Реновация и рынок недвижимости Москвы

С 2017 года в Москве реализуется один из самых масштабных девелоперских проектов в сфере жилья – реновация. В рамках нее в столице предполагается возведение миллионов кв. метров недвижимости (если говорить точнее, порядка 7,5 млн) и занимается этим городская структура – Фонд реновации, поэтому, кстати, под историю с эскроу объекты не попадают. Более миллиона человек должны получить новые квартиры, порядка 5000 домов, попавших в программу, будет снесено. В работе на разной стадии готовности 163 дома, часть построено (порядка 40), остальные будут завершены в ближайшие 1,5 года. Такой фактор не может остаться незамеченным, и обязательно будет иметь последствия. О том, как реновация повлияет на рынок жилья столицы, мы узнали у экспертов рынка.

 

 

Согласно обозначенным планам, программа реновации в Москве рассчитана на снос 5173 домов. Под застройку выделено 338 стартовых площадок. Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова, на сегодняшний день в рамках реновации заявлено создание социальной инфраструктуры и благоустроенных дворов, однако есть и своя проблематика. Одним из самых острых моментов является изменение изначально заявленной этажности – с 12-14 этажей до более высоких. Дома по реновации могут достигать 30 этажей. Итогом станет уплотнение районов, дополненное серьезными транспортными проблемами. В большинстве локаций, затрагиваемых программой реновации, отсутствуют серьезные возможности по расширению дорог. Кроме того, возникнет нагрузка на социальную инфраструктуру, особенно в сфере образовательных услуг. Сейчас данные отрицательные моменты не наблюдаются, однако со временем они могут стать более очевидными. Среди плюсов – обновление жилого сектора, выполнение застройки по квартальному принципу, улучшение жилищных условий граждан, проживающих в старых домах.

 

Андрей Копытин, заместитель генерального директора АО КТБ ЖБ, считает, что текущие результаты реализации программы реновации пока никак не сказались на рынке недвижимости, так как, реально построенных после старта программы, жилых домов пока единицы. Все те сотни объектов, о которых рапортует Правительство –  это объекты, которые начали строиться еще до начала программы реновации. В процессе они были специально перепрофилированы и при необходимости достроены под уровень требований фонда Реновации. Существенное влияние потребители и застройщики заметят примерно в 2021 году, когда начнется массовая застройка на месте сноса существующих пятиэтажек.

 

Программа реновации по сути неразрывно связана с частным девелоперским бизнесом, так как на освободившейся территории город планирует привлекать застройщиков на абсолютно коммерческих условиях. Поэтому можно сказать, что программа в целом способствует привлекательности девелопмента в сегменте жилья, а это плюс.

 

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone уверяет в том, что девелоперам не стоит беспокоиться, в ближайшие полгода минимум не ожидается значимого влияния реновации на рынок новостроек, слишком небольшой объем предложения. Однако, стоит напомнить, что полгода для строительной отрасли – это совершенно незначительный срок. В недавних сообщениях власти Москвы говорили о намерениях строить и вводить порядка 1 млн квадратов по данной программе. При существующих объемах – это почти 1/3 площадей, вводимых за год в Москве. Часть этих объемов будет использована для коммерческих целей, т.е., проще говоря, реализована на рынке, распродана. Так что, беспокоиться может и не стоит, но этот фактор обязательно надо иметь ввиду. 

 

 

Программа реновации была встречена жителями города очень неоднозначно. Одни мечтали остаться в своем доме, все же пять этажей куда приятнее, что 12 или тем более 30. Другие хотели переехать в более комфортные условия. Все решилось с помощью голосования, людям дали возможность выбирать. Таким образом, часть фонда, попавшего под реновацию, удалось сохранить, но большая часть семей переедет. С момента запуска проекта почти 9 тысяч семей переехали в новые квартиры, еще несколько тысяч человек ждут своей очереди. 

 

Что касается покупателей, то они определенно выиграли. Как считает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век», произошла определенная психологическая отсечка для девелоперов и покупателей, так как тот продукт, что планируется реализовать в рамках реновации, теперь является базовым, а его наполнение – must have для всех девелоперов стандартного и комфорт классов. В дальнейшем, когда реновация выставит определенный объем метров на рынок, по прогнозам «Сити-XXI век», среднерыночная цена в низких сегментах может упасть до 10%. Во-первых, существенно увеличится объем предложения. Во-вторых, на московском рынке до сих пор проектируются и продаются объекты, по качеству продукта уступающие стандарту реновации. Соответственно, логично предположить, что покупатели будут ожидать дисконт на такие объекты, сравнивая их качество с тем, что предлагает реновация.

 

Что касается стоимости квадратного метра, тут мнения большинства экспертов сходятся – реновация продавит цены. Как рассказал Андрей Копытин, перспектива реализации больших объемов жилья с достаточно низкой стоимостью, которая будет достигаться, в том числе за счет объемов застройки, уже сейчас привела к тому, что в Москве появляется жилье со стартовой ценой квадратного метра ниже 120 тыс. рублей. То есть девелоперы стандартного класса учатся оптимизации и готовятся конкурировать в своем сегменте.

 

Дополнительные миллионы квадратных метров жилья, планируемых к строительству по программе реновации, безусловно повлияют на среднерыночную стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет, за счет создания дополнительной конкуренции и стабилизации тем самым рыночной стоимости.

 

 

Правительство Москвы обещало переселяемым, что жилье им будут предоставлять в тех же районах. Интересная статистика у «Бон Тон»: наибольшее количество домов, включенных в программу реновации, находится на территории ВАО. Доля данного округа достигает 20,82%. Также в лидерах – ЮВАО (15,91% домов), ЗАО (11,05%), ЮЗАО (10,18%), САО (10,16%). Наименьшие показатели в Зеленограде, Новой Москве и ЦАО (0,67% -1,93%), что объясняется спецификой застройки данных локаций. Среди районов ТОП-5 составляют Кузьминки в ЮВАО (5,64%), Перово в ВАО (3,83%), Зюзино в ЮЗАО (3,59%), Северное Измайлово в ВАО (3,51%), Хорошево-Мневники в СЗАО (3,12%).

 

А теперь посмотрим на статистику стартовых площадок, подготовленных для переезда. Здесь цифры складываются в пользу САО (15,38%), ВАО (14,74%), СВАО (13,78%), ЮЗАО (12,18%), ЮВАО (11,54%). Среди районов наибольшая доля стартовых площадок отмечена в таких локациях, как Бескудниковский (7,05%, САО), Зюзино (4,17%, ЮЗАО), Кузьминки (4,17%, ЮВАО), Северное Измайлово (3,21%, ВАО), Головинский (2,88%, САО). От части, обещания выполнены. 

 

В целом, местоположение проектов для переселенцев достаточно хорошее, это, как правило, развитые районы со сложившейся инфраструктурой. С точки зрения продуктовых решений и благоустройства многие проекты имеют существенные недостатки, рассказала Мария Могилевцева-Головина, из-за желания максимально сократить себестоимость реализации (ярко просматривается в фасадных решениях), а в перспективе, вероятно, и низкого качества использованных материалов. Среди слабых сторон продукта реновации очевидно лидирует плотность застройки и в перспективе населения, именно этот параметр наиболее остро затронул и будущих переселенцев, и тех жителей районов, которые этих людей примут как новых соседей.

 

 

Важным вопросом был и остается вопрос качества нового жилья. Андрей Копытин считает, что собственникам, чья недвижимость попала под программу, повезло. Те требования, которые сейчас закладываются при проектировании и строительстве жилья по программе реновации, значительно превосходят по всем параметрам существующий жилой фонд не только 50-60 годов, но даже отдельных панельных домов постройки 2000-х. Это и более современная планировка квартир, мест общего пользования, благоустройства, материалов фасадов и кровли, а также инженерное оснащение зданий. В основу программы реновации легла концепция строительства жилья комфорт-класса – с отделкой и всеми необходимыми для этого сегмента качественными показателями. Такие объекты находятся в прямой конкуренции с новостройками класса комфорт. По мнению Наталии Кузнецовой, целевая аудитория, проживающая в старых домах и заинтересованная в улучшении свои жилищных условий, ориентирована на реновацию, а не на покупку «первички». Однако если строительство домов и переселение будут происходить плавными темпами, то рынок жилья практически не почувствует этих изменений. К тому же сам факт реновации, наоборот, может быть плюсом для покупателей. Хотя бы по той причине, что жилой фонд района обновляется.

 

 

Главная проблема реновации пока заключается только в значительном увеличении плотности застройки в городе, а соответственно в увеличении транспортной нагрузки на автомагистрали и общественный транспорт. Андрея Копытина считает, что эта проблематика сейчас решается на уровне текущей загруженности, без учета результатов программы реновации. И это может быть главным сюрпризом для будущих поколений. Мария Могилевцева-Головина называет самым высоким риском для девелоперов перенасыщение рынка предложением. Самой большой неожиданностью станет, вышедшая за рамки стандартного и комфортного жилья, конкуренция реновации и коммерческих девелоперов, которая затронет более высокие сегменты. Но, по прогнозам экспертов, этого не должно произойти. Сейчас, с учетом первых точек под расселение, эти проекты не способны конкурировать с бизнес-классом по качеству и наполнению. Посмотрим, что будет дальше.

 

Специально для портала "Все новостройки"