Первые итоги 1-го полугодия на рынке новостроек. Московская область

Затишье девелоперской активности, что наблюдалось на рынке первичной недвижимости Московской области в первом квартале нынешнего года (за тот период на рынок не вышло ни одного нового проекта), сменилось небольшим оживлением во втором квартале.

 

 

По итогам первого полугодия 2020 года на рынке первичной недвижимости Московской области в массовом сегменте предлагались квартиры в 698 корпусах и в 143 проектах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество новостроек сократилось на 11,7%. По данным Анастасии Черняевой, руководителя направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы», совокупный объем предложения квартир за первое полугодие упал на 27% и составил 30 235 квартир. Количество проектов нового жилья от застройщика тоже значительно уменьшилось, хоть и был дан старт четырем проектам: Новотомилино, Новая Щербинка, Героев и Фабрик (апартаменты – проект реновации бывшей шелковой фабрики). По сравнению с прошлогодними показателями за аналогичный период количество проектов сократилось в два раза (за первые 6 месяцев 2019 года было запущено 8 проектов). По итогам первого полугодия 2020 года выведены в продажу 53 новых корпуса, против 146 корпусов за аналогичный период 2019-го.

 

В минувшем полугодии продолжилась тенденция роста средней цены квадратного метра в подмосковных новостройках массового сегмента, отмечаемая на протяжении всего прошлого года. Во втором квартале 2020-го, по сравнению с первым этот показатель увеличился на 4% и достиг уровня 101,5 тыс. руб. А в сравнении с декабрем 2019-го он составил 9%. При этом средняя стоимость предложения на первичном рынке составила 5 млн руб. (+8,8% к январю 2020 года и +17,5% к июню прошлого года), поясняет директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. 

 

Рост цены преимущественно обусловлен снижением объема новых проектов на рынке первичной недвижимости Подмосковья, выходом нового объема в уже реализующихся проектах по более высоким ценам относительно ранее стартовавших очередей, а также повышением стадии строительной готовности уже реализуемых домов.

 

 

Сегодня можно уверенно говорить, что спрос на подмосковном рынке новостроек восстанавливается, считает Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development. Во многом это происходит благодаря действительно беспрецедентной поддержке строительной отрасли государством. Быстрому увеличению спроса в данном регионе способствовало также то, что офисы продаж на подмосковных объектах было разрешено открыть раньше, чем на столичных. При этом наиболее положительная динамика наблюдается в проектах комфорт-класса, клиенты которых активно используют возможность приобрести жилье на выгодных условиях, и тем самым решить многие жилищные вопросы. 

 

Карантинные месяцы также оказали ощутимое влияние на предпочтения покупателей, схожий тренд можно проследить во всех ценовых и географических сегментах рынка: отдаются предпочтения комплексно спроектированным проектам, строящимся по принципу «город в городе», и просторным квартирам, позволяющим обустроить личную, рабочую или учебную зону для всех членов семьи. Например, в ЖК «Одинбург» в Одинцово наиболее популярная площадь приобретенных квартир в первом полугодии составила около 50 кв. м. Самоизоляция изменила привычный образ жизни россиян и вновь напомнила людям о ценности просторного жилья и важности иметь приватное пространство для уединения, обустроенное рабочее место, балконы, лоджии и изолированные кухни. А ограничения социальных контактов как нельзя лучше показали достоинства тех домов, где собственная инфраструктура, надежная система безопасности и развитая сеть коммерческих объектов типа продовольственных магазинов и аптек позволяют жителям комфортно существовать продолжительное время, избегая взаимодействия с внешним миром. 

 

Стоит также отметить, что самоизоляция изменила сам подход к технологии продаж и маркетингу застройщиков. Введенный в конце марта режим карантина наглядно продемонстрировал важность такого инструмента при оформлении сайтов проектов, как качественная визуализация будущих квартир и апартаментов, их планировок и возможных типов отделки, а также МОПов и общественных зон. Правильная визуальная подача продукта формирует положительные эмоции у потенциальных покупателей, что способствует принятию финального решения в пользу того или иного проекта, и, определенно, эти технологии и в посткризисное время будут все активнее использоваться девелоперами.

 

 

Сегодня, как и прежде, для покупателей недвижимости в ближайшем Подмосковье одним из наиболее критичных параметров является соотношение цены и удобной транспортной доступности относительно Москвы – близость к ж/д станциям, в частности МЦД, рассказывает Анна Соколова. Также немаловажную роль играет инфраструктура жилого комплекса, ведь в случае ее отсутствия, привлекательность проекта снижается сразу для нескольких групп целевой аудитории, например, для семей с детьми.

 

 

Во 2 квартале 2020 года на долю жилья «стандарт» и комфорт-класса приходится более 99% всего предложения. Большинство застройщиков по-прежнему не видит смысла в строительстве здесь проектов более дорогих сегментов.  

 

Что касается отделки помещений, то здесь наблюдается аналогичная Москве тенденция: при сохранении темпов роста спроса на квартиры с ремонтом, 2020 год может стать первым, когда количество проданных лотов с отделкой превысит число реализованных предложений без отделки, считает Сергей Ковров, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

 

* в статусе «Есть» представлена сумма всех типов отделки: черновая, чистовая, «под ключ» и т.д.

 

 

По итогам второго квартала наибольшим спросом пользуются новостройки, реализуемые в городах, расположенных к востоку от столицы: Люберцы, Котельники и Балашиха и р-н Железнодорожный, в частности. Также крайне востребованными остаются квартиры в таких крупных «городах-спутниках», как Мытищи, Одинцово и Красногорск.

 

 

В общей структуре спроса доля однокомнатных квартир и студий сократилась на 4,8% относительно аналогичного периода прошлого года, составив 53,7%. Доля двухкомнатных квартир, напротив, выросла, примерно с 30 до 35%. В свою очередь, процент трехкомнатных и многокомнатных квартир остается стабильным на отметке 10 – 11 п.п.

 

Оценивая спрос в проектах комфорт-класса, Анастасия Черняева отмечает, что наибольшим успехом у покупателей в первом полугодии пользовались однокомнатные квартиры классической планировки площадью 32-35 кв. м, а также двухкомнатные площадью 45-50 кв. м. В то же время доля жилья евроформата в общем объеме сделок увеличилась до 43%, против 39% в аналогичный период прошлого года. Заметен значительный рост популярности евро-вариантов жилья с двумя или тремя изолированными комнатами.

 

 

Подавляющая часть спроса (свыше 80%) приходится на новостройки в финальной стадии строительства, которые находятся на этапе возведения последних этажей, сдачи или отделки квартир. Жилье на этапе котлована востребовано не более чем у 10% покупателей. Все больше покупателей хотят быть уверены, что их дома будут построены и сданы в срок.

 

 

В перспективе интерес к квартирам большой площади с дополнительными помещениями и лотам с отделкой, также, как и к проектам, расположенным в экологически чистых районах с парками и прогулочными зонами, возрастет. Но сейчас спрос упирается в платежеспособность, так как уровень доходов критически снижается. После самоизоляции даже люди, сохранившие работу и привычный доход, урезали свои расходы. Сегодня в целом все совершают меньше покупок. Казалось бы, новая квартира зачастую является необходимостью и экономить на таких покупках, арендуя жильё, не рационально. Но семьи, в том числе те, что остро нуждаются в жилье, откладывают покупку из-за неуверенности в завтрашнем дне, связанной со второй волной пандемии, и невозможности прогнозировать свои доходы, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

 

По мнению экспертов, до конца года основным драйвером спроса останется сниженная ипотечная ставка. В третьей декаде в подмосковных проектах массового сегмента можно ожидать увеличение сделок, связанных с окончанием действия программы ипотеки с господдержкой (доля заключаемых договоров по ипотеке в ряде проектов на сегодняшний день увеличилась до 80%). Таким образом, при условии сохранения льготных ипотечных программ ожидаем постепенное восстановление спроса к концу 2020 и середине 2021 гг.

 

Специально для портала "Все новостройки"