Популярные районы Москвы

Многие покупатели теряются при выборе квартиры в Москве, потому как предложение по-настоящему огромно. Постараемся немного упростить им задачу и рассмотрим наиболее интересные районы столицы для проживания.

 

 

Сегодня проекты возводятся практически в каждом районе города. Другое дело, что свободных участков в Москве не так много, и большое количество комплексов реализуется на месте бывших промзон. Кроме того, в ближайшем будущем много новостроек будет реализовано в рамках реновации. 

 

По словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в условиях ограниченного выбора и одновременного повышения требований со стороны покупателей все застройщики стремятся создать максимально востребованный продукт с яркой архитектурой, удобными и разнообразными планировками и развитой сетью инфраструктуры. С другой стороны, при наличии возможности застройщики, конечно, предпочитают строить жилье на участках с наиболее привлекательной транспортной доступностью, удобным выездом на магистрали или рядом со станциями метро, поскольку для покупателей это один из ключевых критериев.

 

В целом по итогам 2018 года активно развивался рынок в северной части Москвы – то есть в таких округах, как САО, СВАО, СЗАО. По-прежнему активно представлено юго-восточное направление. Кроме того, стоит отметить западные локации – одной из тенденций 2018 года стал активный выход проектов на территории ЗАО, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. 

 

Среди самых популярных районов выделим Хорошёво-Мнёвники, Рязанский и Некрасовка. Так, Хорошёво-Мнёвники в СЗАО лидирует и по количеству реализуемых новостроек (10 проектов на 183 тыс. кв. м в продаже), и по доле рынка в квадратных метров (7%). Доля лотов – 6,3%, это без учета сегментов премиум и выше. Самый высокий результат в ЮВАО продемонстрировали Рязанский и Некрасовка, на которые приходится 3,3 и 3,4% рынка, соответственно. В Рязанском находится 5 проектов, в Некрасовке – 3 проекта. Доля лотов – 3,8% и 3,7%, соответственно.

 

В Южном округе лидируют Даниловский и Орехово-Борисово Южное. На эти районы приходится 3,3% и 2,1% рынка (по количеству квадратных метров). В Даниловском расположено 9 проектов, Орехово-Борисов Южное аккумулирует 3 проекта.

На территории САО стоит отметить районы Хорошевский (5 проектов, доля рынка в квадратных метрах – 3,4%), Беговой (4 проекта, доля – 3,4%), Западное Дегунино (4 проекта, доля 2,1%).

 

В плане дальнейшего развития локаций и выхода новых проектов будут развиваться северные направления Москвы, а также юг и юго-восток.

 

Если говорить о дорогих сегментах, то, помимо «традиционного» расположения в центре города, премиальные объекты начинают активно строиться и в других районах Москвы. Это тенденция, которая приходит в Россию с европейских и американского рынков недвижимости – возникновение новых престижных районов в локациях, удаленных и от центральной части города, и от элитных пригородов, как, например, Трайбека в Нью-Йорке.  Во многом появление подобных премиальных кварталов обусловлено изменяющимися потребностями обеспеченных людей. Им сегодня важна не собственно исторически престижная локация, гораздо значимее оказывается близость к месту работы, центрам развлечений, культуры, спорта, считает Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development.  Внутри дорогих проектов формируется собственная полноценная инфраструктура, которая становится новой городской точкой притяжения. Парки, кафе, рестораны, фитнес, бытовые услуги – все вместе это создает однородную городскую среду, которая позволяет, не покидая пределов квартала, не только решать любые бытовые вопросы, но и вести привычный образ жизни. К тому же крупные офисные комплексы также «выходят» за пределы центра города и «перетягивают» за собой топ-менеджеров и собственников крупнейших компаний.

 

По итогам 2018 самым застраиваемым районом московского рынка элитной недвижимости стал Пресненский район – 33%.

 

Сергей Коршунов, брокер, CENTURY 21 Milestone, говоря о Новой Москве, поясняет, что основное строительство сосредоточено в зонах реновации, в Центре, а также в Западном и Юго-Западном направлениях, потому что там наиболее активный рынок. Кроме того, Центр и Западное направление (а также Северо-Запад и Юго-Запад) всегда воспринимались как более качественные и дорогие районы, нежели Восток и Юг. А Новая Москва сейчас дает наилучшее сочетание нескольких параметров: стоимость жилья, качество жизни и качество инфраструктуры.

 

 

Сегодня большая часть покупателей готова выбирать не район, а проект, уверен Игорь Сибренков. Да, есть доля клиентов, кому нужна квартира в определенной локации – например, они могут долгое время проживать в одном месте и хотят улучшить свои жилищные условия, не меняя район. Но основная масса покупателей сегодня более мобильна и готова менять район проживания, если устраивает качество проекта. Они опираются в первую очередь на основные характеристики проекта, уровень цен на жилье, транспортную доступность, планировочные решения, и уже затем оценивают окружающую территорию района. 

 

По данным Наталии Кузнецовой, в список самых востребованных районов по итогам 2018 года (без учета апартаментов) вошли локации как внутри МКАД, так и с внешней стороны дороги. Это Солнцево, Некрасовка, Отрадное, Орехово-Борисово Южное, Люблино. Их доля в реализации варьируется от 4,4 до 10,8% в зависимости от района. Данные локации характеризуются масштабной застройкой, зачастую на месте промзон, и наличием лотов с привлекательным ценником.

 

В сегменте апартаментов массового-сегмента на первое место выходит ценовой уровень в сочетании с хорошей транспортной доступностью. Среди районов в лидеры вышли Коньково, Ростокино, Тропарево-Никулино.

 

В сегменте бизнес-класса, если рассматривать квартиры, лидируют Свиблово, Хорошёво-Мнёвники, Ховрино (8,1-9,2% от совокупной реализации). На рынке апартаментов – Пресненский, Беговой, Филевский Парк, а также Даниловский (от 10,7 до 17% от общей доли продаж). 

 

В сегменте бизнес-класса покупателей привлекают высокие качественные характеристики объекта вместе с преимуществами месторасположения. Так, Пресненский район очень большой по площади и здесь много интересных и разнообразных предложений, от премиальных комплексов и башен «Москва-Сити» до клубных домов подкласса de luxe. Покупатель может найти проект на свой вкус. Помимо этого, Пресненский район можно назвать и самым молодым среди элитных районов, здесь больше всего новых проектов, отмечает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Но и его более старые Хамовники не собираются сдавать позиции, они остаются по-прежнему очень востребованными привлекательным районом. 

 

Лидерами спроса в элитном сегменте в 2018 году стали:

 

• NEVA TOWERS – Пресненский район;

• Capital Towers – Пресненский район;

• Садовые кварталы – Хамовники;

• Вишневый сад – Хамовники;

• Barrin House – Хамовнки.

 

Жилые проекты Новой Москвы пользуются стабильно высоким спросом у покупателей, данный показатель с каждым годом демонстрирует все новые рекорды по заключенным сделкам на первичном рынке недвижимости, замечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. Несмотря на то что Новая Москва относительно молодая, росту спроса на недвижимость этой локации способствовало бурное строительство и реконструкция транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, запуск метро, и выход нового качественного предложения по разумным ценам. 

 

 

Перспективность районов можно определить исходя из планов по их развитию. Сегодня Москва активно развивается: открываются новые станции метро и МЦК, идет строительство объектов инфраструктуры, появляются масштабные парки. Жилье рядом с подобными локациями однозначно будет востребовано среди покупателей и в дальнейшем будет расти в цене. К ним можно отнести районы САО (Бескудниковский, Дмитровский районы), где за недавнее время было открыто сразу несколько станций метро. Улучшит транспортную и экологическую ситуацию ряда районов строительство Северо-восточной хорды, которая свяжет север, восток и юго-восток столицы. По мнению Игоря Сибренкова, определенно возрастет перспективность Текстильщиков, Рязанского района, Перово, Соколиной горы, рядом с которыми проходят участки новой автомагистрали. Наталия Кузнецова отмечает районы Люблино, Некрасовку на юго-востоке столицы, Бескудниковский, Покровское-Стрешнево (САО и СЗАО) и Зюзино в ЮЗАО.

 

Самым перспективным и недооцененным для Сергея Коршунова остается район между Покровкой, Солянкой, Яузой и Земляным Валом. Если речь идет о потенциальной перспективе, то это уже часть Лефортово, район от Садового кольца и до Серпуховского Вала – освоение этих районов требует интересных градостроительных идей и решений. В краткосрочной перспективе однозначными лидерами останутся Патриаршие пруды, Золотая Миля, Хамовники, Замоскворечье. А на взгляд Алексея Лухтана, локация Новой Москвы считается наиболее перспективным направлением, и спрос на недвижимость ТиНАО с каждым годом будет только расти. 

 

 

К самым дорогостоящим локациям столицы традиционно относятся районы ЦАО: Хамовники, Арбат, Красносельский и Мещанский, Остоженка, Якиманка и Садовое кольцо. Эти места считаются престижными по праву – здесь сосредоточена большая часть культурных объектов столицы, расположены памятники истории и архитектуры. В число высокобюджетных районов также входят Пресненский и Тверской, Замоскворечье. 

 

После центрального округа к наиболее престижным точкам Москвы можно отнести ЗАО, где располагается большое количество проектов бизнес-класса – это Фили-Давыдково, Раменки и Крылатское. Найти доступное жилье можно в более отдаленных от центра районах: Бирюлево Западное и Восточное, Некрасовке, Вешняках, Новопеределкино и Зеленограде. 

 

По словам Евгения Межевикина, руководителя отдела аналитики ГК «Пионер», самым доступным районом Москвы является Северный: там средняя цена предложения в новостройках составляет 95 тыс. руб./кв. м. 

 

Лидерами в сегменте массовой недвижимости также являются районы на территории ЗелАО – это Савелки, Крюково, Старое Крюково. Средняя цена лота варьируется от 5,8 до 9,1 млн рублей в зависимости от проекта. Средневзвешенная стоимость кв. м – от 112,2 до 131,7 тыс. рублей.

 

Без учета Зеленограда лидерами по доступности жилья являются районы Некрасовка (3 проекта, средняя цена лота от 5,7 до 8,2 млн рублей, СВЦ квадратного метра – от 103,2 до 114,7 тыс. рублей) и Люблино (4 проекта, цена лота в среднем от 6,6 до 9,8 млн рублей, средневзвешенная стоимость кв. м – от 132 до 187,4 тыс. рублей).

 

В бизнес-классе к самым дорогим в сегменте квартир относятся новостройки на территории районов Донской в ЮАО (средневзвешенная стоимость кв. м – 309 тыс. рублей, средняя цена лота– 41 млн рублей), Фили-Давыдково (средневзвешенная стоимость кв. м – 254,5 тыс. рублей, средняя цена лота – 31 млн рублей), Ясенево (средневзвешенная стоимость кв. м – 221,3 тыс. рублей, средняя цена лота – 27,1 млн рублей).

 

Средняя стоимость предложения в Новой Москве составляет пока еще 120 тыс. рублей, тогда как в Москве – это более 200 тыс. рублей. Покупатели прекрасно понимают, что в Новой Москве могут позволить себе в рамках определенного бюджета просторную трехкомнатную квартиру в новом доме, построенном по монолитной технологии со всей необходимой инфраструктурой, нежели малогабаритную «двушку» у МКАД в старом жилом фонде или однокомнатную квартиру в новостройке с такой же степенью готовности, при этом не всегда старомосковский район будет должным образом инфраструктурно укомплектован. 

Так или иначе, в независимости от района уровень цен будет определяться исходя из его характеристик, класса и стадии готовности – чем она выше, тем дороже будет стоить жилье. И различие в стоимости на начальном и конечном этапах может составлять до 20-25%. 

 

Специально для портала Все новостройки.ру