнем с главного – перехода на дорогие деньги. Привлекая формально бесплатное финансирование, деньги дольщиков, строительные компании могли вообще не пользоваться банковским кредитованием. Сейчас же, в основном, придется либо пользоваться своими деньгами, либо полноценно переходить на банковское финансирование. Даже если ставка кредитования будет составлять порядка 6% (как сейчас предлагает Сбербанк), для ряда компаний это все равно дорого. Второй негативный момент – до сих пор нет четкого понимания, как будет проходить работа через эскроу-счета, будет ли это единовременный перевод по окончании строительства или все же будет возможен поэтапный доступ. Кто и как станет оценивать готовность проектов на каждом из этапов строительства – тоже вопрос. Основной род деятельности банков – финансы, но никак не стройка. И третий момент – кто будет следить за банками? Сейчас законодательные решения сосредоточены на том, чтобы уберечь средства дольщиков от нерационального использования застройщиками через банки. В скором времени на счетах финансовых структур будут аккумулированы миллиарды дольщиков, кто даст гарантию, что банки не станут их использовать?

Для понимания новой экономики строительства Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», предлагает вспомнить недавнее прошлое и обратить внимание на основной плюс долевого строительства. В конце девяностых и начале двухтысячных ставки банковских кредитов для бизнеса составляли от 30% до 50% годовых, но получить даже такие «сверхдорогие деньги» было невероятно сложно. На этом фоне строительный рынок процветал, поскольку имел возможность привлекать на свои проекты деньги дольщиков без каких-либо процентов. Фактически, девелоперы пользовались бесплатным кредитованием от населения. Банковские кредиты тоже использовались, но им отводилась роль подстраховки. 

 

Обязательное применение  эскроу-счетов предполагает, что застройщики не смогут получить доступ к деньгам дольщиков на стадии строительства, а возведение дома может осуществляться только за счет банковского кредита или собственные средства. Таким образом, по новым правилам застройщику в принудительном порядке «дешевые» деньги меняют на «дорогие». 

 

В целом, для сохранения текущих темпов строительства самим застройщикам необходимо будет привлекать дополнительно собственные средства, замечает Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости Группы ПСН. Соответственно, чтобы построить качественное современное жилье по доступным ценам и в больших объемах в короткие сроки, они должны будут иметь возможность привлекать финансирование с минимальными расходами и затратами. При том что значительную долю затрат девелоперы и застройщики несут на предпроектной стадии до получения разрешения на строительство и начала продаж. 

 

Компаний, которые обладают полной суммой на возведение жилого комплекса на рынке было и остается мало, поясняет Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». Ранее в среднем около 40-50% всех средств привлекалось за счет продажи квартир по договорам ДДУ — эти средства позволяли обеспечивать более привлекательную стоимость проектов. В ситуации, когда застройщики будут лишены возможности получать средства дольщиков в процессе строительства, и начнут использоваться заемные средства, себестоимость жилья (и стоимость квадратного метра для конечного потребителя) значительно увеличится. По оценке Князевой Анны, директора по продажам и маркетингу компании «ПЕТРОСТРОЙ», и других экспертов, на 10-20, а то и 30%. 

Целью реализации эскроу-счетов является жесткий контроль за расходованием средств застройщиком. И это становится проблемой для тех, кто привык управлять денежными потоками, брать деньги из одного проекта, инвестировать в другой, забирать сначала прибыль, а потом оплачивать расходы, считает Павел Яншевский, управляющий партнер 3S GROUP. 

 

Кроме того, есть ряд объективных вещей, которые надо оплачивать. Например, социальные объекты в рамках проекта или компенсацию их строительства  в другом месте. Больше не получится управлять девелоперской группой как единым целым, новый закон требует исключить систему сообщающихся сосудов и между проектами построить «китайскую стену».

 

Любое изменение правил игры во время самой игры – это уже отрицательный момент. И любое изменение законодательства достаточно болезненно сказывается на строительном бизнесе. В то же время, понятно желание государства отрегулировать все процессы и защитить простых граждан. По словам Валерия Артемьева, генерального директора ЖК «Мечта», отрицательных моментов в эскроу-счетах нет. Но работать они должны в рамках полноценного проектного финансирования, которого пока не предлагается. И крупные банки пока сами не готовы его предложить.

 

 

Одним из актуальных вопросов сегодня остается вариант постепенного раскрытия эскроу-счетов. Таким образом, по мере выполнения определенных этапов работ девелопер получает возможность частичного снятия денег с эскроу-счета. Этими деньгами он может расплатиться за кредит, снизив тем самым долговую нагрузку.  

Владимир Шмаков поясняет, что при таком механизме, открытие средств на счетах дольщиков будет происходить при завершении определенного этапа строительных работ, которое подтверждается актом органа строительного надзора. Например, получение акта скрытых работ, составляемый при исполнении строительных и монтажных работ, сдача домов в эксплуатацию и другие важные этапы строительства объекта. Именно за такой финансово-правовой механизм, принятый в ряде развитых стран Западной Европы, и внесение соответствующих смягчающих поправок в 214-й ФЗ выступают крупные застройщики, в том числе и Группа ПСН, совместно с коллегами из Клуба инвесторов Москвы.

 

Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век» рассказывает, что раньше девелоперы использовали кредиты только в случае нехватки собственных денег и средств привлеченных дольщиков. При переходе на эскроу-схему застройщику будет необходимо увеличить кредитные обязательства вплоть до 85% от стоимости всего проекта. Получается, что в среднем кредитный портфель на строительство объекта будет увеличен минимум в 7 раз. Поэтому даже в случае уменьшения ставки с 12 до 6 процентов, стоимость строительства новостроек все-таки вырастет. В случае постепенного раскрытия счетов дольщиков себестоимость первичной недвижимости может снизиться с 30% до 5%, и девелопер будет иметь такую же финансовую нагрузку, которая существует сейчас.  

 

Наиболее эффективной Дмитрий Соболев видит следующую схему поэтапного раскрытия счетов:

 

• 20% – окончание этапа земляных работ и заливке фундамента;

• 20% – окончание строительства наружных стен;

• 15% – укладка коммуникаций: газо-, водо- и электроснабжения. Подвод канализации и других инженерных сетей;

• 25% – завершение этапа работ внутри здания: создания внутренних перегородок, заливки полов, обустройства внутренних коммуникаций.

• 10% – получение заключения о соответствии;

• 10% – государственная регистрация возникновения права собственности на первую квартиру.

 

Таким образом, чтобы новый механизм не препятствовал развитию рынка, необходимо договориться и установить единые условия проектного финансирования, при которых будут четко регламентированы правила работы банков и застройщиков с эскроу-счетами.

 

 

Пока все остановилось на обсуждении возможности списывать деньги со счетов эскроу пропорционально объему выполненных строительных работ. В теории это не позволит расти телу кредита и, как следствие, проценты по данному кредиту не будут серьезно влиять на себестоимость. Однако и данный механизм нельзя назвать безупречным, отмечает Дмитрий Логинов.

 

Постепенное раскрытие эскроу-счетов может серьезно снизить размеры платежей по кредиту застройщика, но такой механизм противоречит самому смыслу реформы. Средства на счетах эскроу – это гарантия дольщика от того, что в случае несвоевременной сдачи дома он не понесет финансовых потерь. Принципиальность механизма в том, что  при расторжении ДДУ дольщик сможет забрать всю сумму, оплаченную по договору.   

 

Если будет реализована идея частичного раскрытия, когда банк и девелопер будут списывать со счета эскроу средства по мере строительства дома, то не совсем ясно как начнет развиваться ситуация при расторжении договора долевого участия. Вернуть полную цену ДДУ банки не смогут, поскольку деньги со счета уже списаны, а на возврат части цены не пойдут дольщики. Ведь никому не интересно, заплатив 100%, получить назад только 20-30%.    

 

В качестве возможного решения данного вопроса Владимир Шмаков предлагает в случае банкротства застройщика обеспечивать защиту дольщиков банкам. Они смогут вернуть людям всю потраченную сумму после продажи недостроенного дома или передав ее другой компании. 

 

 

Компромисс возможен в части снижения процентных ставок по кредиту для застройщиков. Более того, многие банки при подготовке кредитного продукта уже готовы реализовать этот подход. Дмитрий Логинов поясняет, если застройщик привлекает на счета эскроу больше средств, чем кредитных денег на строительство дома, то банк предоставляет пониженную ставку на этот кредит.

 

Для примера, Сбербанк РФ в своем кредитном продукте установил нулевую ставку, если объем средств на счетах-эскроу составляет более 200% от тела кредита. 

По мнению Павла Яншевского, начисление адекватных процентов на эскроу – это нормальный рыночный механизм. И тогда компании будут выбирать, с кем из банков работать, где лучше баланс ставок по кредиту и по эскроу.

 

Есть мнение, что постепенное получение денег застройщиком с эскроу-счетов никак не вяжется с самой системой проектного финансирования. Валерий Артемьев считает, что раскрывать счета постепенно не нужно, но по мере накопления средств дольщиков нужно корректировать условия финансирования в лучшую для застройщика сторону.

 

Девелоперы надеются, что власти их услышат, и поправки все-таки будут. Ведь те условия, которые ожидают застройщиков после перехода на проектное финансирование, приведут к серьезным изменениям на рынке.

 

Специально для портала "Все новостройки"