Новая Москва: качественные проекты по приемлемой стоимости

 

В I квартале 2019 года на первичном рынке Новой Москвы было заключено 6,7 тыс. договоров долевого участия, что на 14% больше, чем год назад. Для сравнения, в «старой» Москве спрос за тот же период увеличился на 30%, приводит данные Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Несмотря на меньший прирост по спросу, средняя стоимость квадратного метра показывает наибольший прирост именно на присоединенных территориях. Там цена «квадрата» за квартал выросла на 2,5%, в то время как в массовом сегменте «старой» Москвы – на 2,2%.

 

На сегодняшний день в Новой Москве реализуется 150 корпусов в составе 29 проектов. Средняя цена метра составляет 116,3 тыс. руб. По итогам I квартала 2019 г. структура предложения на рынке новостроек по классам фактически не претерпела значительных изменений. Наибольшую долю предложения занимают квартиры комфорт-класса – 92% от суммарного количества квартир в реализации, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Доля эконом-класса увеличилась на 4 п. п. и составила 7%. В бизнес-классе изменений в экспозиции не наблюдалось, но доля от суммарного количества корпусов снизилась до уровня 5% (-2 п. п. по сравнению с IV кварталом 2018).

 

Директор агентства недвижимости PROобмен, Екатерина Никитина отмечает рост популярности Новой Москвы. И на это есть несколько причин. Первая, разумеется, цена: стоимость квадратного метра ниже «старомосковских» цен на 10-15%. Далее, девелоперы, осознавая недостатки данной локации по сравнению со старыми московскими районами, действительно серьезно подошли к разработке инфраструктурных концепций жилых проектов, к проработке планировочных решений. Таким образом, количество действительно интересных предложений тут сейчас больше, чем в пределах МКАД. Кроме того, в ТиНАО активно развивается транспортная инфраструктура, и в скором времени по уровню комфорта эти районы будут вполне успешно конкурировать с любым московским «спальником». А если вспомнить о благоприятной экологической ситуации в этих бывших стародачных местах, то рост популярности Новой Москвы становится вполне объяснимым.

 

 

Больше половины покупателей Новой Москвы – это семейные люди с детьми, проживавшие ранее в «старой» Москве. Продав жилье в ее границах, они переезжают на присоединенные территории, приобретая недвижимость большей площади. Среди покупателей немало и жителей Подмосковья, которые выбрали ТиНАО ради лучшей инфраструктуры и столичной регистрации. Третья группа, которую выделяет Мария Литинецкая, – приезжие из других регионов, которым не хватило средств на приобретение жилья внутри МКАД. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова приводит цифры: целевая аудитория, рассматривающая территории Новой Москвы, на 60-65% состоит из москвичей, доля региональных покупателей – 20%, жителей московской области – около 15%. Квартиры в Новой Москве активно приобретают люди в возрасте от 28 до 35 лет, зачастую выбираемое жилье является первым. Также новостройки актуальны в качестве инвестиций – их рассматривают покупатели, планирующие сдавать квадратные метры в аренду. На инвестиционные сделки приходится порядка 12%.

 

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, полагает, что Новая Москва как нельзя лучше подходит для молодых амбициозных людей, так называемому поколению миллениалов, родившихся после 1981 года и поколению Z – применяемый термин для людей, родившихся примерно с 1995 года. Жилые комплексы, которые строятся на присоединенных территориях вполне пригодны для жизни молодого прогрессивного поколения, поскольку застройщики продумывают досуг и планировочные решения и для этой категории граждан. На территории комплексов обустраиваются спортивные площадки, парковые зоны, велодорожки, а на первых этажах – коммерческие помещения, предназначенные для кафе и ресторанов, комьюнити-пространств и т.д. А квартиры предусматривают планировку евро-формата, которая все больше находит положительный отклик у молодых покупателей.

 

Стоит также отметить, что за последний год изменился подход покупателей к подбору новомосковских проектов. Первые годы покупка квартиры в Новой Москве была в своем роде вынужденным экономическим выбором, продиктованным ограниченным бюджетом. Именно по этой причине абсолютным большинством покупателей стали молодые люди, которые приобрели таким образом столичную «приписку». Сегодня покупка жилья в новомосковском комплексе – это осознанный выбор, продиктованный не низкой стоимостью, а желанием жить в качественном современном проекте.

 

 

Новая Москва, как всем известно, включает два административных округа – Троицкий и Новомосковский. НАО граничит со «старой» Москвой и эту часть отделяет лишь условная граница МКАДа, которая рано или поздно размоется. Более 90% предложения на первичном рынке недвижимости сконцентрировано именно в Новомосковском округе, соответственно и основной спрос концентрируется здесь. Этому есть логичное объяснение – НАО по своей наполняемости инфраструктурой, наличием метро, развитой транспортной доступностью мало отличается от старомосковских спальных районов около МКАД. При этом цена кв. метра на 30-40% ниже, замечает Алексей Лухтан. А для того чтобы выяснить, какие районы Новой Москвы наиболее востребованы, обратимся к списку проектов с лучшими продажами по итогам первого квартала 2019 года.

 

Самые продаваемые ЖК комфорт-класса в Новой Москве в I квартале 2019 года

 

Наибольшее количество ДДУ было заключено в проектах, расположенных на территории поселения Московский (29,6%). На втором месте – Сосенское (29,1%), на третьем – Десёновское (12,9%). Один из самых привлекательных районов, с точки зрения Екатерины Никитиной, Новомосковский. Там большой выбор крупных проектов на разной стадии готовности, с интересными концепциями от надежных застройщиков (ЖК «Филатов луг» от INGRAD, ЖК «Испанские кварталы» от А101, ЖК «Позитив», ЖК «Бунинские луга», ЖК «Саларьево парк» от ПИК, ЖК «Первый Московский» от Совхоз Московский+). Интересен и Троицкий АО благодаря концептуальной малоэтажной застройке: ЖК «Эдельвейс» или МЖК «Академия Парк» от KASKAD. Хотя у Троицкого округа есть и существенный недостаток, который вряд ли будет решен в ближайшем будущем: неразвитая пока социальная инфраструктура, удаленность от основных транспортных узлов. Непопулярными районами считаются пограничные с областью, те, что ближе к Калуге, или те, где были/есть полигоны ТБО.

 

 

Мария Литинецкая полагает, что доля Новой Москвы по количеству сделок в целом по рынку столицы сохранится в 2019 году на уровне 35-40%. В качестве дополнительного фактора, стимулирующего спрос, стоит отметить предстоящее продление Сокольнической линии метро до Коммунарки, которое запланировано в первом полугодии 2019 года. В то же время Владимир Жидкин заявил, что власти не планируют согласовывать в Новой Москве строительство жилой недвижимости в ближайшие пять лет, что в среднесрочной перспективе приведет к росту цен на новостройки и дефициту предложения. 

 

По прогнозам Ирины Доброхотовой, квадратный метр в новостройках НАО до конца текущего года может подорожать в среднем на 20-25 тыс. рублей. Эта тенденция будет обусловлена, в том числе, растущим интересом покупателей к данной локации благодаря перспективам развития метро, ведь в ближайшие 5 лет в рамках строительства Коммунарской линии предполагается открыть 7 новых станций, что значительно повысит транспортную доступность новых жилых комплексов. К концу 2019 года Новая Москва укрепится на рынке, начнется активное строительство объектов бизнес-сегмента, и в ближайшие несколько лет станет одной из самых востребованных локаций, уверен Владимир Новоселов, директор агентства недвижимости CENTURY 21 Victory. По уровню привлекательности его можно будет сравнить с такими районами Москвы, как Ломоносовский, Раменки, Обручевский, но по цене он останется значительно дешевле и ближе к народу.

 

С 1 июля 2019 года строительный рынок ждет глобальное событие – переход на эскроу-счета, напоминает Алексей Лухтан. Как уже много раз было сказано, эта модель предусматривает, что средства дольщика будут поступать на специально выделенный банковский счет. При этом застройщик получит к нему доступ только после того, как завершит все работы по строительству жилого комплекса. Строительные работы будут происходить на деньги банка. В связи с переходом на счета эскроу, стоимость строительства, безусловно, вырастет как минимум на ставку финансирования проекта. Поэтому цена квадратного метра в проекте, где будет применена новая схема работы, неминуемо вырастет. Однако не стоит забывать и об исключениях – утвержденных критериев отбора проектов, которые могут остаться работать по старым правилам. В этом случае удорожание метра будет происходить по мере роста строительной готовности жилого комплекса – чем выше стадия строительства дома, тем дороже будет стоить квартира в нем.

 

Те покупатели, которые откладывали покупку недвижимости на первичном рынке жилья Новой Москвы, после 1 июля 2019 года реализуют свои планы. Возможно, предстоящее лето и ежегодное затишье в период отпусков станет одним из самых показательных в плане роста спроса с кризисных времен 2014 года.

 

Специально для потала "Все новостройки"