Первые итоги. Москва в старых границах

Незаметно пролетели первые 6 месяцев 2019 года, и с 1 июля наступила «новая эра» для девелоперов. Сегодня подводим первые итоги и делаем прогнозы на будущее.

 

 

С начала года на первичном рынке «старой» Москвы стартовали продажи только в 21 комплексе. Для сравнения: в первом полугодии 2018 года в продажу поступили 37 новостроек с квартирами и апартаментами. В структуре предложения практически равные доли имеет бизнес и комфорт-классы, которые в общей массе составляют порядка 80% от всего объема предложения. Рост нового объема предложения преимущественно произошел за счет вывода новых корпусов в строящихся ЖК. 

 

Также эксперты отмечают, что за прошедшее полугодие в столице на 2,2% снизилась доля квартир, а число апартаментов, напротив, возросло более чем на 9%. Вместе с тем произошло сильное изменение в общей структуре предложения в сегментах стандартного и комфорт-классов. Так, почти в 2 раза сократился объем предложения в проектах на стадии «котлована» и почти на треть в новостройках, где ведется монтаж этажей. Ускорение темпов строительства объясняется, в том числе, желанием застройщиков довести стадию готовности до 30% и продавать свои проекты по ДДУ без перехода на эскроу-счета.

 

По словам Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в первом полугодии сразу несколько факторов способствовали хорошему уровню продаж. Во-первых, ожидание роста цен в связи с переходом на новые правила строительства и продаж. Во-вторых, это рост ипотечных ставок и желание покупателей приобрести жилье на максимально комфортных условиях. При этом ожидание роста цен подкреплялось и фактами – за последние 5-7 месяцев цены в столице выросли на 7-10%, и это динамика, которую рынок не показывал последние три года.

 

А вот Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает меньший рост цен. Например, в массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с начала года всего на 2,5% (до 166 062 рублей). Однако отсутствие значительного прямого повышения компенсировано снижением уровня скидок. Если в мае 2018 года средний размер дисконта в массовом сегменте составил 5%, то в этом году только 3%. Причем девелоперы на фоне стабильного спроса отказались от предоставления традиционных дисконтов 9% к 9 Мая. Иными словами, застройщики не пошли на прямое увеличение цен, но при этом уменьшили дисконты. Поэтому в денежном выражении бюджет покупки увеличился куда больше, чем на 2,5%.

 

Ситуация на рынке ипотечного кредитования также оказалась противоречивой. В начале 2019 года банки подняли ставку. Однако в апреле власти объявили о том, что «семейная ипотека» под 6% годовых будет действовать на протяжении всего срока кредита. А в мае ряд банков снова снизил проценты по кредиту, рассчитывая на понижение ключевой ставки ЦБ РФ в ближайшее время. В результате c января по май 2019 года было заключено 35,6 тыс. ипотечных сделок против 30,4 тыс. за аналогичный период прошлого года – рост 17%. Доля ипотеки по Москве составила 47% в 2019 году, что сопоставимо с прошлым годом. При этом темпы прироста заключенных ипотек постепенно снижаются. Если в 2018 году относительно аналогичного месяца 2017 года увеличение составляло в среднем 72%, то в 2019 году уже только 19%. То есть положительная динамика замедляется. Более того, в мае 2019 года впервые за последние три года количество ипотечных сделок относительно аналогичного периода прошлого года снизилось на 5%. 

 

 

За последнее время на первичном рынке недвижимости значительно увеличилось количество зарегистрированных ДДУ. Так, с января по май 2019 года было подписано 34,8 тыс. договоров против 8,7 тыс. по итогам аналогичного периода прошлого года, приводит данные Мария Литинецкая. Значительно выросла и активность девелоперов, застраивающих территории бывших промзон. Если по итогам первого полугодия 2014 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента было представлено 6 000 квартир, то в мае 2019 года – уже 16 855 лотов.

Многое поменялось, замечает Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, покупатели стали более разборчивыми, а девелоперы стали к ним прислушиваться, разрабатывая проекты более продуманные, более технологичные, тщательно продумывая их еще на стадии концепции.  Появилось предложение с отделкой, и оно увеличивается, становясь мэйнстримом. Ипотека стала доступнее и сейчас является одним из основных инструментов при покупке недвижимости. Помимо этого, существенно снизилось число застройщиков, а рынок стал прозрачнее и безопаснее для дольщиков. 

 

Спрос отчасти формируется доступным предложением. Популярностью пользуются квартиры с продуманной планировкой и оптимальной площадью – лоты с комнатами неправильной формы, большими площадями и коридорами 20 м уже не популярны. Сейчас огромное количество ипотечных сделок, поэтому покупатель подходит к покупке с умом – компромисс возможностей, потребностей и желаний. Порядка 70% всех зарегистрированных ДДУ приходится на массовый сегмент. 

 

Что интересно, в первом полугодии 2019 года покупателей можно было разделить на два типа. Одни брали ипотеку, активно инвестировали в жилье, чтобы «зафиксировать» старые цены, опасаясь роста стоимости после перехода на счета эскроу. Второй, менее малочисленный тип покупателей, наоборот, не торопится с приобретением квартиры, планируя войти в проект, когда средства будут перечисляться на счета эскроу. Количество инвестиционных сделок увеличилось с 6% по итогам 2018 года до 10% по итогам января-мая 2019 года, что говорит о повышенной инвестиционной активности на фоне общего подорожания новостроек.

 

 

Председатель совета директоров ГК «Трансстройинвест», Алексея Николаевича Фоменко считает, что 2019-2020 гг. будут сложными для рынка недвижимости. Для застройщиков произошли значительные перемены. Например, увеличение НДС до 20%, что отразилось на стоимости логистики, строительных материалах и т. д. И, конечно же, изменения в ФЗ-214 и переход на эскроу-счета. Теперь застройщикам необходимо закладывать эти издержки в стоимость проекта. Компании с диверсифицированными активами и гибкой бизнес-моделью смогли приспособиться к новому экономическому и законодательному контексту. Чтобы повысить спрос на жилье, застройщики увеличивают количество лотов с минимальным метражом – студии 19 кв. м и однокомнатные квартиры от 31 кв. м с увеличением кухни. В элитном сегменте также наблюдается тенденция к уменьшению площади лотов.

 

Глобально до конца года ничего не изменится, потому что на рынке есть накопленный пул проектов, которые будут достраиваться по старой схеме, поясняет Иван Обухов, директор по продажам Sminex. Ситуация начнет меняться к началу-середине 2020-го, когда проектов с использованием эскроу будет больше, чем проектов, реализуемых по старой схеме. Тогда девелоперы почувствуют, как изменится покупательская активность и в целом поведение клиентов: будут ли они занимать выжидательную позицию или приобретать квартиры на ранней стадии строительства.   

 

Переход на проектное финансирование, безусловно, повлияет на весь рынок, и приведет к росту цен и в комфорт-классе, и в премиальной недвижимости. Девелоперы постараются частично нивелировать возросшую себестоимость, жертвуя собственной маржинальностью. Но полностью взять на себя возросшие расходы застройщики не смогут. Так, в элитном сегменте зависимость от внешних факторов, таких, например, как колебания курса валют, гораздо выше. Что касается прогноза покупательской активности, Александр Красавин, первый заместитель председателя правления Корпорации «Баркли», ожидает осенью традиционный сезонный пик спроса.

 

Игорь Сибренков предполагает, что в связи с переходом на новые правила с рынка уйдёт большое количество игроков, что в свою очередь приведет к снижению объемов предложения на горизонте 1,5-2 лет и как следствие, к продолжению роста цен на жилье. Однако это произойдет не одномоментно. За последние 5-7 месяцев стоимость жилья возросла в среднем на 5-7%, и это существенный рост на фоне 2-3 лет затишья. Вместе с тем говорить о точных цифрах удорожания пока некорректно. Многое также будет зависеть и от ключевой ставки Центробанка России, от которой напрямую рассчитываются банковские ставки, в том числе по ипотеке. А на сегодняшний день ипотека – это основной инструмент приобретения жилья, и ипотечная ставка является важным фактором регулирования цены и спроса. 

 

В более долгой перспективе, можно сказать, что рынок недвижимости развивается, правила игры меняются, а значит девелоперы будут неизбежно реагировать на эти изменения. Конкуренция значительно возросла, в 2018 году застройщиками было получено рекордное количество разрешений на строительство. Это значит, что в ближайшие 2-3 года предложение на рынке жилой недвижимости значительно превысит спрос. Чтобы оставаться успешными в условиях такой беспрецедентно высокой конкуренции, компании должны непрерывно совершенствовать собственный бренд, больше внимания уделять своей репутации, всеми возможными инструментами непрерывно повышать доверие к своему контенту и продукту. Прозрачность, профессионализм, высокий экспертный уровень – все эти качества девелоперы должны постоянно демонстрировать как в информационном пространстве, так и для своих покупателей.

 

Специально для  портала "Все новостройки.ру"