Недвижимость ЦАО: роскошь новостроек

Москва – такая большая и разная, что мы о ней знаем? Город контрастов, город возможностей, постоянно растущий вверх и вширь мегаполис, состоящий из 12 округов, и сейчас делящийся на Новую и Старую Москву. Этому городу посвящено сотни книг, песен, стихов, он запечатлен на полотнах великих художников, отлит мастерами в бронзе. Этот город строится и перестраивается уже более 850 лет, поэтому, даже если мы захотим говорить о нем кратко и по какой-то узкой теме, не сможем передать всей реальной картины, отражающей текущее состояние столицы.

 

Что делать? Для удобства ознакомления с рынком недвижимости Москвы, на нашем портале ежемесячно будут готовиться и выкладываться обзоры по отдельным округам столицы. В них вы найдете подробную информацию об особенностях каждого округа и его специфике формирования. Конечно же, в таких материалах особое внимание будет уделяться преимуществам и слабым сторонам рассматриваемого округа, стоимости квадратного метрам и многим другим немаловажным факторам, на которые мы всегда обращаем внимание, выбирая именно свое идеальное место для жизни.

 

Цикл обзоров решено было начать с Центрального административного округа, который, совершенно справедливо, считается сердцем города, его духовным и историческим началом. Отсюда город начал свое развитие и рост, очерчивая себя кольцами и в скором времени выходя за их границы, поглощая все новые и новые территории, вместе с поселениями и населением. Центральный округ имеет очень богатую историю, которая сохранилась в узоре маленьких улочек, в архитектуре зданий, названиях улиц и переулков. 

 

Как бы пафосно все это не звучало, но центр любой столицы мира – это место с особой энергетикой, особым духом. Здесь на один квадратный метр приходится совершенно невероятная концентрация исторических событий, важных решений, великих и известных имен. И, конечно же, людей, спешащих прикоснуться к этому наследию. 

 

Официальные данные и общая характеристика района

Теперь о цифрах и статистике: территория ЦАО составляет 66 километров, это всего 6% от общей площади города, но в данном случае уместно будет сказать, что это шесть золотых процентов, в буквальном и переносном смысле.  По официальным данным численность населения здесь - 696,6 тысяч человек (много это или мало, судите сами, к сравнению, именно столько проживает в Ярославле, Тюмене или Барнауле). Но, по московским меркам, это самый малочисленный район столицы, всего 6,7% от общего числа проживающих. При этом в расчет не берется то количество людей, которое ежедневно съезжается сюда: кто на работу, кто на экскурсии, кто проездом, по официальным данным, это несколько сотен тысяч, а по неофициальным – до полумиллиона человек.

 

Поговорим об особенностях данного округа. По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», жить в ЦАО – очень престижно, но не очень удобно, так как центр имеет массу недостатков. Помимо расположения, основное преимущество ЦАО – развитая инфраструктура. Именно здесь находятся лучшие в городе рестораны и ночные клубы, роскошные магазины и фешенебельные отели. В центре сосредоточены самые важные государственные учреждения, офисы международных и отечественных корпораций, театры, музеи, а также большая часть памятников культуры и архитектуры. 

 

«Дать общее описание Центрального административного округа довольно сложно. Он состоит из 10 районов, каждый из которых обладает особой атмосферой, определяемой такими факторами как: качество жилого фонда, история района, наличие парков, водоемов, достопримечательностей города и т.д.», - комментирует Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли».

 

Как верно замечает эксперт,  ЦАО является престижным с точки зрения рынка недвижимости, однако некоторые его территории (например, территории за Садовым кольцом в таких районах как Басманный, Красносельский, Таганский) все-таки уступают по комфортности проживания отдельным районам, например в ЗАО и ЮЗАО.

 

Экологическая обстановка в ЦАО довольно сложная. Основным фактором загрязнения является интенсивный поток автомобильного транспорта. На территории ЦАО расположено большое количество достопримечательностей столицы, вокзалов, правительственных учреждений и офисных зданий, что делает округ одним из наиболее посещаемых в городе.

 

Наиболее благоприятная с точки зрения экологии обстановка в таких районах как Мещанский и Хамовники, что обусловлено наличием парковых зон. В Мещанском районе зоны зеленых насаждений и парков занимает около 20% площади района: на территории района Ботанический сад, Екатерининский и Фестивальный парки. 

 

ЦАО – это округ контрастов. На его территории есть место и динамичному Москва-Сити, и уютным и тихим Патриаршим прудам.

 

Что и как строят в ЦАО

Уже который год подряд ЦАО является лидером по объему предлагаемых к реализации площадей, это происходит из-за длительного процесса реализации проектов. А вот строят и вводят в эксплуатацию здесь относительно небольшие объемы: «В  2013 году в ЦАО введено в эксплуатацию около 136 тыс. кв.м. жилья, а в 2014 году планируется ввести в эксплуатацию примерно в два раза больше - 301,9 тыс. кв. метров», - комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». 

 

По данным Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли»,  45% суммарной площади в предложении, реализуемой в новостройках ЦАО, приходится на премиум-класс, 20% приходится на элитные квартиры и 35% на бизнес-класс. 

 

Диаграмма 1. Распределение объема предложения в новостройках ЦАО по уровню комфортности 

 

 

Как вы, наверное, уже догадались, в данном административном округе на рынке первичной недвижимости в основном представлены объекты повышенного класса комфортности: 73-78% (данные экспертов немного расходятся) – это жилье премиального класса, оставшаяся часть приходится на бизнесс-класс. По данным, предоставленным аналитиками ЗАО «Пересвет-Инвест», ЦАО доминирует по количеству предложений в Москве - 32,1% (длительный срок экспозиции). В январе текущего года в центральном округе столицы находилось в реализации около 53 объектов. 90,8 % из них – монолитные новостройки и 9,2 % - кирпичные. 

 

По данным, предоставленным Ольгой Магилиной, директором Департамента маркетинга ООО «Магистрат»,  в бизнес-классе максимальное количество площадей (34% от общего объема предложения) находится на «нулевом цикле» строительства. Элитный сегмент с этой точки зрения более «продвинутый»: здесь лидерство удерживают объекты на стадии «фасадные и инженерные работы» (39%).

 

Внутри Садового кольца в основном строятся небольшие по объему и высотности объекты с минимумом инфраструктуры. За его пределами (прежде всего, в Хамовниках и Пресненском районе) встречаются более крупные проекты. Некоторые – например, ЖК «Садовые Кварталы» в Хамовниках – занимают довольно внушительную территорию и являются проектами комплексного освоения.

 

Основным трендом, касающимся структуры предложения первичного рынка ЦАО, в прошлом году стал рост объема апартаментов. Статистика такова: из 98 представленных на рынке объектов 37 относятся к апарт-комплексам. Таким образом, по числу объектов этот сегмент занимает порядка 27% рынка округа. В бизнес-классе на долю апартаментов приходится около 40% от общего объема предложения (в кв. метрах), в элитном сегменте – почти 20%.

Лидером по объему предложения элитных новостроек является район Хамовники - порядка 50% от первичного рынка ЦАО. На втором месте - Арбат, который имеет долю в 16%. За ним следуют Якиманка (11%), Пресненский (7%), Тверская (5%), Мещанский, Таганский районы (по 3%) и Китай-город (4%).

 

Диаграмма 2. Распределение объема предложения в новостройках по районам в ЦАО в 2014 г. (Данные «Метриум-Групп»)

 

 

Рынок элитного жилья ЦАО регулярно пополняется новыми проектами. Так уже в первом месяце 2014 года начались продажи в третьем квартале  ЖК «Садовые кварталы» в районе Хамовники. В конце 2013 года на рынок вышел новый проект апартаментов компании Capital Group   жилой комплекс «Mon Cher» на Большой Якиманке (26 апартаментов) и проект с апартаментами «St. Nickolas» на улице Никольская (Vesper). На Пречистенской набережной открылся новый проект  «Кленовый дом» от «Дон-Строй».

 

Как заметила Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», для здешних новостроек характерна авторская архитектура, подземные паркинги с 2 и более машиноместами на 1 квартиру (кстати, это самый высокий показатель обеспеченностью парковками во всей столицы), панорамное остекление квартир. В отделке применяются только натуральные материалы. «И вопреки расхожему мнению о перенаселенности и загрязненности столицы, экологическая обстановка в  центре не так плоха, как кажется на первый взгляд. ЦАО – это деиндустриализированный округ, а это значит,  что почти все бывшие промышленные площадки в нем используются как бизнес-центры, а действующих производств практически нет», рассказывает Софья Лебедева.

 

Удовольствие, за которое придется хорошо заплатить

Теперь мы подошли, возможно, к самому важному и самому интересному вопросу недвижимости – это стоимость квадратного метра. 

 

Цена квадратного метра, а также стоимость бюджета покупки во многом зависят от района. Например, на Остоженке цена квадратного метра в среднем составляет $26,1 тыс., в Хамовниках - $20,8 тыс., на Тверской – $15,4 тыс., в Замоскворечье - $14,3 тыс. Средний бюджет покупки на первичном рынке на Остоженке и в Хамовниках – $4,9 млн, на Тверской – $2,8 млн, в Замоскворечье - $2,1 млн. На сегодняшний день самая дорогая квартира на первичном рынке Москвы в пределах Садового кольца стоит $30 млн. Это пентхаус площадью 619,7 кв.м., расположенный в Barkli Virgin House на Остоженке. Напомним, что средневзвешенная цена одного квадратного метра в новостройках Москвы на конец февраля 2014 года составляет 190 000 рублей, или $ 5200.

 

Гистограмма 1. Стоимость 1 кв.м. в некоторых районах ЦАО. 2014 год (цена в USD, составлено на основе данных «Метриум Групп»).