Новая Москва. Период доступности

 

Этим летом, в самый разгар строительного сезона, в Новой Москве произошло важное событие – число станций метро, связывающих территорию со старой Москвой, увеличилось вдвое. Как это повлияло на рынок недвижимости? Конечно, вызвало определенный всплеск интереса со стороны покупателей, число проектов в экспозиции сократилось почти на 20% по отношению к апрелю-маю, а самые ликвидные лоты, традиционно, были раскуплены в считанные недели. Транспортная доступность сказалась и на стоимости. О том, какие еще знаковые события произошли на рынке первичной недвижимости ТиНАО в первом полугодии 2019, и каковы сейчас его основные показатели, поговорим с экспертами в этой статье.

 

 

По данным «Бон Тон», летом 2019 ввод четырех участков метро на территории Новой Москвы вызвал всплеск роста покупательской активности и привел к вымыванию части предложения, наиболее ликвидных лотов. К началу июля в реализации было представлено только чуть более 400 тыс. кв. м новостроек, что почти на 20% ниже, чем в мае текущего года. 

 

Еще одна тенденция для рынка недвижимости данной локации – это рост спроса на квартиры, расположенные в ней, среди москвичей, проживающих на территории «старой» Москвы. И если еще несколько лет назад эта категория покупателей относилась к бывшим землям Подмосковья с опаской и недоверием, то сейчас эта ситуация кардинально изменилась. Покупатели прекрасно понимают, что, продав свою квартиру на «вторичке» в черте МКАД, они могут позволить себе значительно лучшие жилищные условия, купив квартиру в Новой Москве гораздо большей площади без каких-либо доплат.  Эта «опция» пока еще доступна, так как стоимость метра на 30-40% ниже «старомосковских» показателей. Но все же каждый отчетный период статистика неумолима, и мы видим, как стремительно растет стоимость «квадрата» на первичку в Новой Москвы, только за прошлый год средняя стоимость увеличилась на 20%.

 

В то же время, сохранилась главная тенденция рынка первичной недвижимости Новой Москвы – рост объемов строительства и ввода современного комфортного жилья. Она актуальна до сих пор. В 2012, в первый год существования самого понятия рынка первичной недвижимости Новой Москвы на территории было реализовано порядка полумиллиона кв. м жилья, в 2015 более 2 млн кв. м, а план 2019 – 2,3 миллиона. По данным департамента развития новых территорий, здесь за первые шесть месяцев текущего года ввод жилья вырос на треть по сравнению с аналогичным показателем 2018. Основными драйверами роста являются спрос, активное развитие транспортной инфраструктуры, сбалансированное формирование точек роста территории и возведение социальной инфраструктуры практически в сопоставимом с жильем объеме. 

 

Однако стоит сказать о том, что мнение игроков рынка отличается от позиции власти. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», рассказала о том, что, по данным аналитиков компании, наоборот, на рынке наблюдалось снижение девелоперской активности. Это стало новым трендом 2019 года. Среди новых проектов был только «Аквилон PARK», для сравнения, за аналогичный период прошлого года рынок пополнился двумя новыми комплексами. Снизилось и число новых корпусов в уже реализующихся новостройках. В январе-июне 2019 года стартовали продажи в 28 корпусов.

 

 

По данным «Метриум», на сегодняшний день объем предложения на рынке первичной недвижимости Новой Москвы составил почти 8 000 квартир, общая площадь – более 450 тыс. кв. м. Данные показатели приближены к значениям 2014 года.

 

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development, говоря о данных за первое полугодие 2019, отметил, что в продажу вышла вторая очередь жилого комплекса бизнес-класса. Проект строится в Новой Москве в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе около ст. метро «Саларьево». Во второй очереди запроектировано 676 квартир и 263 машиноместа в подземном паркинге. Окончание строительства дома № 2 назначено на II квартал 2021 года. 

 

Средняя стоимость квадратного метра показала в первом полугодии 2019 положительную динамику продаж на 4,4% относительно конца 2018 года. За II квартал прирост составил 1,8%. Показатель на сегодняшний день равен 120 080 рублей.

 

 

В структуре первичного предложения на рынке Новой Москвы преобладает комфорт-класс, на него приходится до 97% всех квадратных метров в новостройках. Застройщики активно работают в данном сегменте, учитывая особенности локации и спроса. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», Наталии Кузнецовой, именно комфорт отвечает запросам максимального количества покупателей, рассматривающих данный регион.

 

Как уже было сказано выше, на протяжении последнего времени наблюдалась тенденция вымывания лотов в связи с тем, что потребители охотно рассматривают новостройки Новой Москвы, учитывая оптимальное сочетание цен и качества застройки. Кроме того, драйвером спроса стало открытие метро. Немаловажную роль в этом сыграл запуск очередного участка метрополитена – речь идет о станциях «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка», обеспечивших целый ряд локаций удобным транспортным сообщением.   

 

За 5 лет Новая Москва претерпела изменения, они связаны с «наращиванием» транспортной и социальной инфраструктуры. В составе масштабной застройки формируется единая среда со всем спектром социальных объектов, и эти улучшения идут в ногу с общим развитием территории. 

 

Высокая конкуренция также определенным образом сказывается на развитии именно комфортной среды, считают эксперты Lexion Development. Чтобы перетянуть на себя покупательский спрос, девелоперы стараются наполнить жилой комплекс всевозможными «фишками», а не концентрироваться только лишь на продаже жилых метров. Новостройки воспринимаются востребованным и интересным продуктом, что положительно сказывается на продажах. Хотя раньше, как только были объявлены планы о расширении столицы, потребитель еще не имел четкого представления о Новой Москве.

 

 

Потрет покупателя Новой Москвы активно меняется в последний год. Изначально присоединённые территории чаще рассматривали приезжие из других регионов, которые за относительно небольшую сумму могли получить жилье с московской регистрацией. Кроме того, среди клиентов было немало москвичей с детьми, которые, не желая брать ипотеку, продавали старую квартиру в пределах МКАД и приобретали взамен новостройку в ТиНАО. Сегодня покупка недвижимости в Новой Москве является не вынужденным, а осознанным выбором качественного современного жилья с улучшенными характеристиками. Среди клиентов увеличилась доля возрастных покупателей, занимающих руководящие должности, с достатком выше среднего. Такие дольщики смотрят в первую очередь не на стоимость, а на качественные характеристики, предъявляя повышенные требования в том числе к транспортной доступности и инфраструктурному окружению. В результате во многих проектах увеличивается средний чек сделки, так как клиенты выбирают не только самое компактное, и вместе с тем – бюджетное жилье.

 

Алексей Лухтан считает, что предпочтения покупателей напрямую зависят от стадии строительной готовности проекта, в частности это относится к площади приобретаемых квартир. С начала старта продаж первой очереди ЖК «Румянцево-Парк» наибольшим спросом пользовались студии и небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Чем ближе стадия завершения строительства, тем больше раскупается квартир большей площади – просторные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.

 

Покупатели все более требовательны к выбору жилого комплекса. Помимо местоположения и цены, им важен статус проекта, закрытая территория, благоустройство дворов, наличие подземного паркинга и социальных объектов (школы и детского сада) на территории. Кроме того, для семейных покупателей имеет значение «двор без машин», наличие в шаговой доступности социальных объектов (поликлиник, больниц, спортивных секций и т.д.). 

 

 

В ближайшее время на территории Новой Москвы ожидается падение девелоперской активности, причина – пятилетний мораторий по выдаче разрешений на строительство в ТиНАО. Как следствие, следует ждать еще большего роста цен на жилье, рассказывают в «Метриум». Это будет связано не только с монополизацией рынка, но и переходом застройщиков на работу со счетами эскроу. Уже сейчас прирост количества сделок постепенно снижается. По причине стабильного роста цен Новая Москва уже в меньшей степени конкурирует со старомосковскими проектами. Только за последний год цена квадратного метра на первичном рынке ТиНАО выросла на 12%. 

 

По мнению Наталии Кузнецовой, застройщикам интересно «заходить» в Новую Москву, в особенности если речь идет о территориях НАО. Именно здесь сконцентрированы основной спрос и предложение. Новостройки Новой Москвы продолжат демонстрировать высокий уровень продаж и вымывания предложения. Этому способствует ряд факторов, включая развитие сети метрополитена, «подогревание» спроса за счет реформы долевого строительства, а также оптимальные условия покупки и более низкие цены, чем в старой Москве.  Ключевая ставка была скорректирована на 0,25% в меньшую сторону, что говорит о переломной и позитивной ситуации на рынке ипотеки.   

 

Специально для портала "Все новостройки.ру"