ЮАО за 5 лет стал только лучше

Первый обзор ЮАО на нашем портале был сделан в 2015 году (https://vsenovostroyki.ru/expert/3793 и https://vsenovostroyki.ru/expert/3776), тогда говорили об этом округе как о самом многонаселенном из 12 округов столицы (доля жителей ЮАО в общем объеме москвичей – более 14%). Отмечалось, также, что округ регулярно выходит в ТОП в рейтингах по благоустроенности и комфортности проживания. О том, как он изменился, какие плюсы и минусы сформировались за последние 5 лет и на какие проекты в ЮАО стоит обратить внимание, мы расскажем ниже.

 

 

Южный административный округ сохранил лидерство по численности населения среди округов столицы, здесь постоянно проживают 1,775 млн человек. Он по-прежнему является одним из наиболее благоприятных районов с точки зрения экологии. По словам Владимира Савченкова, генерального директора АПРИ «Флай Плэнинг» здесь в основном располагаются спальные районы и на сегодняшний день идёт масштабное дорожное строительство. Введена новая эстакада, связавшая Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное и позволившая создать еще одну связку между Каширским и Варшавским шоссе, помимо МКАД и Нахимовского проспекта. Строится Южная рокада, которая станет уже четвертой связкой между районами округа. Каждый такой проект уменьшает нагрузку на улично-дорожную сеть, в первую очередь на МКАД, сокращая пробки, возникающие в часы пик. Развивается улично-дорожная сеть и на бывшей территории завода «ЗИЛ», где реализуется самый масштабный в городе проект реорганизации промзоны. Ожидается, что здесь будут проживать 30 тыс. жителей, в планах города создать 45 тыс. рабочих мест. В общем, полным ходом идут работы по созданию самостоятельных микрорайонов высокого класса. 

 

На Варшавском шоссе и в жилом комплексе «Ривер парк», что в районе Нагатинский затон, открылись новые детские сады, смягчившие ситуацию нехватки мест для дошкольников, обновляются школы. Недавно городом было принято решение проводить комплексное благоустройство всех дворовых территорий округа с периодичностью один раз в семь лет. 

 

 

Как уже было сказано, Южный округ сегодня активно развивается. Поэтому стоимость жилья тут однозначно будет увеличиваться. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», рассказала, что среди основных положительных изменений стоит отметить следующие. В 2019 году состоится открытие крупнейшего в мире крытого тематического парка «Остров Мечты» в районе Нагатинский затон – аналога Disneyland. Что касается спортивной инфраструктуры, то в Даниловском районе строят Центр водных развлечений «Арена Легенд», в районе Чертаново Центральное будет возведен спортивный комплекс с катком для спортивного объединения «Хоккей Москвы». Для людей с ограниченными возможностями в Нагатино-Садовниках построят специализированный физкультурно-оздоровительный комплекс. Запланирована также модернизация горнолыжных трасс в Шипиловском проезде.

 

Серьезные изменения ожидают жителей ЮАО в транспортной сфере. В составе ТПУ «Алма-Атинская» (Братеево) появится центр госуслуг, клуб детского творчества, торговый павильон и офисные помещения.  Еще один ТПУ – «Кленовый бульвар» (Нагатинский затон), будет построен в 2022 году на Большой кольцевой линии недалеко от ее пересечения с Замоскворецкой веткой на станции «Каширская». Новый транспортный узел появится к 2022 году и в Бирюлеве Западном на месте ж/д станции «Красный строитель».

 

В прошлом году в округе были открыты два парка. Это «Братеевская пойма» общей площадью 189 га, где, помимо бейсбольного поля, расположены еще 11 спортивных зон: футбольное поле, на котором зимой заливается каток, поле для мини-футбола, площадка для паркура, две воркаут-площадки, скейтпарк, баскетбольная площадка, две волейбольные площадки, площадка для игры в настольный теннис, городошная площадка, теннисный корт. И историческая «Тюфелева роща» на территории бывшего завода «ЗИЛ».

 

 

На территории ЮАО в реализации находятся 27 проектов. По словам генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН», Наталии Кузнецовой, 7 проектов реализуется в сегменте апартаментов. На данные новостройки приходится 31,3 тыс. кв. м и 448 лотов, что составляет 7,6% от совокупного предложения апартаментов в Москве. Предложение без отделки на юге города составляет 64%, с отделкой – 30,7%, с предчистовой отделкой – 5,3%. Если считать объем предложения по числу квартир, то в конце августа он составлял порядка 4 тыс. шт., рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». На территории ЮАО, как и по Москве в целом, лидером по объему предложения является сегмент комфорт-класса, на такие проекты приходится 60,5%. Доля новостроек бизнес-класса составляет 37% всего предложения квартир, экономкласса – около 2,5%. По данным «Метриум», на премиум-класс приходится совсем малость, порядка 1%.

Большую часть рынка – 29% составляет введенные в эксплуатацию дома с квартирами и апартаментами, в 2019 году планируется ко вводу еще 13,6% недвижимости от общего объема предложения, в 2020 году – 16,4%, в 2021 – 19,9%, в 2022 – 21,1%.

 

По стадиям строительной готовности распределение процентных долей выглядит следующим образом: на нулевом цикле представлено 24% новостроек, в процессе монтажа первых этажей – 12%, монтажа средних этажей – 13%, последних этажей – 5%. На стадии фасадно-отделочные работ находится 12% предложения, на реконструкции – 2%, в стадии благоустройства – 3%, а на веденное жилье пришлось 29% (данные «БОН ТОН»).

 

 

Средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке новостроек ЮАО составляет 194,7 тыс. руб. при средней цене лота в 12,6 млн руб. (от 4,2 до 55,2 млн руб.).

 

СВЦ в комфорт-классе равна 174,8 тыс. руб. за кв. м при средней стоимости лота в 10,8 млн руб. (от 4,2 до 30,8 млн руб.). Самым доступным проектом по уровню СВЦ является ЖК «Загорье» (151,8 тыс. руб. за квадрат). Средняя цена квартиры здесь состалвляет 10,8 млн. Самым дорогим объектом стал «Ривер Парк» (218,7 тыс. руб. за кв. м). Средняя цена – 14,9 млн руб.

 

В бизнес-классе, по словам Наталии Кузнецовой, СВЦ квадратного метра составляет 231,1 тыс. руб. Средняя цена лота находится на уровне 16,8 млн руб. (от 7,2 до 55,2 млн руб.). Самыми доступными по СВЦ в данном сегменте являются два проекта, ЖК «Резиденции композиторов» и «ЗИЛАРТ» – 223 и 225 тыс. руб. за кв. м, соответственно. Средняя стоимость предложения составляет 23,2 и 14,9 млн руб. К самым дорогим относится «Вавилова 4», где средневзвешенная стоимость квадрата равна 307,4 тыс. руб., а средняя цена лота – 31,7 млн руб.

 

В эконом-классе СВЦ составляет 184,2 тыс. руб., а средняя цена лота - 10,6 млн руб. (от 6,7 до 16,3 млн руб.). Сопоставимыми по цене являются 2 проекта – «Грильяж» и «Орехово-Борисово».

 

В премиум-классе СВЦ кв. метра достигает 312,5 тысяч, а средняя цена лота – 25,1 миллиона (от 11,5 до 41,6 млн руб.). Правда, сегмент представлен одним лишь проектом – «Композиция №24».

 

СВЦ в сегменте апартаментов составляет 210,7 тыс. руб., средняя цена лота – 10,3 млн руб. (от 4,3 до 93 млн руб.).

 

В комфорт-классе средний показатель стоимости одного квадратного метра апартаментов равен 183 тыс. руб., средняя цена лота – 8,1 млн руб. (от 4,2 до 20 млн руб.). Самым доступным по СВЦ является «Ривер парк» (161 тыс. руб. за кв. м), средняя стоимость апарта здесь составляет 8,1 млн руб. Самый дорогой по СВЦ проект в локации – YES Технопарк (245,5 тыс. руб. за кв. м), средняя цена лота составляет те же 8,1 млн руб.

 

В бизнес-классе рассматриваемые показатели составляют 286 тыс. руб. и 17,6 млн руб. (от 7,9 до 70,1 млн руб.). Самым доступным в данном сегменте является Play, где СВЦ составляет 283,4 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена лота – 12,8 млн руб. К самым дорогим относится Level Павелецкая со средней ценой за кварат в 311,7 тыс. руб. и за лот в 17,3 млн руб.

 

Премиум-класс рынка апартаментов ЮАО представлен одним проектом. В реализации находится «Данилов дом», где СВЦ составляет 340,6 тысяч за кв. м, а средняя цена апартамента – 44,5 млн руб. (от 17,5 до 93,4 млн руб.).

 

 

Для девелоперов Южный округ обладает огромным потенциалом. Во времена его формирования в нем строилось большое количество производств, заводов. Все эти предприятия либо оставили свои промзоны, либо были вынесены за границы города. Градостроительная политика властей Москвы направлена на застройку бывших производственных территорий. А это значит, что в ближайшие несколько лет вместо заброшенных площадок бывших заводов тут появятся современные, масштабные и комфортные проекты с рабочими местами и всей необходимой для жизни инфраструктурой. Среди наиболее интересных можно назвать городской квартал «Ривер Парк», который стал первым в округе комплексом, реализуемым в массовом сегменте и имеющим собственную набережную. Ее первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года. Проект строится на первой линии Москвы-реки, в пешей доступности от музея-заповедника «Коломенское». Первая фаза городского квартала из 10 домов комфорт-класса уже построена и заселена. В конце 2018 года стартовали продажи второй фазы проекта, которая за счет ряда улучшенные характеристик позиционируется девелопером в сегменте бизнес. Вторая фаза включает пять жилых корпусов, образовательный центр, торгово-развлекательный центр, а также второй участок набережной.

 

Еще один проект ЮАО, заслуживающий внимания, – это комплекс апартаментов бизнес-класса «Level Павелецкая», строящийся на границе Даниловского района и Замоскворечья, в 15 минутах пешком от станции метро «Павелецкая». Объект включает двухсекционное здание высотой 9-10 этажей, рассчитанное на 169 апартаментов с подземной автостоянкой на 65 машино-мест. Все апартаменты сдаются с дизайнерской отделкой. Прилегающее пространство организовано по принципу «двор без машин» с многоуровневым ландшафтным озеленением, детскими площадками и лаунж-зоной.

 

 

Основные перспективы развития округа связаны первую очередь с реновацией территорий бывших промзон. Известно о проектировании как минимум 20 новых проектов. Речь идет о таких локациях, как Промзона №27 «ЗИЛ», стадион «Торпедо», фармацевтический завод «Ферейн», завод «Красный пролетарий», «Даниловская мануфактура», Натагинская пойма и пр.

 

Специально для портала "Все новостройки.ру"