Новая Москва. Итоги 2019. Проектов меньше, а цены выше

Рынок первичной недвижимости Новой Москвы довольно долгое время оставался наиболее доступным для покупателей. При этом, здесь можно было найти качественные проекты с развитой инфраструктурой, обладающие хорошей транспортной доступностью, относительно благополучные с точки зрения экологических показателей и по привлекательной цене. Однако, постепенно, цены «подросли», а объем жилья на первичном рынке стал снижаться. Такую ситуацию мы наблюдали в прошлом, 2018 году (на 15% уменьшилось число лотов, на 6,5% снизилась общая площадь квартир в экспозиции, а стоимость жилья повысилась сразу на 15,5%). Уходящий год очень похож на предшествующий ему по ряду показателей.

 

 

На данный момент на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы предложение     составляет     почти     8     тысяч   квартир    в    31    проекте, по данным Сергея Коврова, руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости», этот объём соответствует показателю в 460 тыс. кв. м.  Для примера, в 2018 году в экспозиции было 9,3 тыс. квартир, а их общая площадь достигала 526,5 тыс. квадратов. 

 

На долю комфорт-класса приходится 96%, эконом-класса – 3%, бизнес-класса – 1%.

 

Основной объем экспозиции, 98%, концентрирует Новомосковский округ – девелоперы активно развивают данную локацию. В реализации представлены 24 проекта, при этом по количеству квадратных метров в экспозиции лидируют поселения Сосенское (31%) и Московский (33%). По 13% приходится на Десеновское и Внуковское.

 

Как сообщает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», Наталия Кузнецова, в 2019 году в Новой Москве вышло всего 2 проекта, что на 67% меньше, чем в 2018 году. Рынок пополнялся за счет корпусов в масштабных объектах (ощутимее к концу года), но их суммарно также стало меньше. Новых корпусов – 45, что на 60% меньше, чем в 2018-ом. 

 

В 2019 году происходило активное вымывание предложения, которое не компенсировалось выходом новых объемов. Сокращение, по итогам 1 квартала (по сравнению с тем же периодом прошлого года), составило 19%. Во 2 квартале наблюдалось падение на 13%, в 3 квартале – на 2%. Итоги 4 квартала можно будет подвести только в январе.

 

По стадии строительной готовности большая часть рынка находится на начальной стадии – 60%, на стадии монтажных работ – 15%, на завершающей – 22%, введено – 3%. Кстати, объем предложения на заключительном цикле строительства за год вырос в 2 раза, а доля его – на 10%.

 

Примерно три четверти объема составляют квартиры с маленьким количеством комнат: студии и однокомнатные – 37,2%; двухкомнатные – 38,6%. На долю трехкомнатных приходится 21,4%, многокомнатных – 2,8%.

 

Распределение по квадратным метрам выглядит следующим образом: примерно две трети квартир, выставленных на продажу, имеют площадь от 30 до 70 кв. м. Точные цифры выглядят так: от 30 до 50 кв. м – 32,7%; от 50 до 70 кв. м – 35%. Наименьшие доли у самых маленьких и самых больших лотов: до 30 кв. м – 9,6%; более 90 кв. м – 4,3%. Остальная часть приходится на квартиры от 70 до 90 кв. м – 18,3%.

 

 

Как уже было сказано ранее, новостройки Новой Москвы продемонстрировали положительную ценовую динамику, как за счет повышения стадии готовности проектов, так и за счет роста потребительского спроса в 1-2 квартале 2019 года. По данным «БОН ТОН», средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра увеличилась на 11% по отношению к 2018 году. В течение года рост составил 2,5%, с 118,6 тыс. рублей в 1 квартале до 121,1 тыс. рублей в 4 квартале.  При этом в НАО средний уровень цен находится на уровне 123 тыс. руб., в ТАО – на уровне 62,2 тыс. руб. 

 

Самые дорогие квартиры в Новомосковском округе можно приобрести в поселениях Сосенское и Внуковское – по 126 тыс. руб. за кв. м. А если интересуют более доступные, тогда стоит обратить внимание на Щербинку, здесь стоимость составляет всего 105 тыс. руб.

 

Стоимость квадратного метра в зависимости от строительного цикла отличается не сильно и варьируется от 121,2 тыс. руб. на стадии нулевого цикла до 127 тыс. руб. на заключительном этапе. Цена за квадрат в введенном объекте составляет 130 тыс. руб. Средняя цена квартиры составляет 6,8 млн руб.

 

Интересно, насколько отличается стоимость по типам квартир в зависимости от числа комнат? Самые дорогие, традиционно, студии – 148 тыс. руб./кв.м, при средней цене за квартиру в 3,9 млн руб. А 1-комн. квартиры на втором месте с показателем в 133 тыс. руб. при средней цене 5 млн руб. за квартиру.  Двушка уже будет стоить значительно дешевле студии, в пересчете на кв. м – 120 тыс. руб., при средней цене 7,1 млн руб. Ну и самые приятные цены за квадратный метр у больших трехкомнатных квартир – 113 тыс. руб. при средней цене 8,9 млн руб.

 

По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», на долю наиболее доступного жилья (до 3 млн рублей) приходится менее 1% экспонируемых квартир В то же время свыше 70% предложения находится в ценовом диапазоне от 5 до 10 млн руб.: от 3 до 5 млн руб. – 20%; от 5 до 7 млн руб. – 33%; от 7 до 10 млн руб. – 39%. Квартир, стоимость более 10 млн руб. на рынке Новой Москвы представлено всего 7%. 

 

 

По итогам реализации за 11 месяцев 2019 года спад спроса составил 12,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По мнению Наталии Кузнецовой, в 1 квартале был отмечен рост на 14,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года, во 2 квартале произошло снижение на 0,9%, а начиная с 3 квартала – падение на 37,7%. 

 

Среди причин можно назвать рост цен и насыщение на новостройки с более высоким бюджетом покупки. В этом случае альтернативой становятся проекты ближнего Подмосковья.

 

По итогам реализации средняя цена сделок составила 125 тыс. руб. в комфорт-классе, 126,6 тыс. руб.  – в эконом-классе.  Средняя цена лота в комфорт-классе - 6,4 млн руб., в эконом- классе – 5,6 млн руб. Средняя площадь квартир – 50,8 кв. м в комфорте, 44,2 кв. м в экономе. 

 

Сохраняется заметная доля у квартир с отделкой, в 2019 году 44% покупателей, приобретая жилье в комфорт-классе, приняли решение заказать отделку у застройщика.  В эконом-классе 86% спроса составляют квартиры с отделкой. Концентрацию спроса на такое жилье в сегменте масс-маркет легко объяснить – люди стремятся как можно быстрее заехать в новый дом, чаще всего, это единственная квартира и объективно нет желания и возможности оплачивать на время ремонта съемное, временное жилье. Что касается застройщиков, качество предлагаемой отделки значительно улучшилось, многие компании объективно готовы к инициативе Минстроя, обязывающей девелоперов сдавать объекты с отделкой (чистовой, предчистовой).

 

По типу лотов в комфорт-классе ниабольшим спросом пользуются 1-комнатные (22%), евро-двушки (18%), 2-комнатные квартиры (21%). В эконом-классе – 1-комнатные (37%), студии (29%) и 2-комнатные квартиры (23%).

 

Структура спроса по метражу существенно не изменилась. Как отметили в «НДВ-Супермаркет Недвижимости» основу спроса (73,8%) по-прежнему составляют квартиры, площадь которых находится в диапазоне от 30 до 70 кв. м. Доля маленьких лотов, до 30 кв. м – 12,5%; квартиры от 30 до 50 кв. м – 42,1%; от 50 до 70 кв. м – 31,7%. Остальная часть объема приходится на квартиры от 70 кв. м. 

Что касается формы оплаты, то люди по-прежнему предпочитают покупать квартиры в ипотеку (58%), 42% – 100%-я оплата, рассрочка, трейд-ин. 

Основные тренды

 

Среди главных тенденций рынка первичной недвижимости Новой Москвы стоит назвать продолжающийся рост цен. При этом, важно отметить один факт – подорожание не носило массовый характер, поднять цены смогли только популярные проекты и застройщики, однако, это отразилось на средней стоимости. На фоне роста средней стоимости квадратного метра и снижающимися реальными доходами населения, падает и спрос. В 1 и 2 квартале мы наблюдали «сжатие» экспозиции за счет вымывания наиболее доступного и качественного предложения. Эта тенденция, на самом деле эта тенденция характерна для всего 2019 года. 

 

Еще одним заметным трендом этого года стало снижение темпов выхода новых проектов и объемов, а в связи с этим, увеличился объем предложения на заключительных стадиях строительной готовности. А вот найти проект на начальной стадии по наименьшей цене было сложнее.

 

Нельзя не сказать о заметном снижении ипотечных ставок, которые мы наблюдали с осени текущего года, это заметно подстегнуло спрос, в частности, в октябре, ноябре и декабре увеличилась доля сделок по приобретению жилья на финальной стадии строительства.

 

 

По мнению Наталии Кузнецовой, в наступающем году продолжится строительство новых станций метро, что приведет к росту спроса и цен, соответственно. Будет выходить новое предложение, в основном в составе уже реализующихся проектов. Часть спроса из Новой Москвы в результате подорожания среднего лота будет перетекать на рынок МО, который оживится в результате улучшения транспортной доступности до Москвы (в части МЦД).

 

Как считает Сергей Ковров, при условии отсутствия каких-либо значимых социально-экономических потрясений (таких, как кризис, резкие колебания курса рубля и цен на нефть), никакого дефицита жилья в Москве и области не предвидится, как минимум, в ближайшие 3 года. Особенно принимая во внимание тот факт, что сейчас свыше 60% проектов продолжают реализовываться по ДДУ.

 

Это мы можем видеть в том числе по объемам и темпам строительства. Например, по состоянию на 1 декабря, только в Москве и Новой Москве на разных стадиях: от начальной (фундамент) до продвинутой (отделочные работы, облицовка фасадов) представлено свыше 900 корпусов в 282 проектах общей площадью порядка 14,3 млн кв. м.

 

Что касается продолжения роста стоимости жилья, то, по мнению экспертов и игроков рынка, его не будет или будет незначительным. В условиях ограниченного реального спроса и низкой платежеспособности населения квартиры по завышенным ценам продаваться не будут, даже при низких ипотечных ставках.

 

Специально для портала "Все новостройки"