Московская область. Итоги 2018 года

Мы начинаем серию традиционных декабрьских обзоров, посвященных подведению итогов на рынке первичной недвижимости. В первом материале совместно с экспертами рынка поговорили о ситуации в Московской области. Какие показатели, результаты, достижения можно отметить и что будет происходить с рынком дальше? Здесь мы собрали самые интересные факты и мнения.

 

 

Для многих застройщиков 2018 год заканчивается на позитивной ноте. Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта», отмечает активизацию покупательского спроса на фоне улучшения ситуации с ипотечными ставками, кроме того, эксперт говорит о том, что ипотечные программы были более продуманные и лояльные, за это можно похвалить банки, они научились работать со своими клиентами. Например, в их проекте объем ипотечных сделок вырос на 15-20% ежемесячно.

 

Среди интересных тенденций – повышенный спрос на концептуальные новостройки комфорт-класса, наделенные характеристиками, свойственными более высокому сегменту. Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development, поясняет, что среди основных ценных параметров – дворы без машин, улучшенная отделка входных групп, разновозрастные площадки, авторская архитектура, разнообразные планировки и пр. 

 

Стоит также отметить, что именно в 2018 году, а, точнее, во второй его половине, произошло перераспределение покупательской активности в Московской области, чему во многом способствовало банкротство крупнейшего девелопера, ведущего строительство в Подмосковье. Вместе с проблемами Urban Group покупатели стали обращать большее внимание на не столь масштабные проекты застройщиков, которые одновременно строят не более 3-5 домов. В 2018 году фактически произошел переломный момент. Покупатели перестали ориентироваться только лишь на масштаб проекта и известность девелопера. В разы большее внимание теперь обращают на реальную обстановку на площадке, динамику работ, стадию строительной готовности дома. С этим согласен руководитель ГК «СТОУН», Андрей Кузнецов, по его словам, ситуация довольно логичная, интерес к небольшим девелоперам понятен, ведь гораздо проще управлять бизнес-процессами средней компании, которая реализует относительно небольшое число проектов. Всегда есть понимание того, что происходит, а в случае возникновения нетипичной ситуации скорость принятия решения гораздо выше, чем в крупных корпорациях. Кроме того, небольшие компании могут быть более клиентоориентированы, покупателям проще договориться о скидках, рассрочках или дополнительных индивидуальных условиях, и даже об изменении ряда параметров будущего жилья на стадии строительства. 

Еще одно новшество 2018 года – рост инвестиционных сделок. Примерно половина из них совершается инвесторами не с целью дальнейшей перепродажи, а ради получения пассивного дохода. Пик таких заявок пришелся на лето и сентябрь, когда на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию многие россияне задумались о создании собственного «пенсионного фонда». Причем такие дольщики предпочитают квартиры с готовой отделкой, которые остается разве что обставить мебелью и сдавать в аренду с первых дней после получения ключей.

Среди интересных тенденций Максим Никитин называет повышение цен, которое сохранялось и в этом году. Она была целевая, то есть направленная на конкретные объекты недвижимости, в зависимости от их ликвидности. 

 

Как обычно, лидерами спроса выступили квартиры в многоквартирных домах, как в многоэтажных, так и малоэтажных, т.к. они дешевле.  Стоит отметить и достаточно хороший спрос на таунхаусы.

 

В целом для рынка 2018 года характерно тяготение спроса к комплексам с развитой и уже налаженной инфраструктурой, желательно недалеко то Москвы (в пределах 40-50 минут).

 

 

С января по ноябрь текущего года в Московской области появилось тридцать четыре новых проекта, такие данные приводит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», это более полумиллиона квадратных метров. Сейчас в реализации находится свыше 50 000 квартир или почти 400 000 квадратных метров жилья. Активнее всего проекты выводились с июля текущего года, среди них большую часть составляли объекты комплексного освоения территорий. 

 

Самые дешевые города для покупки новостроек – города среднего и дальнего Подмосковья. Что касается городов ближнего Подмосковья (не далее 20 км от МКАД), то тут можно отметить Домодедово, Ивантеевку, Щелково, а также Химки в районе Сходни. Кроме того, наименьшую стоимость имеют жилые комплексы, находящиеся на начальной стадии строительства. Самые дорогие города, расположенные рядом с Москвой, имеющие высокую транспортную доступность и развитую инфраструктуру – Реутов, Химки, Красногорск, Видное, Долгопрудный, Люберцы.

 

На рынке новостроек Ленинского района наблюдалось устойчивое снижение спроса. Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, отмечает, что в начале года (январе) девелоперы реализовали 954 квартиры, а в ноябре только – 920, что меньше почти на 4%. Объем продаж упал и по сравнению с прошлым годом. Так, в 2017 году среднемесячные продажи составили 1173 квартиры, в 2018 году только 945 квартир (-19,4%).

 

Наибольшим спросом весь год пользовались однокомнатные квартиры (58%), двухкомнатные квартиры были интересны 35% покупателям.

 

По данным аналитиков RDI, значительно снизился (-37,3%) и объем предложения от девелоперов. В январе 2018 в Ленинском районе предлагалось 4455 квартир, а в ноябре 2790 квартир. Среднемесячный объем предложения квартир в 2017 году составил 5854 штук, а в 2018 году –  3751 (-36%). Во многом к такому сильному снижению объема предложения привели три фактора: вывод из продаж проектов «Урбан Групп», завершение ряда проектов, застройщики придерживают начало реализации новых проектов в связи с законодательными изменениями.

 

Хорошие продажи были в комплексах, в которых предлагались квартиры с ремонтом. Спрос на них к концу года достиг 58%, что на 15% больше, чем в его начале. Таким образом, покупатели экономят средства, зашивая «ремонтные деньги» в ипотечный платеж.

 

На рынке новостроек стали больше покупать квартиры в ипотеку. Доля таких покупателей достигла в настоящий момент 85%. Это связано со значительным снижением ипотечной ставки в течение года.

 

По итогам октября цена квадратного метра в Московской области изменилась несущественно (-0,5% по сравнению с прошлым месяцем) и составила почти 79 500 рублей. Что было обусловлено в первую очередь выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам и вымывания с рынка более ликвидных предложений. 

 

 

Вступление в силу новых поправок в 214-ФЗ – одна из самых злободневных тем для рынка. Очевидно, что большинство застройщиков будут стремиться выйти с новыми проектами до 1 июля 2019 года, чтобы не работать с эскроу-счетами, получив доступ к средствам дольщиков. Однако, как рассказывает Валерий Кузнецов, форсирование выхода новых корпусов и проектов – не выход из ситуации. Это лишь временная мера, позволяющая отсрочить действие новых правил. Все больше застройщиков, работавших ранее только с жилой недвижимостью, будут пробовать себя и в других направлениях. То есть речь идет о диверсификации портфеля компании. Именно перераспределение рисков позволит им более эффективно развивать бизнес даже не в самых благоприятных реалиях, но просто сохраняя, но и укрепляя свои позиции на рынке.

 

Вообще довольно сложно делать какие-то прогнозы, но есть факторы, благодаря которым цена может вырасти. В первую очередь RDI рассчитывает на обязательное финансирование строительства с привлечением кредитных денег с пониженной процентной ставкой, которую не так давно анонсировал ЦБ. Во-вторых, сейчас наблюдаются предпосылки для увеличения спроса. Это и программа жилищного кредитования семей с детьми под 6% годовых, и принятый в этом году национальный проект «Жилье и городская среда», содержащий амбициозные планы по наращиванию строительства и ипотеки. Если эти задумки воплотятся в жизнь, то девелоперы смогут быстрее получать прибыль от своих проектов и меньше потратят на банковские проценты.

 

Предположительно, в 2019 году количество сделок на рынке подмосковной недвижимости сохранится на уровне этого года. Однако стоит рассчитывать на дальнейшее перераспределение спроса в отдельных новостройках, считает Антон Детушев. Главная задача любого девелопера в среднесрочной перспективе – это сохранение маржинальности при одновременном повышении уровня качества новостроек на фоне рекордной конкуренции. В то же время каждый застройщик начинает подготовку к главному предстоящему законодательному изменению, а именно – переходу к проектному финансированию без доступа к средствам дольщиков на этапе строительства. Остались считанные месяцы для формирования финансовой «подушки безопасности», поэтому застройщики однозначно будут вынуждены повышать цены. Речь не идет о внезапном росте – это будет планомерный пересмотр каждые 2-3 месяца. 

 

Противовесным фактором, который будет сдерживать пересмотр прайса, окажется подорожание ипотеки. И речь идет не только о большей переплате по кредиту, из-за чего количество клиентов снизится, но и о возможном перераспределении инвестиционной активности в пользу банковского сектора. Уровень доходности по депозитам даже в 8% может привлечь инвесторов, которые вкладывались в недвижимость.

 

Специально для портала Все новостройки.ру