Месяц до дня Х. Кто готов к новым условиям?

1 июля вступят в законную силу значимые изменения в 214-ФЗ. Эта дата однозначно является ключевой для рынка первичной недвижимости России, который за последние годы пережил много пертурбаций. Для покупателей квартир меньше чем через месяц кардинально ничего не изменится, а вот какая судьба ждет девелоперов и их проекты – на этот счет единого мнения пока нет. О том, как относятся строительные компании к грядущим изменениям, готов ли рынок к переходу на эскроу, как проходят последние приготовления, мы обсудили с игроками и экспертами рынка.

 

 

Главный вопрос – готовы ли игроки рынка к переходу на новые правила? Может, этот вопрос звучит довольно странно, ведь до момента вступления изменений в силу осталось всего около месяца, но, как оказалось, совершенно актуально. Как считает Иван Обухов, директор по продажам Sminex, у компаний с хорошо выстроенными внутренними процессами переход на эскроу-счета не вызовет затруднений. А вот у непрофессиональных застройщиков, не имеющих достаточного опыта в реализации проектов, могут появиться проблемы с финансированием. Такая же участь ждет проекты со спорной экономикой. Разовым застройщикам при недостатке собственных средств будет сложно доказать банку, что они способны реализовать проект и его экономика выдержит расходы, связанные с возвратом и обслуживанием долга.     

 

Ситуация с переходом на эскроу оказывает сейчас положительное влияние на рынок. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», рассказала, что в настоящий момент переход на работу со счетами эскроу стимулирует покупательскую активность. Клиенты стремятся подписать договор еще до повышения цен, что только на руку застройщикам. Однако после того, как девелоперам будет массово ограничен прямой доступ к средствам дольщиков, ситуация может кардинально измениться. Из-за возможного падения спроса девелоперскую отрасль ждет монополизация. На рынке сегодня представлено порядка 3200 девелоперов. Причем на 20 компаний приходится порядка четверти всего строящегося жилья в России. И в среднесрочной перспективе ситуация только усугубится. Очевидно, что, достроив текущие объекты, многие небольшие застройщики уйдут из бизнеса или же консолидируют усилия с другими игроками, что приведет к еще большему росту цен на жилье из-за снижения конкуренции. Поэтому нельзя однозначно говорить о том, что рынок недвижимости готов к новым правилам работы. В любом случае не обойтись без ухода с рынка ряда компаний, которые вряд ли смогут получить проектное финансирование.

 

 

Менее оптимистичная позиция по вопросу готовности компаний у Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI. Он считает, что рынок еще не готов к работе в новых условиях. Например, только в конце мая появится утвержденная форма заявления о готовности проекта. Это документ, который необходимо подать для достройки объекта по старым правилам. Полная адаптация застройщиков к новым условиям займет не менее года. По оценкам RDI, около 75% строящихся объектов в Московской области попадут под старые правила.

 

Самая сложная ситуация ожидает проекты, реализация которых началась по старым правилам, но продолжится после 1 июля по новым. В Московской области около трети застройщиков, которые должны работать с использованием счетов эскроу, не проходят требования. Об этом говорили власти региона. В частности, не получится взять кредиты на объекты, в которых продажи квартир опережают темпы строительства. Такая ситуация означает, что девелопер при переходе на проектное финансирование не сможет в дальнейшем накопить необходимые средства на эскроу-счетах и при их раскрытии рассчитаться по кредиту. Банки в этом случае потребуют дополнительное обеспечение, которого нет у застройщика, либо заложат свои риски в процентную ставку, непосильную для компании. Девелоперам, не получившим проектное финансирование, Минстрой обещает «небанковский продукт». Но о его конкретных параметрах пока нет информации.

 

Мнение коллег о том, что рынок Северо-Запада к переходу не готов, разделяет Николай Урусов, генеральный директор ГК «Красная стрела». Абсолютное большинство строек финансируются по-старому, и возможности для перехода на новые рельсы по разным причинам у них нет. Не готовы к переходу на эскроу-счета банки, за исключением трех-четырех лидеров отрасли. Кроме того, существует огромное количество пробелов в законодательной плоскости, т.е. регулятор рынка к этим изменениям также не готов.

 

В настоящее время по оценке аналитиков федеральной компании Талан больше всего проектов, готовых к переходу на новую схему работы расположены в Твери, Уфе и Казани. Как рассказала директора по маректингу компании Талан Наталья Гарифуллина, доля таких проектов в указанных регионах составляет от 22% до 25% от общего объема, возводимого на сегодняшний день, жилья в этих городах. В Москве данный показатель равен 20%, а в Санкт-Петербурге 18%. Минимальная доля жилых домов и комплексов, которые будут вынуждены перейти на проектное финансирование, зафиксирована в Калуге (1% от площади строящихся на сегодняшний день проектов), Новосибирске и Обнинске (по 4%), а также Новороссийске и Ярославле (по 7%).

 

 

Сейчас сложно определить какой процент объектов из представленных на рынке сможет без последствий перейти на новую схему финансирования. Абсолютно все проекты должны получить свидетельства о строительной готовности, на основании этих документов будет принято решение – переводить объект на эскроу или оставлять на текущей схеме финансирования. Через месяц мы с вами точно увидим, в каких пропорциях на рынке будут объекты с ДДУ и эскроу-счетами. По оценкам властей и аналитиков рынка, продолжить строительство на условиях текущего законодательства смогут до 90% объектов, но это опять же теория. Сейчас пока рано делать однозначные прогнозы. 

 

Как считает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», наибольшее количество вопросов к региональным и небольшим застройщикам, для которых переход на новые условия будет означать существенные временные и финансовые затраты, связано с адаптацией проектов под новые правила и получением проектного финансирования.

 

По оценке Марии Литинецкой, застройщики от 10% до 15% строящегося в России жилья (около 13-15 млн кв. м) могут столкнуться с проблемой при переходе на новую модель финансирования. Многие компании работают с очень низкой доходностью, поэтому их проекты оцениваются банками как рискованные. Конечно, кредитные организации не хотят инвестировать в объекты с низкой маржинальностью. При этом конкретные механизмы помощи или содействия застройщикам с проблемными объектами пока не выработаны, хотя до реформы остался месяц. В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, которые работают на региональных рынках. Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки.

 

По последней информации Минстроя, около 4% строящегося жилья в России не сможет перейти на проектное финансирование – это примерно 5-6 млн кв. м, рассказывает Татьяна Белкина, директор по связям с общественностью Glorax Development. То есть тем застройщикам, которые не смогли выстроить свои бизнес-процессы таким образом, чтобы удовлетворить требованиям банков для получения финансирования под проект, придется покинуть рынок.

 

Достоверной статистики по количеству проектов, реализация которых продолжится по старым правилам, не существует, поясняет Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». Такой выбор зависит не только от степени готовности дома, но и от желания каждого конкретного застройщика. Пока можно ориентироваться на официальные комментарии, согласно которым до 95% проектов смогут продолжить реализовывать квартиры без использования эскроу-счетов. Таким образом, новая схема составит от 5% рынка.

 

 

На протяжении второго полугодия прошлого года и в начале этого мы уже могли наблюдать «приготовления» застройщиков к 1 июля. Многие из них стремились в разы увеличить скорость строительства и попасть под исключение из правил, достигнув 30% готовности своих объектов, вспоминает Игорь Сибренков. Сейчас мы видим, что некоторые застройщики начинают обращаться за проектным финансированием и переходить на продажу жилья через эскроу-счета. Но пока таких девелоперов – единицы.

 

Кроме того, в Москве уже с 3 июня застройщики могут начать получать заключения о соответствии строительной готовности своих объектов установленным критериям, на основании которых будет принято решение об их достройке в рамках текущего законодательства или проектного финансирования и эскроу-счетов. Таким образом, у девелоперов есть практически месяц для того, чтобы подготовится к 1 июля и получить эти свидетельства уже сейчас.

 

Как рассказала Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, для получения проектного финансирования требуется примерно 2-3 месяца, поэтому основные приготовления к нововведениям связаны скорее с доведением доли проданного жилья до 10%. Эксперт полагает, что после перехода на эскроу-счета многие застройщики откажутся от вывода объекта на этапе котлована по минимальной стоимости. Ранее такая стратегия была оправдана необходимостью привлечения средств в проект на самом старте, когда объект еще малоизвестен рынку и покупателям. Теперь же девелоперам станет выгоднее выводить жилье как минимум в средней стадии строительной готовности, устанавливая более высокие цены.

 

По словам Марии Литинецкой, сегодня застройщики стремятся открыть кредитную линию, чтобы обеспечить себе финансирование проекта. Кроме того, зафиксировано резкое снижение доли жилья в домах на начальной стадии строительной готовности. Если в марте 2019 года таких объектов было 34%, то в апреле – уже 18%. Одновременно число лотов в корпусах на этапе строительства этажей выросло с 37% до 50%. Все это говорит о том, что девелоперы резко ускорили работы ради достижения стадии строительной готовности проекта в 30%.

 

Специально для портала "Все новостройки.ру"