Не пережили осень. Рынок недвижимости в ноябре 2018

В начале октября появилась новость о том, что более тридцати столичных девелоперских компании лишились права привлекать средства дольщиков, потому что не успели или не стали открывать специальные счета. Эта информация вызвала небольшое волнение среди участников рынка, как экспертов и игроков, так и покупателей. Но, как оказалось, 30 – это не предел. Всего, работу приостановили более 140 застройщиков в Москве, Петербурге и регионах. Стоит ли беспокоиться о том, что с рынка уже до конца года уйдет часть строительных компаний или это просто временная проблема? Насколько новые правила ведения бизнеса оказались сложными и чего стоит ожидать дальше? Об этом мы решили поговорить с экспертами.

 

Прежде всего, попробуем разобраться в том, что такое спецсчет и есть ли сложности с его открытием? По словам Андрея Кузнецова, руководителя Группы компаний «Стоун», все строительные организации, работающие по схеме привлечения средств через ДДУ, должны были открыть на каждое разрешение на строительство отдельный специальный расчетный счет. В соответствии с требованиями федерального законодательства, на это отводилось два месяца. Все счета должны были быть открыты уже к сентябрю. Принимались во внимание только действующие разрешения, полученные девелоперами до июля текущего года. По словам эксперта, процедура открытия такого счета довольна проста и равносильна открытию любого нового расчетного счета, только делать это следует в одном или нескольких уполномоченных банков. Так что любой девелопер спокойно мог совершить данную процедуру.

 

Самый главный вопрос – зачем это делать? Указанная мера необходима для контроля целевого расходования средств застройщиками. Все мы знаем про обязательное использование счетов-эскроу с июля 2019 года, которые должны обеспечить сохранность средств дольщиков. Но, пока, на момент так называемого переходного периода, введены специальные счета.

 

Что делать если до указанного срока компания не открыла такой счет? Тогда можно продолжить строительство объекта на собственные средства или обратиться за кредитом в банк. Нельзя только привлекать деньги дольщиков. Для восстановления такой возможности все же счет открыть придется и обязательно уведомить об этом контролирующие органы.

 

 

По словам Павла Яншевского, управляющего партнера 3S GROUP, при переходе на новые рельсы, многие оказались не готовы, рассчитывали, что на это будет дано больше времени. Все же несколько месяцев – это довольно короткий срок. Кроме того, ряд застройщиков испытывал проблемы с финансами и новые требования их сразу выявили. Однако есть компании, которые решили строить на собственные или заемные средства и не продавать лоты до окончания строительства, а потом отыграть потери во времени большей ценой уже готовых квартир. Г-н Яншевский сомневается в эффективности стратегии: стоимость денег сейчас высокая и ликвидность на дорогие и уже построенные квартиры ограничена. 

 

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», не считает, что сейчас застройщики столкнулись с чем-то новым, потому что основной пакет нововведений 2018 года применяется в том случае, если разрешение на проект получено после 1 июля 2018 года. Застройщики, учитывая ожидаемые изменения, постарались получить разрешения на строительство до этой даты (по всем проектам, которые теоретически можно было запустить), поэтому большая часть рынка работает по старым правилам.  

 

Однако специальный счет как раз относится к новинкам. Суть новации проста – если раньше застройщики могли иметь неограниченное количество банковских счетов, то теперь возможен только один счет, на который поступают средства дольщиков, и с которых финансируется строительство. Кроме того, перечень банков, имеющих право вести спецсчета, устанавливается ЦБ РФ и в настоящее время содержит 55 кредитных организаций. 

 

Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие» считает, что сложности, с которыми сегодня сталкиваются компании, в первую очередь касаются организации бизнес-процессов, так как застройщикам приходится перестраиваться на новые условия работы. В основном же подавляющее большинство застройщиков продолжает работать по старым правилам. Однако, разрабатывая стратегию реализации новых проектов, девелоперы, безусловно, ориентируются на поправки, внесенные в законодательство. 

 

 

Поправки, которые уже сейчас начинают постепенно изменять рынок, могут привести к монополизации отрасли крупными игроками и постепенному уходу мелких и средних застройщиков. Это довольно распространенное мнение среди экспертов рынка, которое, кстати, подтверждает ситуация со спецсчетами – в основном, открыть их не успели и были отстранены от работы именно небольшие компании. Есть ли у рынка монополистов будущее и хорошее ли это для покупателей? По мнению Дмитрия Логинова, у каждого застройщика есть свои преимущества и недостатки. Малые застройщики гибче и мобильнее, но финансово менее устойчивы. Крупные застройщики стабильны, но их «масштабы» приводят к бюрократизации внутренних процессов, что делает такие компании громоздкими и сложными в управлении.

 

Как показывает практика, размеры застройщика нельзя считать 100% гарантией стабильности. Кроме того, банкротство одного крупного игрока рынка (в числе примеров СУ-155 или Urban Group) оказывает большее влияние на конъюнктуру рынка, чем крах 10 маленьких девелоперов. Государству удобнее работать с большими строительными холдингами, поэтому в последние несколько лет проводится политика по укрупнению участников рынка недвижимости. Несомненный плюс такой стратегии – повышение стабильности рынка. Минус в том, что пропадает конкуренция, и, как следствие, происходит рост цен для конечного потребителя.

 

Основные последствия принятых поправок в 214-ФЗ – это уход с рынка ряда игроков, прежде всего, небольших компаний и это не лучшим образом скажется на ситуации, считает Ольга Нарт. Безусловно, любой рынок нуждается в здоровой конкуренции, которая обеспечивала бы разнообразие представленных продуктов, а также рыночные цены. В этом заинтересованы сами покупатели. Поправки в 214-ФЗ действительно жестко регулируют рынок новостроек и не всегда меняют его в сторону улучшений. Уход с рынка большого количества игроков может негативно сказаться на ценовой конкуренции и других параметрах. Кроме того, возрастет и себестоимость первичного жилья за счет привлечения проектного финансирования, что в конечном итоге не всегда выгодно покупателям. 

 

Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development, считает, что уход с рынка определяется не размером компании или числом выполненных проектов, важно то, как финансируется тот или иной проект. Собственные средства застройщика в строительстве объекта недвижимости играют, конечно, важную роль. Но достоверно проверить эту информацию практически невозможно. Поэтому оценивая финансовую стабильность застройщика, важно смотреть на открытые кредиты линии у крупных проверенных банков страны.

 

 

Знаете, чего желают застройщики также сильно как подъем спроса или понижения ставки ипотечного кредитования? Они желают смягчения требований при переходе на эскроу-счета, конечно, при сохранении главного параметра – высокого уровня защищенности средств дольщиков, потому что именно для них все и делалось. Сейчас до конца не ясно как именно будет вестись работа с 1 июля 2019 года. Будет ли это поэтапное раскрытие средств в зависимости от объема выполненных работ или деньги девелопер получит только в финале, каким образом и на каких условиях будет вести банковское обслуживание и сколько банков будет иметь возможность работать с застройщиками, как будут кредитоваться девелоперы и т.д. 

 

Пока вопросов гораздо больше чем ответов и потому многие игроки очень надеются не только на доработку и смягчение требований, но и на отсрочку. Желание оправдано, ведь даже со стороны банковской сферы не все готово. По последним данным только 11 финансовых организаций могут сейчас легитимно работать на строительном рынке. Для всей страны такого числа игроков явно недостаточно. 

 

Алексей Лухтан считает, что многие игроки рынка недвижимости готовы работать по новым правилам. Главное, чтобы эти правила были понятные как застройщикам, так и банкам. И точку в обсуждении работы по эскроу-счетам ставить пока рано. Прежде чем переходить на эскроу-счета нужно четко понимать, какие будут условия, в каком виде будет работать схема привлечения средств дольщиков и как это отразится на кредитных ставках для девелоперов. Скорее всего, к 1 июля 2019 года будет выработана идеальная схема работы между застройщиками и покупателями, которая будет соблюдать интересы всех – от банка до девелопера и от девелопера до покупателя. 

 

Сейчас более-менее понятно только одно, что введение изменений сделает рынок прозрачным и цивилизованным. Для покупателей риски при приобретении жилья значительно снизятся, ведь даже при выявлении проблемных объектов, дольщики смогут вернуть свои деньги. 

 

Специально для портала "Все новостройки"