Подводим итоги. Москва и Новая Москва

Уходящий год полон интересных и знаковых событий для строительной отрасли. Анализировать, хорошие это события или нет, мы сможем только в будущем, а сейчас просто подведем итоги и сделаем осторожные прогнозы на ближайшую перспективу.

 

 

Сегодня в реализации на рынке новостроек столицы в ее старых границах находится 2,9 млн кв. м жилья или порядка 52 тыс. лотов. На долю квартир «бизнес» и «комфорт» класса приходится по 42,5 и 41,1%, премиум занимает 14,6 %, эконом – 1,8%. На стадии введенного объема находится 22,3% от общего числа проектов, на нулевом цикле и монтаже первых этажей – 38,3%, на стадии фасадно-отелочных работ и благоустройства – 25%, на стадии активной стройки (средних и последних этажей) – 14,4%, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

 

Квартиры – это основа предложения, на апартаменты приходится лишь 21%. И скорее всего, в ближайшее время эта доля не изменится. При этом апартаменты стабильно удерживают свои позиции на рынке и сосредоточены преимущественно в высокобюджетном сегменте. Интересно, что московские новостройки бизнес-класса состоят из апартаментов на 21%, а премиум сегмента – на 27%. Апартаменты в элитных комплексах встречаются в 3 раза чаще, чем квартиры. 

 

Квартиры без отделки по-прежнему составляют основу предложения, на их долю пришлось 67,4%, с предчистовой отделкой занимают 6,9%. Отделка стала более популярна у населения, объем предложения вырос на 2,5% по сравнению с последним кварталом 2017 года, и теперь на долю таких квартир приходится 25,2%. С полной отделкой и кухней/техникой/мебелью представлено всего 0,5%.

 

Рынок новостроек в границах ТиНАО в уходящем году можно охарактеризовать с положительной стороны. В реализацию с начала года выведено 6 новых крупных объектов. Кроме того, рынок пополнили 58 корпусов в уже построенных новостройках, приводит данные Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон. Общий объем предложения составил 530 тыс. кв. м. 

 

За счет рекордного спроса и, как следствие, вымывания предложения, количество квартир в продаже относительно прошлого года снизилось с 11 175 лотов до 9 260 лотов. Число проектов при этом уменьшилось с 36 до 30 единиц. Из них 28 относятся к массовому сегменту и только 2 – к бизнес-классу.

 

Абсолютное большинство юнитов сосредоточено в НАО (87,7%), остальные 12,3% – в ТАО. В целом это вполне логичная ситуация, считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Девелоперы стараются в первую очередь развивать территории в ближнем и среднем поясе от МКАД, где уже есть метро и построено множество инфраструктурных объектов.

 

 

Год заканчивается, несмотря ни на что, на позитивной ноте: по итогам прошедших 11 месяцев прирост реализации на рынке первичной недвижимости старой Москвы составил 45,1% по сравнению с уровнем 2017 года. Наибольшую долю в продажах показали 3 округа – ЮВАО (19,1%), ЗАО (16,5%) и САО (15,2%).

 

Рассматривая структуру спроса по классам можно отметить, что особых неожиданностей не произошло: большая доля квартир пришлась на комфорт-класс с долей 62,6%, который за год потерял 3,7%. В то же время на сопоставимые 3,5% увеличилась доля бизнес-класса – с 24,7% до 28,2%. Доля эконома и премиум-класса находится на том же уровне, что и год назад.

 

Для Новой Москвы завершающийся год стал самым успешным по продажам с момента их присоединения территорий. 40% все заключенных с I по III квартал 2018 ДДУ в Москве пришлось на присоединенные территории. Для сравнения – по итогам всего 2017 года этот показатель составлял 38%, 2016 года – 32%. С января по октябрь 2018 года в ТиНАО было зарегистрировано 22,9 тыс. договоров долевого участия и это самый высокий показатель за все шесть лет с момента его образования.

 

Основной объем экспозиции ТиНАО – 95,5% пришелся на комфорт-класс. В 2017 году его доля составляла практически 69%, рост составил 26,6%. В то же время как бизнес-класс потерял 17,8%. В перспективе комфорт-класс будет преобладать. Данный сегмент пополняют не только монолитные строения в доступной ценовой категории, но и проекты, представляющие собой улучшенную панель и приравниваемые по своим характеристикам к комфорту.

 

Стоимость квадратного метра в границах старой Москвы в среднем составляла 224 тыс. рублей. В каждом конкретном строящемся проекте рост стоимости происходит за счет повышения стадии строительства и динамики спроса. Сегодня в течение срока строительства стоимость квартир в проекте вырастает на 20-25% и более, отмечает Мария Литинецая. 

 

Что касается ценовых характеристик рынка Новой Москвы, они продемонстрировали прирост – относительно 4 квартала 2017 года средняя цена квадратного метра увеличилась на 3,2%. Данное повышение связано в основном с активным спросом и увеличением стадии готовности реализуемых проектов.

 

Если по итогам 2017 год средняя стоимость составила 99,4 тыс. за квадратный метр, то уже в I квартале 2018 года – 104,2 тыс. рублей, поясняет Александр Зубец. Во II квартале стоимость достигла 107,1 тыс. рублей. В III квартале зафиксировано минимальное снижение до 106,4 тыс. рублей (за счет вымывания самых бюджетных лотов).

 

В комфорт-классе прирост составил 12,4% (с 96,1 до 108 тыс. рублей за кв. м), эконом-класс – 12,2% (с 108,4 до 121,6 тыс. рублей за кв. м). Данная ситуация связана не только с ростом стадии готовности проектов, но и выходом нового предложения на заключительном этапе и с наличием отделки.

 

Наибольшим спросом пользовались квартиры в проектах рядом со станциями метро, а также новостройки с собственной развитой инфраструктурой в составе комплекса. 

 

 

Среди тенденций уходящего года Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», выделяет небольшое смещение покупательского интереса в сторону компактных лотов. Средняя площадь проданных в январе-сентябре 2018 года квартир составила 59,6 кв. м, что на 1% меньше, чем в прошлом году. Снижение средней площади апартаментов было более значительным (минус 6% за год), таким образом, показатель зафиксировался на уровне 49,5 кв. м. 

 

Говоря о комнатности, Мария Литинецкая отмечает, что наибольшее число договоров было заключено на приобретение 2-комнатных квартир (40-50% сделок). Однако, следует учесть распространение евроформата, в котором объединены гостиная и кухня. Он сейчас пользуется не меньшей популярностью, чем классические квартиры, хотя по своим габаритам уступает объектам с отдельными кухней и гостиной. В будущем интерес к квартирам такого рода будет возрастать в связи с повышением ставок по ипотеке и снижения доходов населения, которые заставят покупателей вновь экономить на площади квартиры.

 

По словам Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея» наибольшим спросом сегодня пользуются проекты с уникальной идеологической концепцией, предлагающие будущим жильцам особую среду проживания. 

 

Кроме того, девелоперы активно внедряют в свои проекты передовые системы по управлению домом. Системы «умный дом» представляют собой целый комплекс инженерных и организационных решений, который закладывается еще на этапе строительства. Такие системы позволяют жителям дистанционно «управлять» квартирой и пользоваться бытовыми услугами, не затрачивая свое время и усилия.

Генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ», Борис Лесков уверен, что успешными будут проекты, которые уже сейчас ориентируются на покупателей из поколения Y (1985-2000 года рождения) и Z (рожденные после 2000-го) – именно эти люди через 5-10 лет изменят не только кадровую обстановку, но и девелоперский рынок в целом. Живя в цифровую эпоху, которой присущ рационализм, трудно привлечь покупателя только ценой или хорошей планировкой, для него имеет значение авторская архитектура, общественные пространства, инфраструктура – то есть бонусы и преимущества, которые он может получить вместе с квадратными метрами. Успешными будут те проекты, в которых девелоперы, почувствовав смену эпох, смогли адаптироваться и предложить своим покупателям объект на 100% удовлетворяющий их покупательский интерес.

 

 

Мнения по поводу изменения спроса в следующем году у наших экспертов разделились.

 

Мария Литинецкая полагает, что в 2019 году можно рассчитывать на стагнацию или снижение роста спроса.  По ее словам, если в предыдущие три года ипотека становилась все более доступной, то во второй половине 2018 года наметился рост ставок из-за девальвации рубля и санкций. Столь резкая смена вектора развития рынка ипотеки, которая стала главным стимулом спроса, ограничит в дальнейшем уровень покупательской активности.

 

В то же время Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», не ожидает снижения спроса. По его мнению, на фоне ожидания удорожания жилья и возможного повышения ипотечных ставок, спрос либо останется на прежнем уровне, либо может даже возрасти. 

 

Помимо ипотеки, на ситуацию в девелоперской сфере также будет оказывать влияние переход к новой системе финансирования с использованием эскроу-счетов, увеличение НДС и состоявшееся повышение ключевой ставки ЦБ. Что, по мнению Бориса Лескова, непременно приведет к подорожанию недвижимости, в среднем на 10-20% до конца 2019 года.

 

В случае, если законодательные изменения будут приняты и реализованы в сегодняшнем виде, рынок первичной недвижимости ждут большие перемены, которые повлекут за собой существенное снижение объемов строительства и удорожание жилья.

 

На фоне повышения налогов, бензина и стоимости строительных материалов переход к проектному финансированию и фактическому контролю над строительством со стороны банков приведут к существенному росту рисков застройщика, увеличению объема привлеченных кредитных средств, а соответственно, значительному снижению рентабельности. Кроме того, как минимум вдвое увеличится срок оборачиваемости капитала. В совокупности все эти факторы делают строительство больших объемов жилья нецелесообразным. В связи с этим многие компании, включая те, что не смогут адаптироваться к новым правилам и те, для которых продолжать вести свою деятельности станет невыгодно, уйдут с рынка. Оставшиеся же будут вынуждены существенно снизить объемы строительства. За счет этого в перспективе трех лет стоимость квартир возрастет на 30-40%. 

 

Специально для портала Все новостройки.ру