Выжить любой ценой

Вот и наступил 2019 год, о котором так много говорили и писали. Очень скоро мы поймем, какие прогнозы окажутся верными, как будут развиваться события и насколько сильно изменится жизнь в новых экономических и законодательных реалиях. Наш портал решил узнать у застройщиков и игроков рынка готовы ли они к работе? Будут ли менять свои стратегии развития компаний и как подготовились к началу нового рабочего года?

 

Анализируй. Планируй. Оптимизируй

 

Изменения в законе и необходимость работать с эскроу-счетами – это, как известно, не единственная новая переменная в уравнении по ведению строительства в 2019 году. Проблема в том, что на один год выпало удорожание ипотеки на фоне снижения доходов населения, роста налогов, а также реформа строительства. Причем на рынке новостроек сейчас много объектов, то есть и без того сильная конкуренция обострится внешними обстоятельствами. Впрочем, стратегия развития бизнеса на 2019 год у многих компаний строилась с учетом этих прогнозов. 

 

Как рассказал Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, в текущем году будет достраиваться ЖК «Level Павелецкая», а также первая очередь флагманского проекта «Level Амурская». Есть в проработке несколько новых проектов. Несмотря на непростую ситуацию на рынке, эксперт уверяет, что компания чувствует себя уверенно, предварительные итоги января говорят о выполнении плановых показателей. Компания продолжит работать на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса, так как сейчас и в будущем они останутся наиболее емкими сегментами столичного девелопмента. Основная стратегия – предложить лучшую цену, сохранив высокое качество. А для этого, застройщик детально оптимизирует затраты на уровне проектных решений, закупок, управления стройкой, эффективности рекламы и т.д. Кроме того, Level Group будет внимательнее подходить к выбору места реализации новых проектов, делая ставку на наиболее перспективные площадки.

 

Стратегия Tekta Group, по словам коммерческого директора – Натальи Козловой, сводится к быстрому и качественномц строительству, которое позволяет реализовывать квартиры с хорошим темпом и привлекательной для покупателя ценой. Как и предыдущий спикер, она считает необходимым внимательно присматриваться к новым интересным площадкам для покупки и дальнейшего расширения проектного портфеля компании. И вопреки всем изменениям, в этом году компания начинает реализацию знакового для себя проекта, расположенного в Южном административном округе столицы, на берегу Москвы-реки. Продолжает строительство городских резиденций Spires и городского квартала Big Time. Кроме того, в ближайшее время застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса «Маяковский». Г-жа Козлова считает, что залог успеха сейчас – это как можно быстрее, а лучше заранее начать перестройку бизнеса, согласно требованиям нового законодательства. Девелоперы, которые успеют быстро адаптироваться, откроют проектное финансирование и перестанут опираться на поступления от клиентов, проведут год более чем успешно.

 

 

Правила рынка едины для всех, поэтому не только массмаркету придется выстраивать свои стратегии в новых реалиях, об этом придется подумать и застройщикам более дорогих сегментов. 

 

По словам Сергея Мохнаря, генерального директора «ПСК-Недвижимость», в этом году рынок будет жить в условиях непрерывной оптимизации расходов. Рост НДС, инфляция, как следствие – повышение стоимости стройматериалов, технического и кадрового обеспечения снижают маржинальность проектов. Строительный бизнес уже и без того давно не сверхприбылен, поэтому всем предстоит решать задачу сокращение затратной части без ухудшения качества строительства. 

 

В 2019 «ПСК-Недвижимость» возьмется за реализацию плана, принятого в ушедшем году: строить проекты бизнес-класса в Санкт-Петербурге, часть из которых в окружении охраняемых исторических объектов. Стратегия проста и складывается из двух составляющих. Во-первых, это финансы. Выгоды строительства на свои деньги, либо с минимальной кредитной составляющей, очевидны. Но такая возможность есть далеко не у всех. Без кредитов невозможно профинансировать отдельные ресурсоёмкие этапы строительства, например, нулевой цикл. Поэтому от денег банков уйти не получится. Вторая составляющая больше применима к девелопменту объектов бизнес-класса и элитного сегмента. Заключается она в продаже не столько квадратных метров, сколько локации, истории и стиля жизни. Эта идея уже не нова, но концептуально необходимо двинуться чуть дальше. В Санкт-Петербурге фактор района, а иногда и отдельно взятой улицы, влияет на мироощущение, как ничто другое. Поэтому в «ПСК-Недвижимость» избрали стратегию отбора локации и создания проектов под каждую выбранную. Так было построено уже несколько объектов и компания будет продолжать развивать эту философию. 

 

В пример приводится дом возле Невского проспекта, ЖК «Дипломат». Его архитектура, внутренняя отделка, виды из окон, расположение выездов и все остальное реализованы так, чтобы напоминать жителям, об их выборе поселиться в самом сердце города. В данном случае действовал врачебный принцип – не навреди. Проект создавался под стать окружению и району, аккуратно продолжает развитие архитектурного облика.

 

 

Часть игроков в этом году настроена максимально решительно, они не только не собираются сбавлять темпы или сокращаться объемы, они настроены на новые масштабы. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», сообщил, что компания не планирует урезать объемы строительства из-за предстоящего в этом году перехода на счета эскроу. Девелоперы действительно могут разделиться на группы по стратегии ведения бизнеса. Мелкие игроки сократят объемы строительства для того, чтобы не использовать проектное финансирование и сохранить цены. Однако при наличии собственного производства такая стратегия убыточна. Девелоперам необходимо постоянно загружать мощности, чтобы они не простаивали. Строительство пары домов явно не обеспечит необходимую загрузку, что может привести даже к убыткам. Вторая стратегия – строить с привлечением кредита, максимально быстро для сокращения переплаты. К тому же масштабные проекты позволяют переложить издержки на большее число квадратных метров. Это позволит в какой-то мере сдержать рост стоимости. Именно так и планирует работу своей компании Александр Зубец в новых законодательных реалиях рынка.

 

Исполнительный директор ЖК «Мечта», Максим Никитин также видит залог успеха в масштабе. Только суть иная. Стратегия глобализации, консолидации и укрупнения здесь подразумевает объединение средних проектов и подразделений в более крупные для оптимизации накладных расходов. Помимо этого, застройщик планирует повысить коммерческую привлекательность проектов. Добиться этого компания рассчитывает путем развития социальной и коммерческой инфраструктуры, а также путем формирования более выгодных условий продажи для покупателей. На 2019 год намечен ввод новых проектов для развития существующего жилого комплекса и привлечения новой целевой аудитории.  Строительная компания планирует привлекать новых партнеров для освоения земельных активов с целью развития территорий.

 

 

 

 

В этом году работать на рынке недвижимости будет очень непросто. Проектное финансирование задает жесткие и однозначные требования, которые практически не оставляют возможности для маневра. Самое главное, по словам руководителя ГК СТОУН – Андрея Кузнецова, что все компании настроены довольно оптимистично и серьезно. Последовательно продолжать строительство и сдачу объектов, формировать и постоянно корректировать собственные стратегии развития, налаживать бизнес-процессы в соответствии с существующими рыночными реалиями. Никто не сдается и не уходит с рынка. Важно лишь найти баланс между тем, что выгодно компании и тем, что диктует ситуация. 

 

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», Павел Брызгалов считает, что в новых условиях оптимальной станет бизнес-модель максимально быстрого оборота средств. Это логично, если девелопер не растягивает строительство и завершает проект в сжатые сроки, он забирает деньги с эксроу-счетов, как следствие – меньше платит банку и возвращает вложенные в стройку средства, что особенно актуально для средних и малых компаний.

 

Но не все игроки так оптимистичны. Управляющий партнер Zenith Property Management Андреев Илья утверждает, что в условиях постоянной экономической турбулентности и невероятной скорости изменения законодательства в стране последовательно реализовывать какую-либо стратегию, с экономической точки зрения, очень сложно или практически невозможно. В основном все стратегии носят идеологический характер. Изменения на рынке страшны тем, что они непредсказуемы. Кто может спрогнозировать изменение спроса, изменение законодательства? На сегодня это основные риски бизнеса на рынке недвижимости.

 

Специально для портала Все новостройки.ру