Темпы снижаются, ожидания растут. Санкт-Петербург - итоги первого полугодия
29 июля 2019
Санкт-Петербург
.jpg)
Дождались. Число квадратных метров в новостройках Петербурга стремительно снижается. По данным Министерства строительства и ЖКХ, город вошел в ТОП-5 регионов, где, по сравнению с первым кварталом 2018 года, произошло снижение объемов жилья на первичном рынке более чем в два раза. По данным аналитиков, сейчас на рынке сосредоточено порядка 4 млн кв. м строящегося жилья. Еще пара занимательных цифр, характеризующих ситуацию на рынке: только 18% компаний, работающих в регионе, реально готовы к переходу на эскроу (данные Талан), средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла с января 2019-го на 5,6% и все чаще стали появляться новые «подклассы» жилья. Как все эти обстоятельства влияют на развитие рынка, что сейчас происходит с новостройками и как будет развиваться ситуация в ближайшие несколько лет, мы узнали у экспертов.
Рынок Петербурга – он сейчас какой?
Данные Минстроя о падении объемов строительства подтверждают и игроки рынка. Как рассказал директор по продажам ГК «ПСК», Сергей Мохнарь, по предварительным итогам первых двух кварталов Петербург отличился от других городов России, поставив антирекорд по вводу жилья: этот показатель снизился на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Но на текущие цифры нужно смотреть с учётом прошлогодней специфики. Как раз по итогам 2018-го город вышел на исторический максимум в 7,5 млн кв. м жилой недвижимости. Рынок подстёгивали приближающиеся изменения в 214-ФЗ, что сказалось на скорости и объёмах строительства.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает, что рынок начал сокращаться еще в прошлом году. К последнему кварталу прошлого года объем предложения новостроек сократился на 12%. Причиной стала не только низкая покупательская способность, но и определенная инерция со стороны девелоперов: гонка за разрешением на строительство «по старым правилам» закончилась, застройщики больше никуда не спешат и готовятся к работе по эксроу-счетам, что само по себе трудоёмкий процесс. Это иной алгоритм формирования финансовой модели и документации в соответствии с требованиями проектного финансирования. В то же время сегмент апартаментов в Петербурге стабильно растёт. Еще недавно, количество таких объектов можно было пересчитать по пальцам. Сейчас рынок расширяется за счет появления новых ниш и качественно новых предложений в них.
На фоне общего снижения предложения увеличивается спрос. Отдельные проекты пользовались популярностью и демонстрировали очень внушительный рост продаж. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», отметила в проекте рост количества сделок на 27% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, и это при увеличении цен на 4.4%.
По данным Сергей Ткаченко, эксперта агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg, в Северной столице во всех проектах продажи выросли на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Активизировались инвесторы и те, кто откладывал покупку на потом в надежде запрыгнуть в уходящий поезд перед сменой правил.
.jpg)
Один раз отрежь
Новый тренд на рынке Петербурга – девелоперы стали действовать вдумчиво. Спекулятивное строительство в миллионных масштабах, похоже, осталось в прошлом. После многих лет валовой сдачи жилья на рынок, который «все переварит», появилась потребность и возможность заново просчитать экономику проектов, скорректировать финансовые модели и концепции, систематизировать подходы и разработать стандарты, что значительно улучшит качество строительства. Многие застройщики вновь обратились к вопросам ликвидности недвижимости, внимательно следят за настроением и требованиями клиента, учитывают международные практики, классификацию недвижимости, формируют новый продукт. Ситуация в недвижимости, особенно в премиальных сегментах, будет двигаться в сторону желаний покупателя. Объем предложения качественных проектов будет лимитирован, но это нормально.
В 2019 году девелоперы, по большей части, вводят в эксплуатацию очереди в уже строящихся жилых комплексах. Также на рынок выходят масштабные проекты, однако, их адаптация к 214 ФЗ – трудоёмкий процесс, занимающий продолжительное время. К примеру, Gatchina Gardens в июне подписали генеральное соглашение на проектное финансирование с ПАО «Сбербанк», с использованием эскроу-счетов на 1,9 млрд рублей, и это этап определяющий жизнеспособность проекта.
Главные требования клиентов
В настоящий момент все большим спросом пользуется малометражное жилье, студиями площадью 18-20 кв. м уже никого не удивить, они раскупаются в первую очередь. Сергей Ткаченко, считает, что идет постепенное уменьшение метражей среди двух- и трехкомнатных квартир в новых проектах. Так, к примеру, в ЖК «Ручьи» от ЛСР есть двухкомнатные квартиры общей площадью 38 квадратов. Также «в тренде» остается комфортное жилье, которому сопутствуют закрытые территории, безбарьерная среда, паркинги, вынос счетчиков за пределы квартиры и т.д. Различные новшества получают хороший отклик у покупателей.
В бизнес-классе определяющими факторами остаются локация, архитектура и концептуальные отличия проекта от других, рассказывает директор по продажам ГК «ПСК», Сергей Мохнарь. Кроме того, всё чаще решения заимствуются из элитного сегмента: материалы и технологии комфорта, а также более внимательный подход к оформлению. Это индивидуальная отделка входных групп, акценты на деталях, лёгкость и элегантность в дизайне.
Отдельно стоит выделить интерес к террасам. Сейчас ни один качественный проект бизнес-класса не обходится без предложения таких квартир. Как правило, их не более 10% от общего объема, в соответствии со спросом, который весьма устойчив. На примере ЖК «Дипломат» и Nobelius можно констатировать, что одни из первых бронирований на старте продаж приходятся именно на такие квартиры.
В сегментах эконом- и комфорт-класса предпочтения, как правило, продиктованы экономической составляющей. Востребована отделка от застройщика, которая позволяет сэкономить на ремонте от 10 до 15%, в среднем. На примере ЖК «Славянка» можно сказать, что половина покупателей двух- и трёхкомнатных квартир выбирают отделку как дополнительную опцию. А студии и однокомнатные квартиры в 80-90% случаев покупаются с отделкой.
Главным трендом остается функциональность, последние 5 лет она актуальна для всех сегментов недвижимости. Это сокращение площади коридоров, объединение кухни и гостиной, возможность переоборудовать второй санузел под хранение. Во многих проектах, представленных на рынке, застройщики придерживаются принципа максимальной вариативности планировок и возможности их корректировки с минимальными организационными издержками.
Повышение требований к качеству проектов заметили и в «Балтийской жемчужине». Вместе с повышением цен увеличились требования нового поколения покупателей к уровню недвижимости и жилой среды. По мнению экспертов компании, сегодня один из видимых трендов – это покупка жилья с хорошими экологическими показателями. Аналитики отмечают стремление населения к активному и здоровому образу жизни. Микрорайон, где расположен проект «Балтийской жемчужины», находящийся вдали от шумного мегаполиса, в окружении парков, каналов и Финского залива, стал одной из самых востребованных локаций Петербурга. Здесь за первые полгода текущего года вдвое вырос спрос на крупногабаритные четырехкомнатные квартиры, в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. На 70% больше стали покупать двухкомнатные квартиры, а востребованность однокомнатных и трехкомнатных возросла на 22% и 4%, соответственно.
Еще один интересный тренд – внимание покупателей к «пограничным» классам. В Петербурге появились проекты «комфорт +», «бизнес лайт», то, что выбивается из привычного стандарта своего класса дополнительным или уменьшенным набором опций.
Что будет дальше?
Прежде всего, игроки рынка более не ждут кардинальных изменений до конца года. Цены будут расти плавно, так как послабления законодательства для системообразующих и других застройщиков позволят достраивать большинство проектов по старой схеме. Продолжится монополизация рынка и уход малого и среднего бизнеса. Сократится количество новых объектов, на рынок будут выводиться только надежные проекты с гарантированным стабильным спросом, так как банки и застройщики будут больше стремиться к сокращению рисков. При неизбежном росте цен на 12-15%, главной надеждой становится снижение ипотечных ставок для поддержания совокупного спроса. В целом к концу года ажиотаж первого полугодия должен сократиться, а продажи и покупательская активность стабилизироваться на более спокойном уровне.
Пик продаж обычно приходится на вторую половину года, но 2019-й может отличаться. Как рассказал, Сергей Мохнарь, переход на эскроу-счета не снизит покупательскую активность. Однако большое количество сделок уже совершено в стремлении девелоперов реализовать как можно больший объем по ДДУ. Застоя не будет, но показатели прошлого года вряд ли будут превышены. Ключевой фактор для масс-маркета – доступность жилья. Для дорогих сегментов им является вывод на рынок проектов в привлекательных локациях. Спрос однозначно поддержит снижение ипотечной ставки, которое уже началось вслед за изменением ключевой ставки ЦБ РФ.
Аналитики прогнозируют полное выполнение плана по продажам в комфорт-классе. Покупательская активность будет достаточно высока, так как будет возможность приобретать жилье по старым правилам. Ожидается традиционный рост продаж в преддверии нового года, а вот снижения покупательской активности особо ждать не стоит.
Специально для портала "Все новостройки.ру"
Другие материалы
Подмосковные девелоперы прислушиваются к покупателям
По данным аналитиков, московская область продолжает лидировать по объему предложенного в реализацию жилья, речь идет, конечно, о московском регионе.
.JPG)
Новая Москва. Период доступности
Этим летом, в самый разгар строительного сезона, в Новой Москве произошло важное событие – число станций метро, связывающих территорию со старой Москвой, увеличилось вдвое. Как это повлияло на рынок недвижимости?
.jpg)
Первые итоги. Москва в старых границах
Незаметно пролетели первые 6 месяцев 2019 года, и с 1 июля наступила «новая эра» для девелоперов. Сегодня подводим первые итоги и делаем прогнозы на будущее.
.jpg)
Фонд специального назначения
Достройка проблемных объектов теперь станет приоритетной задачей новых региональных фондов, а контролировать такие фонды будут представители «Единой России». Как вы думаете, кто будет финансировать эту деятельность?
.jpg)
Как пережить лето застройщику
Традиционно лето характеризуется спадом на рынке первичной недвижимости, однако сегодня эксперты говорят о смещении этого тренда.
.jpg)
Обсуждение
0