Что будет с первичкой? Прогноз до конца 2019 года

С того момента как наступило 1 июля прошло чуть больше 4 месяцев, однако, для игроков рынка этот период ощущается как год, потому что все практически год жили этой датой. Эксперты и девелоперы готовились к тому, что потребуется поднимать стоимость квадратного метра, а покупатели с разной степенью активности заключали сделки в надежде успеть до заветного рубежа получить в собственность идеальный по стоимости и параметрам лот. И вот рынок первичной недвижимости прошел этот рубеж и живет по новым правилам. Что стало с проектами и стройками, как изменились цены и спрос, что произойдет с рынком до конца года? Мы расскажем в этой статье.

 

 

Заветная дата, 1 июля, больше всего наводила панику на покупателей, чем на строителей, работающих на рынке. Все, кто планировал приобрести квартиру, приходили в ужас от мысли о резком повышении стоимости и без того дорогого квадратного метра. Давайте вспомним, какие цифры были озвучены? Речь шла о корректировке стоимости на 15-25%. По причине того, что переход на проектное финансирование должен был неизбежно спровоцировать увеличение себестоимости строительства, а это в свою очередь, скажется на финальной стоимости жилья для покупателей. Застройщики, оставшись без доступа к деньгам дольщиков, должны будут использовать только банковские кредиты с процентами. Так как главная цель любого бизнеса – получение прибыли, все издержки девелоперы планировали переложить на плечи покупателей. 

 

Тема внезапного и серьезного удорожания жилья поднималась настолько часто и была такой убедительной, что это вызывало всплеск покупательской активности. Для многих застройщиков, 2018-ый стал одним из самых успешных за последнее десятилетие, например, о высоких продажах говорили ГК ФСК, «Инград» «Инком-недвижимости», «ПИК», Группа ЛСР, «Самолет Девелопмент». Они же стали лидерами по вводу жилья по итогам того года. Общая выручка всех девелоперов Москвы составила более 1 трлн рублей, что является рекордом российского рынка недвижимости. Говоря о том, что минувший 2018-ый год стал для застройщиков успешным и ажиотаж вокруг темы с эскроу сыграл многим на руку, стоит привести в качестве доказательства число сделок, совершенных за рассматриваемый период в Москве (в старых границах). Статистика Росреестра показывает, что всего было зарегистрировано 79,6 тысяч ДДУ (в 2017 году этот показатель составил 71,3 тыс.). Данные ЦИАН куда более красноречивы – 81,1 тысяча сделок с физлицами по ДДУ (2018) против 47,5 тыс. (2017). По мнению экспертов и игроков рынка, истина как всегда где-то посередине – в 2018 году число сделок выросло на 30% по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Кстати, в нынешнем году положительная динамика по сделкам сохранилась, с января по сентябрь Росреестр зарегистрировал 73,5 тыс. ДДУ, что на 19% больше, чем за 2018 год. Как и ожидалось, страх перед переходом на эксроу-счета оказался сильным драйвером, на котором удалось сыграть практически всем девелоперам. 

 

Одним из самых ярких месяцев текущего года, с точки зрения спроса, был июнь. Зарегистрировано почти 12 тысяч ДДУ в Москве и 9,5 тысяч ДДУ в Московской области – это 100% рост к аналогичному периоду прошлого, 2018 года, данные Росреестра. А в июле и августе произошел резкий спад по заключению сделок, почти в два раза. Однако, как поясняют представители ведущих риелторских агентств Москвы, это не отражает реальной ситуации на рынке. В июне основными покупателями жилья были юридические лица, организации, которые «приобретали» квартиры, чтобы потом иметь возможность работать по старым правилам. Напомним и о том, что власти дали ряду девелоперов возможность продавать жилую недвижимость по старым правилам, важно было только соответствовать следующим критериям: готовность объекта составляет не менее 30%, число заключенных ДДУ – от 10%. Для проектов комплексного развития территории эти критерии снижены до 15%-ной готовности, ДДУ – 6%-ной. В июле же большая часть договоров пришлась на физические лица, то есть реальных покупателей. 

 

После нескольких месяцев затишья и падения интереса к приобретению недвижимости (июль-август), с началом нового бизнес-сезона, покупательская активность вновь начала набирать обороты. И в сентябре в Москве число сделок с ДДУ выросло по отношению к августу почти на 10%, примерно такой же показатель был зафиксирован в октябре. Однако до конца года рассчитывать на серьезный рост нельзя, т.к. существовавший платежеспособный спрос практически полностью исчерпан, а для формирования и накопления нового потребуется время.

 

 

Высокий спрос, спровоцированный страхом поднятия цен, реформирования строительной отрасли, а также осторожность большинства застройщиков, вызвали замедление темпов строительства и вывода на рынок новых проектов. По данным «Метриум», с начала текущего года по октябрь на рынке первичной недвижимости столицы в продажу вышло всего 46 проектов, что почти на четверть меньше аналогичного показателя прошлого года, также это самый низкий показатель девелоперской активности с 2015 года. 

 

Кроме того, по данным экспертов и аналитиков, сейчас на рынке наблюдается активное сокращение доли доступного жилья, с октября прошлого года доля квартир, которые можно купить по цене, не превышающей 7 млн рублей, сократилась почти на треть. А если рассматривать динамику вымывания доступного предложения с октября 2017 года, то этот показатель составит порядка 60%. Таким образом, уже сейчас найти качественный и подходящий лот в старых границах Москвы, становится довольно трудной задачей, и перспектива складывается не утешительная. Помимо этого, по данным «Азбуки жилья», сейчас наблюдается заметное сокращение числа однокомнатных и двухкомнатных квартир (т.е. наиболее бюджетных лотов). С 2017 года объем однокомнатных вариантов на рынке уменьшился более чем на 50%, а двухкомнатных – почти на 85%! 

 

При вымывании проектов массмаркет, нового предложения в достаточном объеме не поступает, а объем жилья бизнес-класса, наоборот, растет. По оценкам Colliers International, из числа проектов, вышедших на рынок в январе-сентябре 2019 года, половина действительно приходится на высокобюджетные. Годом ранее показатель составлял 41%. Также стоит отметить стабильный рост недвижимости в премиум классе, за год объем дорогого жилья увеличился почти на 25%. 

 

Если говорить об усредненных цифрах, то, общий объем предложения в старых границах Москвы в октябре текущего года составил почти 40 000 квартир и апартаментов (не считая объемы элитной недвижимости). На комфорт-класс приходится порядка 50%, второе место занимает бизнес-класс с долей в 45%, третье место у эконома – 5%. Если рассмотреть квартирографию, увидим, что в общем объеме предложения наибольшая доля принадлежит двушкам (40%), однокомнатные квартиры занимают второе место с долей в 31%, на третьем месте трешки – 23%. Оставшаяся часть предложения приходится на варианты с 4 и более комнатами.

 

Возвращаясь к теме эскроу-счетов, хотелось бы дать статистику по проектам, реализуемым по новым правилам. В начале ноября каждая шестая столичная новостройка, продается с применением эскроу-счетов. Это неплохой показатель, с учетом того, что в реальных условиях переходом на новые правила девелоперы занимаются порядка года. Конечно, предполагалось, что с 1 июля по новой системе будут продаваться все проекты, однако, послабления власти сделали этот процесс плавным. При том, в общем объеме предлагаемого жилья доля квартир, реализованных с применением эскроу, составляет 18%. Как говорят в «Азбуке жилья», данные лоты пользуются у покупателей таким же спросом, что и квартиры, продаваемые по старым правилам.  В дальнейшем мы будем наблюдать постепенное увеличение доли объектов с эскроу в общем объеме предложения, но до конца 2019 года их доля не превысит 16% в общем объеме предложения. 

 

 

Еще раз хотелось бы отметить следующее – именно проекты, реализуемые по системе эскроу, должны были вызвать значительную корректировку стоимости квадратного метра. По данным аналитиков и экспертов рынка, первичная недвижимость в Москве в период с июля 2019 года (вступление в силу поправок в 214-ФЗ) по ноябрь 2019 года подорожала в среднем на 1,5-4% в зависимости от класса комфортности. Обратите внимание, не на 10-20%, а на 4%, а где-то увеличение стоимости больше похоже на корректировку – всего 1,5%. О чем это говорит? Прежде всего о том, что на рынке есть совершенно четкие регуляторы стоимости квадратного метра, и это, к сожалению строительных компаний, не себестоимость строительства, желание самих застройщиков, правки в законе, а реальная платежеспособность населения. Если она низкая, а в данный момент она низкая, повышать стоимость квадратного метра жилья совершенно бессмысленно. 

 

Сейчас средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет порядка 136 000 – 137 000 рублей, в комфорт-классе эта цифра порядка 175 000 рублей, в бизнес-классе – 245 000 рублей. Это приведены данные по проектам, реализуемым по старым правилам. Что касается проектов с эскроу, то их стоимость практически ничем не отличается, единственное, бизнес-класс почти 1/5 дешевле – 190 000 рублей за кв. метр. До конца года можно ожидать незначительное увеличение цены на 1,5-2%, но не более. 

 

 

Новости по поводу перехода на эскроу и увеличения себестоимости строительства проектов в сфере первичной недвижимости действительно вызвали повышение стоимости квадратного метра, однако цифры очень далеки от озвученных ранее девелоперами – в пределах 4%. Каждый застройщик, смысл деятельности которого, получение прибыли, с удовольствием скорректировал бы стоимость на 15% или даже на 20%, как, например, это происходило в начале нулевых. Однако, мешает крайне ограниченная платежеспособность населения. Любое значительное повышение цены может вызвать «обвал», а не ажиотаж. 

 

Что касается дальнейшего развития ситуации, то до конца года рынок останется стабильным, без перекосов по спросу и предложению. Снижающуюся активность покупателей поддержат низкими ипотечными ставками, сильный всплеск на рынке не ожидается, правда, это замедлит падение числа сделок. 

 

Специально для портала "Все новостройки"