Исключения из правил эскроу-счетов

В конце 2018 года был принят закон, обязывающий застройщиков перейти на использование эскроу-счетов с начала июля 2019. При этом в нем сказано, что остаться на старой схеме привлечения средств дольщиков смогут строительные проекты, соответствующие критериям, установленным Правительством РФ. «Исключения» сразу предусматривались законом, но их окончательные параметры должны были определить позже. В конце февраля на Портале размещения проектов НПА (нормативно-правовых актов) появился проект Постановления с установлением критериев. Конечно, это пока всего лишь проект и в окончательной редакции могут быть другие цифры и параметры, но уже сейчас можно предварительно оценить какие объекты смогут продлить переходный период. Критериев будет всего два: степень строительной готовности и количество заключённых ДДУ. Степени готовности установлены на отметке 30%, 15% и 6% в зависимости от вида проекта и застройщика. Количество ДДУ – не менее 10%. О вероятности принятия указанных параметров и о том, как это скажется на рынке первичной недвижимости, мы поговорили с экспертами и игроками рынка. 

 

 

Практически все опрошенные нами девелоперы хотят верить в то, что существующие предложения Минстроя будут приняты. Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, полагает, что возможны некоторые корректировки, скажем, в сторону ужесточения условий сохранения статуса-кво по отношению к переходу на новую модель финансирования строительства. Нельзя исключать, что депутаты могут повысить требования к строительной готовности или количеству проданных квадратных метров в проекте. Однако в целом направленность на более мягкие условия, чем были оглашены в конце прошлого года, сохранится.

 

С коллегой согласна Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее мнению, проект будет принят в текущем виде, потому что власти понимают – сейчас не лучший момент для резкой встряски рынка. Доходы населения продолжают снижаться, а за второе полугодие 2018 года ипотека стала менее доступной. Если в этой ситуации провести весьма стрессовую для бизнеса реформу, то можно очистить рынок не только от слабых, но и системных игроков, во всяком случае, на уровне отдельных регионов.

 

Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости Группы ПСН, считает, что критерии готовности жилья, которое может продаваться по старым правилам, будут выглядеть следующим образом: если первый ДДУ заключен до 1 июля 2019, если, степень готовности проекта строительства составляет не менее 30% (для проектов с объектами социальной или иной инфраструктуры – 15 %). 

 

По мнению Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН», 30% строительная готовность объекта и от 10% реализованных площадей – это сбалансированное и справедливое требование. С одной стороны, эти параметры дают понимание, что комплекс находится в активной стадии реализации, с другой – что его бизнес-модель изначально строилась на основе старых требований, по которым завершить проект будет гораздо проще. 

 

 

Смягчение закона, а точнее требований к некоторым проектам, призвано сделать переход к новой системе плавным. Директор инвестиционного департамента «ИНТЕКО», Людмила Корнева считает, что сложно спрогнозировать точное количество объектов, строительная готовность которых составит 30% – этот показатель требует уточнения. При этом власти заявляют, что половина реализуемых проектов пройдут этот фильтр. При дополнительной поддержке за счет небанковского продукта тех застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование, эти меры в значительной степени нивелируют негативные последствия, которые произойдут в индустрии. 

 

Аналитики прогнозируют волну банкротств застройщиков уже в этом году. Эти опасения небеспочвенны относительно небольших компаний, особенно региональных. После вступления в силу нового законодательства их проекты начнут балансировать на грани убыточности. Но, в конечном итоге, все эти меры приведут к оздоровлению отрасли.

Послабления в законодательстве помогут в спокойном режиме достроить те проекты, чья экономика не позволит безболезненно для дольщиков и застройщика перевести их на новые условия работы, поясняет финансовый директор ГК «А101», Дмитрий Трубников. Никаких сложностей при взаимодействии с банками не ожидается, поскольку сейчас деньги дольщиков уже аккумулируются на спецсчетах, и, скорее всего, перемен в этой части не произойдет.

 

В целом критерии Минстроя будут действовать сравнительно недолго, 2-3 года, т.е. в течение срока реализации строящихся сейчас жилых домов. После 2022 года все будут работать по единым правилам. Исключений не будет.

 

 

Правительство приняло решение сформировать и принять перечень поправок под давлением застройщиков, рассказывает Андрей Копытин, первый заместитель генерального директора АО КТБ ЖБ, которые мотивированно высказались за увеличение периода адаптации к новым правилам долевого строительства. Это дает застройщикам и банкам время для перестроения и корректировки своих бюджетов по проектам, запущенным до июля 2019 года.

 

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ - Супермаркет недвижимости», также отмечает, что введение «льготных категорий» проектов позволит сгладить переход на новые рельсы. Безусловно, это выгодно и компаниям, и покупателям: с одной стороны, многих застройщиков это попросту спасёт от банкротства, с другой – есть все шансы избежать резкого скачка цен из-за тотального перехода застройщиков на проектное финансирование.

 

В новых условиях работы не всем застройщикам удастся функционировать по новым правилам, что в итоге может привести к уменьшению игроков на рынке и росту себестоимости строительства. Как рассказала Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», если будут внесены смягчающие поправки, решение продемонстрирует желание властей поддержать рынок жилой недвижимости, чтобы он продолжал активно развиваться.

 

В любом случае смягчение законодательных условий – момент позитивный. Ни одна компания не закладывала в экономику проектов с разрешением, полученным до 1 июля 2018 года, переход на эскроу-счета, что в новых реалиях грозит увеличением срока их реализации, рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Во-первых, сам переход на новые правила для застройщиков несет в себе дополнительную финансовую нагрузку и пересмотр экономики своих проектов. Это значит, что компаниям нужно на ходу адаптироваться к новым правилам, переходить на эскроу-счета и приостанавливать реализацию своих проектов на время получения проектного финансирования банков. Все это неизбежно приведет к тому, что цены на жилье вырастут как минимум на 10-15%. Возможность реализовывать новые комплексы по старым правилам позволит этого роста избежать.

 

Кроме того, есть вероятность, что некоторые застройщики, проекты которых были построены более чем на 30%, попросту не сумеют получить проектное финансирование и перейти на новые правила работы, что в итоге приведет к появлению новых долгостроев, а это невыгодно ни самим застройщикам, ни покупателям квартир.

 

 

Вопрос о покупателях, пожалуй, самый главный, ведь ради их благополучия и созданы жесткие изменения в законодательстве. Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, считает, что покупатели осознают факт того, что тотальный переход отрасли на проектное финансирование неизбежно подтолкнет цены вверх. На фоне риторики в СМИ о «крахе отрасли» единицы высказывают опасения по поводу «жизнеспособности» строительного бизнеса, но подавляющее большинство настроено развиваться до момента «Х». Покупателям сейчас не ясно, сохранится ли возможность купить «по-старому» квартиру в доме, который уже строят, будут ли это анонсированные 30-50% строительной готовности и каким образом эту готовность определить. Когда будет поставлена итоговая точка, реакция с высокой долей вероятности перейдет из стабильно высокой в ажиотажную, как это было на фоне ожиданий об отмене ипотеки с государственной поддержкой в 2016 году. По крайней мере, в домах высокой степени готовности и с внятной концепцией проблем с реализацией точно нет.

 

Высокий спрос на ближайшие 3-4 месяца прогнозирует Александр Красавин, первый заместитель председателя правления Корпорации «Баркли». Потом, скорее всего, наступит некоторое затишье. Во-первых, сыграет свою роль сезонность – летние месяцы традиционно более спокойные в плане продаж. А во-вторых, наступит 1 июля – дата, после которой многие застройщики больше не будут иметь возможность привлекать деньги дольщиков непосредственно для строительства. Рынок ждут большие перемены, и многие потенциальные покупатели выберут для себя осторожную, выжидательную тактику.

 

Игорь Сибренков считает, что для покупателей переход на новые правила не несет существенных изменений в плане расчета с застройщиком. Схема использования эскроу-счетов в целом не отличается от текущего способа взаиморасчета между клиентом и застройщиком. Если сейчас после регистрации ДДУ в Росреестре покупатель переводит деньги за квартиру напрямую застройщику или юрлицу, указанному девелопером, то с переходом на новую систему деньги выгодоприобретателя будут поступать на эскроу-счет в уполномоченном банке, где будут заморожены до завершения строительства.

 

Еще раз отметим, что для девелоперов, особенно небольших и региональных, переход на новые рельсы сопряжен с определенными трудностями, в частности, с дополнительной финансовой нагрузкой и многими другими факторами. Невозможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов как минимум в два раза увеличивает оборачиваемость капитала, и строить в больших объёмах становится просто невыгодно и невозможно. Эпоха крупного девелопмента завершится – с рынка уйдут многие компании, а это, в свою очередь, приведет к укрупнению рынка и дальнейшему росту цен на жилье.

 

Специально для портала "Все новостройки.ру"