Ипотека после 2018

Для рынка ипотечного кредитования 2018 год обещал стать знаковым, потому что все ждали ставку 8% годовых и у экспертов и игроков рынка даже были все основания говорить об этом на полном серьезе. Первая половина уходящего года вселяла оптимизм – действительно, медленно, но верно процент понижался, но до желаемых цифр дойти не успел. А вот такой показатель, как объем выданных кредитов на жилье побил все рекорды. О том, какие еще события на ипотечном рынке запомнятся нам в этом году, и как дальше будет развиваться жилищное кредитование в России, мы узнали у наших экспертов.

 

 

Одной из основных тенденций уходящего года стал планомерный рост объемов ипотечного кредитования по всей стране, рассказывает Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН». Это обусловлено повышением покупательской активности, продержавшейся до самой осени без перерыва на сезонный летний спад. Причина заключалась в рекордно низких ставках по ипотеке – в ряде банков они доходили до 8,5-9% и даже это не предел. Специальные программы, например, льготная ипотека с господдержкой для семей предлагалась под критично низкие 6%. Кроме того, покупателей подстегивало ожидание роста цен на квартиры. Осенью причиной повышенного спроса стал сменившийся тренд – ставка Центробанка возросла с 7,25 до 7,5% годовых, банки отреагировали тут же. С 22 октября Сбербанк, на долю которого приходится почти половина от совокупного объема рынка, повысил ставки на 0,4 пункта. Рост ставок наблюдается до сих пор. Совсем недавно банк «Открытие» повысил ставки на 0,4-0,7 пункта до 8,9-9,65 % годовых.

  

Среди ярких тенденций рынка ипотечного кредитования Алена Анцышкина, руководитель направления ипотечного кредитования Группы «Самолет», называет активную цифровизацию – увеличение числа сделок через электронную регистрацию, и изменение у банков процесса проверки клиентов. Сейчас решение банка можно получить за несколько часов, конечно, много зависит и от самого клиента, но процесс рассмотрения кредитной заявки стал быстрее. Интеграция CRM систем банков и застройщиков, напрямую или через платформы агрегаторы, также относится к трендам и в следующем году уже будут результаты совместных систем, которые направлены на ускорение и упрощение процесса одобрения заявки на кредит.

 

Бутин Вадим, руководитель отдела ипотечного кредитования Главстрой-Недвижимость, поддерживает коллегу отмечая диджитализацию жилищного кредитования, как в части решений, предлагаемых клиентам банками, так и в части В2В сервисов и решений, предлагаемых застройщикам и агентствам, упрощение и ускорение банками процедуры одобрения и вывода на сделку, активное продвижение сервиса Сбербанка, а также агрегаторов ЦИАН, Яндекс-недвижимость и т.д. 

 

Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер», рассказал том, что в 2018 году банки внедрили ряд удобных полезных сервисов для клиентов. Например, Сбербанк активно развивает платформу ДОМКЛИК и электронную ипотеку, которая позволяет клиентам выбирать квартиры и получать решение Банка в электронном виде в несколько кликов. Газпромбанк продолжал на протяжении всего года активно рефинансировать кредиты клиентов. Агентство ДОМ.РФ балансирует процентную ставку среди всех участников рынка и практически на протяжении всего года ипотека в ДОМ.РФ была самой выгодной. 

 

Говоря о тенденциях рынка, Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Семейства компаний KASKAD Family, сравнила их с работами великого русского художника Ивана Айвазовского, начиная с картины под названием «Закат над Искьей», где все такое розовое, безоблачное, с водой без ряби, если мы говорим о первой декаде года, до его самого знаменитого «9 вала». На сегодняшний день тенденция одна: рост, рост и еще раз рост ставок! Под колеса подорожания попадает всё: зарплатные проекты, совместные акции банков с застройщиками, субсидированные ставки и т.п. На высокой кухне банковского сектора в тарелке ипотеки остались крошки программ, которыми, если ими не воспользоваться в ближайшие пару недель, будут съедены и останутся только в воспоминаниях и истории статистики.

 

Генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции», Алексей Перлин среди интересных тенденций отмечает повышенный интерес к покупке более просторного жилья. В октябре в новостройках компании доля реализованных двухкомнатных и трехкомнатных квартир евроформата без отделки (количество комнат без учета гостиной зоны) от общего числа сделок составила 41% и 35%, соответственно.

 

 

С начала текущего года в Москве было зарегистрировано более 60 000 ипотечных сделок. За десять месяцев прошлого года этот показатель соответствовал цифре 36 000, то есть в годовом выражении спрос на ипотеку увеличился почти в 2 раза, такие данные предоставила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. За 10 месяцев 2018 года в Москве было выдано на 15% кредитов больше, чем за весь прошлый год. Отчасти это связано с небывало высоким спросом, который фиксировался летом. С другой стороны, возможно, появились первые признаки «похолодания» из-за повышения ставок по кредитам, то есть приток новых клиентов на рынок сокращается.

 

На первичном рынке в сегменте массмаркет доля сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредитования, достигает 70%, в более высоких классах жилья этот процент традиционно меньше – порядка 40-50%, рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Такая разница обусловлена тем, что высокобюджетном сегменте ипотека выполняет скорее вспомогательную функцию для покупателя, чем необходимую – как это происходит на рынке жилья стандартного и комфорт-классов. 

 

Михаил Гущин, директор департамента маркетинга Группы «ИНТЕКО», отмечает повышение количества ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса. Так в жилых комплексах компании «СВОЙ» и «На Мельникова» доля ипотечных покупок еще в августе составляла 34%. В сентябре данный показатель увеличился до 41 %, а в октябре до 58 %. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались ипотечные программы Сбербанка по ставке 9,5 %. В текущем году пик ипотечных сделок наблюдался в готовых или практически построенных объектах бюджетного бизнес-класса: жилой комплекс «На Мельникова» – 71% в апреле и комплекс апартаментов «Лайнер» – 62% в августе. Но повышение ключевой ставки стимулировало ипотечных покупателей во всех объектах. 

 

По данным Ирины Тумановой, руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», около 80% выданных ипотечных кредитов в 2018 году пришлось на рынок первичного жилья. Показатели распределения спроса по сегментам стабильны уже на протяжении 3 лет: порядка 50% приходится на массовый сегмент (стандарт и комфорт); 35% – на бизнес-класс и 15% – на премиум-класс.

 

В Новой Москве в 2018 г. доля ипотечных сделок составила 59,3% (для сравнения в 2017 зафиксировано 49%; в 2016 – 40,1%), такие цифры приводит генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.  Наиболее востребованы ипотечные программы у покупателей в сегменте «стандарт» и «комфорт-класс». В сегменте «бизнес» ипотека используется не более чем в 30% сделок. В этом году показатели по ипотеке в трех основных сегментах – эконом, комфорт, бизнес – в среднем увеличатся на 20% по сравнению с прошлым годом. 

 

По данным «Национального бюро кредитных историй», выросло не только число выданных кредитов, но и их средний размер: в 3 квартале прошлого года москвичи брали в среднем 4,27 млн рублей, а в 3 квартале текущего – уже 4,63 млн. Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, отмечает, что при этом банки привлекали не только тех, кто собирался взять взаймы, но и переманивали действующих должников более низкими ставками. Пожалуй, программы рефинансирования впервые приобрели такой размах. Активное снижение кредитной ставки позволило застройщикам увеличить продажи.

 

Помимо этого, сотрудничество банков и девелоперов стало более удобным после внедрения системы «Е-кредит», которая оптимизировала взаимодействие строителей и финансистов.

  

 

Ставка будет выше – именно такого мнения придерживаются практически все участники рынка, когда говорят о перспективах развития рынка в следующем году. Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, предполагает, что это произойдет если национальная валюта потеряет свои позиции, а инфляция наберет темп. Кроме того, сейчас уже подготовлен новый пакет санкций для России, и несмотря на то, что ряд европейских государств выступает против, скорее всего они будут приняты, а это, как мы знаем, сразу затронет сферу финансов и также может оказать влияние на рост ставки по ипотеке.

 

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, также поддерживает коллегу, говоря о том, что нет никаких объективных причин для понижения ставки в ближайшем будущем. Введение новых налогов, повышение НДС заставят инфляцию расти. Кроме того, мы наблюдаем ужесточение тарифной политики, в ближайший год дважды поднимут цены на коммунальные услуги, а рост цен на потребительские товары составит порядка 5% годовых. Учитывая текущую политику банков, можно ожидать, что в следующем году ставки преодолеют рубеж 10% годовых и продолжат расти. В то же время следует учитывать рост финансовой грамотности граждан, привлекающих ипотеку. В связи с этим принципиального уменьшения спроса на жилье мы пока не ожидаем. Наиболее негативное последствие повышения ставок – это фактически «отсечение» от рынка большого числа потенциальных покупателей жилья, которые могли стать заемщиками ипотеки при ставках в диапазоне 8-9% годовых. Этот уровень кредита не привлек бы на рынок чрезмерно рискованных заемщиков, но мог принести рост спроса на новостройки еще на 40%. 

 

Специально для портала Все новостройки.ру