Инвестируй или проиграешь

Стресс-факторы «подмяли» под себя мировую экономику и российский рынок в том числе. За короткий период на головы простых потребителей и бизнеса обрушился целый ряд негативных событий. В этом списке: разрыв договоренностей ОПЕК, спровоцировавший обвал цен на нефть и высокую волатильность рубля, распространение коронавируса, разрывающего производственные цепочки и снижающего доходность бизнеса. Компании терпят убытки, особенно в сфере обслуживания и развлечений. Как в таких условиях сохранить накопления и стоит ли их инвестировать в недвижимость? Спросим у наших экспертов.

 

 

Недвижимость всегда была понятным активом для физических лиц, с помощью которого можно сохранить крупную сумму средств. Если рассматривать периоды кризисов, то после режимов турбулентности недвижимость отскакивала и продолжала укрепляться в цене, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», Наталия Кузнецова. Однако на сегодняшний день к этому фактору присоединились и другие. Например, озвученные планы по внесению новшеств в налогообложение «физиков», которые затронут интересы инвесторов в части вкладов и акций. Кроме того, рынок новостроек в последнее время ощущает на себе последствия в виде снижения темпов выхода нового предложения по итогам 2019 года. Поэтому необходимо учитывать, что ликвидные лоты будут быстро раскупаться.

 

По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, время инвестиций в недвижимость и не проходило. Вложения в квартиры для перепродажи по-прежнему интересны, однако сократилась доля и эффективность таких сделок. Суперприбыли двухтысячных годов остались в истории. В последние несколько лет из-за общеэкономической ситуации упала доходность многих рынков, в том числе и недвижимости. Но какие бы события ни происходили, коммерческий потенциал отрасли сохраняется. 

 

При этом инвесторы делятся на несколько категорий в зависимости от цели, которую они преследуют. Мотивы при покупке недвижимости могут быть разные. Это не только дальнейшая перепродажа, но и сдача в аренду, приобретение для детей или родителей, либо просто сохранение вложенных средств. Часть людей пытается убить сразу двух зайцев. Но в любом случае покупатель стремится совершить выгодную сделку.

 

На сегодняшний день формируются разные стратегии в зависимости от валюты сбережений.  Держатели средств в долларах не спешат предпринимать те или иные решения и находятся в ожидании фиксации курса рубля в определенном коридоре. Потребители, имеющие средства в рублях, ощущают на себе ситуацию с обесцениванием своих накоплений, что и формирует сделки на покупку недвижимость. 

 

Некоторые застройщики уже провели повышения цен в популярных жилых комплексах на фоне нестабильности. Это связано как с высоким спросом среди покупателей, так и стадией строительной готовности проектов – чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем дороже стоит квадратный метр. Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, призывает не забывать и о повышении банковских ставок на ипотечные кредиты. Многие крупные банки страны уже увеличили ставки на 1-1,5%. 

 

 

Какой выбрать жилой комплекс в первую очередь зависит от целей покупателя. Если это покупка для собственного проживания, то критерии оценки одни – это грамотное планировочное решение квартиры, качественные материалы, применяемые в строительстве, наличие школы и/или детского сада на территории, закрытые дворы, охраняемая территория, наличие качественных и современных детских площадок, подземный паркинг в доме и т.д. Если говорить о цели покупки в качестве инвестиций, то доступная транспортная составляющая, местоположение комплекса, а также бюджет сделки становятся наиболее важными критериями выбора. 

 

Алексей Лухтан рекомендует обращать внимание на квартирографию проекта, инфраструктуру локации и конкуренцию. Также необходимо изучить историю роста цены, что поможет определить целесообразность данного инвестирования.

Сейчас действительно выгодно заключать сделки с недвижимостью, пока рынок только раскачивается и еще не успел отреагировать на перемены в экономике. И вкладываться лучше в объекты, близкие к завершению, советует Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development. При этом необходимо ориентироваться не на объявленные застройщиком сроки сдачи, а следить за строительством в соцсетях, а еще лучше съездить на объект и лично оценить обстановку.

 

Нередко застройщики могут изменить качество строительных материалов и наполнения проекта в процессе строительства. Поэтому выгоднее и безопаснее инвестировать в проект, который находится в высокой стадии готовности, так как в случае кризиса на финише сложнее внести изменения в сторону удешевления проекта, отмечает Владислав Мак, коммерческий директор ГК NordEst.

 

Выгодная стратегия инвестирования для перепродажи – покупка на старте, с возможностью заработать до 20-30%, считает Максим Каварьянц, коммерческий директор «Колди».  Однако здесь стоит выбирать объекты очень внимательно. Можно делать ставку на девелопера с именем и на предложения в локации с хорошей логистикой, где число конкурентов минимально с перспективой застройки района на 5 лет. Стоит прицениться к лотам с оптимальным метражом 35-45 кв. м, с 2-3 окнами и с большей свободой планирования функциональных зон.

Также безопаснее для покупателя приобретать жилье по системе эскроу, поскольку его деньги защищает банк. Однако такой вариант обойдется дороже, ведь застройщик возводит объект за кредитные деньги, а не за бесплатные, как при ДДУ. Кроме того, неизвестно как поднимутся кредитные ставки для застройщиков в текущей ситуации. 

 

 

Сейчас можно наблюдать, как растут цены на новостройки Москвы, поэтому покупателям, которым крайне важен бюджет сделки, стоит присмотреться к жилым комплексам в ТиНАО, советует Алексей Лухтан. На территории этих округов цены пока еще отличаются от стоимости аналогичных проектов в черте МКАД. В среднем разница составляет 30-40%, при этом московская прописка и все льготы москвича также будут действовать. К тому же территория Новой Москвы осваивается и застраивается крайне высокими темпами. Здесь уже есть метро, новые социально значимые объекты, торговые и офисные центры, качественные и отвечающие потребностям сегодняшнего покупателя, жилые комплексы. 

 

В ближайшем Подмосковье интерес для инвесторов может представлять как жилой, так и коммерческий сегменты рынка. Нежилые помещения потенциально более доходны, но при их покупке требуется опыт в проведении подобных сделок, а также очень хорошее знание местного спроса на коммерческую недвижимость. Поэтому в качестве объектов для вложений рассматриваются чаще всего квартиры. Они понятны и осязаемы как инвестиционный инструмент. Практически каждый человек способен рассчитать, за какую сумму можно сдать в аренду квартиру и какой ориентировочный доход получить. 

 

При покупке недвижимости для перепродажи спрогнозировать рост цены сложнее. Но и это можно сделать, посоветовавшись и проконсультировавшись с профессионалами рынка. В наиболее ликвидных проектах за год-полтора цены могут вырасти на 15-20% с начала строительства. В практике Валерия Кузнецова в подавляющем большинстве случаев для перепродажи покупают однокомнатные квартиры и студии на начальной или средней стадии строительства в городах-спутниках Москвы. По его мнению, Видное и Ленинский округ в целом находятся в передовиках инвестиционного спроса на рынке жилья ближайшего Подмосковья. 

Для жилой недвижимости Ленинградского региона характерно возвращение потребительского спроса из области в Санкт-Петербург. Покупатель разочаровался в областных объектах и ищет альтернативные предложения в мегаполисе у более крупных застройщиков. Это в большей степени касается предложений в эконом-классе, поясняет Владислав Мак. Покупателю выгоднее приобрести квартиру в черте города. С точки зрения инвестирования, при равной стоимости квадратного метра городские объекты становятся более привлекательными за счет дальнейшего роста стоимости недвижимости. 

 

 

Многие эксперты отмечают небольшой рост продаж. Так, Валерий Кузнецов, считает, что продажи жилья в марте могли быть и больше из-за повышения спроса, но банки увеличили срок выхода на ипотечные сделки. И часть покупок с привлечением кредитов перенеслась на апрель. Однако он прогнозирует, что темпы продаж в ближайшие месяцы сильно не изменятся.

 

Клиенты будут инвестировать в недвижимость, чтобы защитить свои средства от инфляции. Поддерживать спрос будет и угроза повышения ипотечных ставок. Если продолжится снижение цен на нефть и падение национальной валюты, то Центробанку придется повысить ключевую ставку. Вслед за этим подорожают кредиты. 

 

Но Олега Ступенькова, руководителя консалтинговой компании ТОП Идея, больше беспокоит вопрос фундаментальной устойчивости. Возможность погашать платежи по ипотеке спорные. Уже сейчас есть покупатели, в последний момент решившие повременить с покупкой до тех пор, пока ситуация не станет более стабильной. Правда, на данный момент таких меньшинство и люди продолжают брать ипотеку, опасаясь, что дальше ставка вырастет. Тем не менее, в ближайшем будущем покупатели, вероятно, будут отказываться от кредитов до стабилизации экономической ситуации.

 

Негативные события, так или иначе, затрагивают строительный рынок, но о последствиях можно будет судить позже, считает Наталия Кузнецова. Во-первых, сложно оценивать насколько протяженным будет режим турбулентности, в том числе на фоне мер по ограничению распространения коронавируса. Во-вторых, Правительством РФ 17 марта принят документ «Первоочередные меры по обеспечению устойчивого развития экономики». Рынок недвижимости не остается в стороне, для него предусмотрен ряд послаблений. Среди шагов по поддержке отрасли мы видим отмену штрафов за просрочку передачи объекта, временное неприменение требований о включении дома в реестр проблемных новостроек (если это связано со сложившимися обстоятельствами). Также во внимание принимается необходимость поддержки застройщиков в части выплаты кредитов. Поэтому можно предположить, что отрасль реабилитируется до конца года и пройдет через все стресс-факторы.

 

Специально для портала "Все новостройки"