Влияние доходов населения на продажи новостроек

Казалось бы, очевидно, что покупка квартиры в новостройках напрямую зависит от средств, имеющихся у покупателей. Однако не все наши эксперты согласились с этим утверждением.

 

 

Влияние благосостояния населения на его покупательские способности, очевидно, велико. Однако оно намного меньше, чем принято думать, уверена Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость». Кроме доходов (активных и пассивных), человек может располагать недвижимостью, которую можно продать. Большой выбор финансовых инструментов, таких как ипотека (обычная или военная), материнский капитал, рассрочка, лизинг – также существенно облегчает покупку нового жилья.

 

К примеру, доходы россиян сокращаются уже шестой год подряд, но в крупных городах в 2016-2018 гг. был зафиксирован рост спроса. Он произошел из-за снижения ставок по ипотеке. То есть, по сути, падающая платежеспособность была искусственно поддержана кредитом, и спрос на жилье вырос, хотя расплатиться за эти квартиры еще только предстоит, замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». 

 

Структура сделок с недвижимостью претерпела серьезные изменения за последний период. По итогам 2018 года, Управление Росреестра по Москве зарегистрировало рекордное количество договоров ипотечного кредитования – более 90,6 тысяч – это в 1,7 раза больше, чем в 2017 году, когда было зарегистрировано 54,4 тыс. договоров.

 

На макроэкономическом уровне, конечно, можно проследить прямую взаимосвязь между доходами населения и объемом продаж «первички». Но в рамках отдельных проектов эта связь не всегда очевидна, т.к. спрос, например, на конкретный объект в сегменте «комфорт-плюс» остается неизменным или даже растет не потому, что население региона богатеет, а потому, что какие-то объекты в более дорогих ценовых сегментах не продаются вовсе.

 

В первую очередь, при падении доходов страдают такие сферы недвижимости, как загородные дома и участки. На жилой недвижимости, необходимой для ежедневного комфортного проживания семьи, влияние, бесспорно, меньше, отмечает директор департамента по организации продаж «МД Групп», Раиса Манаширова. К тому же девелоперы достаточно быстро и гибко подстраиваются под ситуацию, предлагая потребителю адаптированные под рыночную ситуацию проекты по более доступной цене. 

 

По наблюдению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», за последние годы на фоне общего снижения доходов населения в новостройках наметилась тенденция к снижению средних площадей квартир, что позволило не только сделать жилье более доступным, но и привлечь на рынок новые категории покупателей, в частности, молодые семьи. На практике мы видим, что сегодня в сегменте доступного жилья большим спросом пользуются функциональные студии, одно- и двухкомнатные квартиры и квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной. В сегменте бизнес-класса и выше планировки также становятся более функциональными, сокращается общая площадь квартир. При этом для сохранения спроса девелоперы без увеличения цены предлагают решения, которые ранее были доступны в проектах более высокого класса: архитектуру от зарубежных архбюро, отделку от именитых дизайнеров, увеличенную высоту потолков и прочее. Более того, оптимизированная площадь квартир также позволила предложить покупателям с ограниченным бюджетом квартиры нестандартных планировок и по доступной стоимости. 

 

 

В России по-прежнему высока потребность людей в обеспечении жильем. Российскому рынку недвижимости чуть более двух десятков лет, и спрос на современное жилье далек от удовлетворения, делится своим мнением Игорь Сибренков. Но в каждом конкретном случае причины приобретения индивидуальны. Условно они делятся на две части: для собственного проживания или в целях инвестиций, и не только для последующей перепродажи жилья или сдачи в аренду, но и для передачи в наследство детям или внукам. И вопрос, где лучше покупать квартиру, каждый покупатель решает для себя сам, в зависимости от своих возможностей и потребностей. На территории Московского региона покупатель рассматривает недвижимость фактически на 4 рынках – это старые границы Москвы, Новая Москва, ближнее и дальнее Подмосковье.

 

Несмотря на то что в целом люди приобретают квартиру для улучшения жилищных условий, мотивы покупки в Москве и области несколько различаются, комментирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Покупатели квартир в московских проектах стремятся повысить класс жилья и увеличить площадь квартиры, также в качестве причины указывают наличие свободных денег. Подмосковными покупателями в первую очередь движет желание отказаться от аренды или переехать от родителей. Около 15% покупателей связывают покупку с изменениями в семье, такими как вступление в брак и рождение ребенка.

 

И все-таки ключевой момент при выборе места жительства, по словам Марии Литинецкой, – это стоимость, поэтому платежеспособность клиента полностью определяет возможность поиска жилья в той или иной локации, а также обстоятельства, при которых он в принципе может позволить себе квартиру. Дальнее Подмосковье – это 45-55 тыс. рублей за кв. м, ближнее Подмосковье – это 70-90 тыс. рублей, Москва – 150-190 тыс. рублей за кв. м. Ценовая разница между этими вариантами почти двукратная, а расслоение население по доходам очень велико.

 

Покупатели, предпочитающие квартиры в Москве, стремятся получить более развитую инфраструктуру, поскольку в Подмосковье она пока не так развита внутри жилых проектов. Поэтому при прочих равных, люди стараются располагаться ближе к центру, считает Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН. Не исключено, что в будущем этот тренд будет меняться в связи с тем, что за пределами Москвы увеличивается количество дорог, строятся новые станции МЦК, расширяется карта метро и, соответственно, образуется новая инфраструктура районов.

 

На взгляд Александра Красавина, первого заместителя председателя правления Корпорации «Баркли», самое оптимальное решение при небольшом бюджете – искать жилой комплекс на территории Новой Москвы. Эта локация очень перспективная, в том числе с инвестиционной точки зрения. Только за 2018 год стоимость строящегося жилья на «присоединенных территориях» выросла на 17%, по некоторым проектам рост составил 20%, в 2019 году с учетом перехода на проектное финансирование, эксперты прогнозируют рост цен в существующих проектах до 20%. Но главное, территория Новой Москвы распланирована «с чистого листа», благодаря чему удастся избежать хаотичной застройки, скученности и загруженности дорог, от которой так страдают практически все районы «старой» Москвы. ТиНАО эти проблемы, скорее всего, не грозят. И даже если в первые годы жители новых территорий будут ощущать недостаток социальной инфраструктуры, то в перспективе Новая Москва превратится в современную, правильно спланированную и удобную для жизни городскую территорию. 

 

Впрочем, иногда люди осознанно покупают квартиру в удаленных от Москвы поселках или городах-спутниках. Например, для того, чтобы перевезти из другого региона и поближе к себе своих пенсионеров-родителей. Ездить в Москву каждый день им не нужно, поэтому транспортная доступность отходит на второй план. В этом случае главное – хороший качественный проект, спокойное, экологически благополучное место.

 

 

Рынок продолжает находиться в ожидании перехода на новые правила работы. В рамках эскроу-счетов представлена лишь мизерная часть проектов от общего объема рынка, так как до 1 июля 2019 года механизм является добровольным. Чтобы форсировать реформу, в декабре 2018 года был принят закон, согласно которому с 1 июля 2019 года эскроу-счета распространяются не только на новые, но и на старые проекты.  Изначально исключение должны были составить проекты в высокой степени готовности, однако недавно были озвучены более мягкие критерии. Если они будут сохранены, а речь идет о наличии не менее 30% строительной готовности и 10% заключенных ДДУ, а также понижающих коэффициентах для стратегических застройщиков и тех, кто участвует в программе реновации, то в таком случае основные игроки рынка смогут работать по старым правилам и с 1 июля 2019 года.

 

На данный момент серьезных колебаний, с точки зрения цены и выбора покупателей, генеральный директор АН «Бон Тон», Наталия Кузнецова не отмечает. На сегодняшний день большее значение для покупателей имеет не столько механизм приобретения, сколько уровень ипотечных ставок и стоимость квартир.

В целом, переход на эскроу-счета большинство покупателей восприняли c оптимизмом. Связано это с тем, что появление системы проектного финансирования, анонсировалось правительством как дополнительная защита дольщиков и дополнительная безопасность их вложенных средств. Однако, Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», отмечает, что не все игроки рынка недвижимости представляют, как в деталях будет организована работа застройщиков с привлечением банковского финансирования.

 

Руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта», Евгений Сорокин предполагает, что поскольку переход на эскроу-счета грозит повышением цен, то многие покупатели предпочтут приобрести недвижимость по старой схеме, не дожидаясь 1 июля. И те клиенты, которые накопили необходимую сумму на первый взнос, либо целиком на квартиру, совершат сделку по приобретению недвижимости уже сейчас, тем более что сегодня у них есть возможность широкого выбора, ведь многие застройщики вывели на рынок большой объем предложений в последние полтора года. 

 

Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН», также отмечает, что повышение стоимости, вызванное переходом на проектное финансирование, подстегнуло покупателей. Особенно это касается сегментов масс-маркет, где любое, даже минимальное повышение цены болезненно отражается на спросе. Обсуждение смягчения правил перехода на эскроу-счета и формирование перечня проектов-исключений не скорректировали настроение на рынке. Люди стремятся приобрести жилье сейчас, пока точно понимают правила игры на рынке и могут оценить свои возможности. 

 

 

Динамика спроса, зафиксированная в первые два месяца 2019 года, не вызывает серьезной тревоги. В Москве продолжает расти количество договоров долевого участия. В феврале было заключено 7,2 тыс. сделок, что на 29% больше, чем в тот же месяц 2018 года. Причем по этому показателю февраль оказался продуктивнее почти каждого месяца прошлого года, кроме самых ажиотажных октября-декабря, когда в Москве зарегистрировали более 8 тысяч ДДУ. В связи с этим, Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, полагает, что как минимум до середины года сохранится положительная динамика спроса, быть может, с тенденцией к снижению темпов его прироста.

 

По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, лето 2019 года может стать самым результативным за всю историю рынка новостроек. Ччасть покупателей, грубо говоря отложенный спрос, примет решение о покупке сразу после вступления новых правил игры. 

 

Владимир Новоселов, директор агентства недвижимости CENTURY 21 Victory, полагает, что перед реформой будет всплеск активности покупателей, а сразу после реформы непродолжительное время будет спад. Далее все вернется к стандартному режиму.

 

Специально для портала Все новостройки.ру