Новостройки Москвы. Текущая ситуация на рынке (февраль-март 2014)

Рынок недвижимости в столице приковывает внимание не только профессионалов и экспертов сегмента, хотя, безусловно, их внимание ценно в первую очередь. Все большее число обычных людей, так называемых частных инвесторов становятся заинтересованными в понимании его нынешнего состояния, в умении отслеживать тенденций и перемены на рынке, адекватно воспринимать прогнозы на краткосрочные и долгосрочные периоды. Сейчас, когда буквально каждый месяц происходят какие-то внешнеполитические и внутриполитические события, которые определенным образом, прямо или косвенно влияют на недвижимость, появление подобных ежемесячных обзоров – это необходимость, позволяющая любому человеку ориентироваться в запутанной и многоликой сфере недвижимости. 

 

Общая информация по рынку первичной недвижимости Москвы

Прежде всего, расскажем о текущей ситуации на рынке, какими проектами он представлен, в каком количестве объекты и корпуса. По данным Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», количество корпусов на рынке новостроек так называемой теперь «Старой Москвы» в феврале 2014 года увеличился на 0,8% по сравнению с январем 2014 года и составил 266 штук (не считая элитного жилья).

 

В феврале оживление на рынке отметили и аналитики «НДВ-Недвижимость», существенное обновление предложения на первичном рынке столице произошло за счет появления в продаже пяти новых проектов, помимо этого вышли корпуса в уже реализуемых новостройках. Данное обновление и освежение рынка фактически не изменили структуру предложения по стоимости квадратного метра (т.е. дешевых квадратных метров больше не стало, как можно было бы ожидать).  Это связано с незначительным подорожанием квадратного метра московских новостроек. Таким образом, в феврале, по сравнению с январем, на 1% сократились доли предложения со стоимостью кв. м до 100 тыс. руб. и 100 – 150 тыс. руб.  На 2% выросла доля предложения с ценой кв. м более 250 тыс. руб.    

Уменьшение числа доступных новостроек отмечают и эксперты из «Азбуки Жилья», по их данным, изменения также незначительны, но представлены не в процентах, а в корпусах: предложение эконом-класса незначительно сократилось с 29 корпусов в январе до 28 в феврале, а вот цена в данном сегменте выросла на 0,1% и составила 115 300 рублей за кв. метр.

 

Таким образом, в этот непродолжительный период уместно говорить о некоторой тенденции сокращения количества корпусов эконом-класса, и, как следствие, увеличение средневзвешенной цены в рамках +2,7% относительно декабря 2013 года.

 

Что касается предложения комфорт-класса, то здесь, наоборот, есть тенденция к увеличению числа корпусов, хотя и незначительная: с 77 штук в январе до 79 в феврале 2014 года. А вот средневзвешенная стоимость 1 кв. м. наоборот уменьшилась, и составила 142 100 рублей за кв. метр.

 

Общее предложение в количестве корпусов комфорт-класса последнее время находится на колеблющемся уровне +/– 1,5%. Однако в ближайшее время комфорт-класс может претерпеть   значительные изменения в общем количестве объема предложения, так как в 2014 году планируется к выходу в продажу порядка 50 корпусов этого класса. Отсюда следует снижение средневзвешенной цены. 

 

Подробнее о качестве дома

По данным базы недвижимости WinNER в феврале на рынке новостроек столицы было представлено 2 059 квартир. В структуре предложения по типам квартир лидируют многокомнатные – 28,8% от общего объема. На втором месте 3-комнатные квартиры – 27,8%. Доля однокомнатных самая низкая – 19,5%.  

 

Распределение объема квартир по комнатам

 

86,1% квартир находятся в продаже в монолитных и монолитно-кирпичных домах. Долю 6,1% занимает предложение в панельных новостройках. В кирпичных объектах объем квартир составил 7,8%.

 

Как утверждают эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» основной объем предложения реализуется во введённых в эксплуатацию домах – 39%, чуть меньше, 34% – в новостройках на стадии монтажа, около 21% – в домах на начальной стадии и только 6% – в уже построенных корпусах. В основном наблюдается традиционная закономерность – по мере повышения строительной готовности растет цена.

 

 

Не смотря на то, что сейчас действительно значительная доля предлагаемых к покупке вариантов находится в объектах на стадии строительства близкой к завершению, а как вы знаете, чем ближе объект к завершающей стадии строительства или сдаче в эксплуатацию, тем выше стоимость квадратного метра, спрос все равно остается высокий. Эксперты связывают это со стремлением россиян сохранить свои сбережения, переведя их в недвижимость (об этой тенденции мы говорили еще в материале «Кризис которого не случилось»).

 

«С начала года на рынке новостроек в Московской области наблюдается настоящий всплеск продаж. Планы продаж застройщиков перевыполняются, цены растут. Это можно объяснить несколькими возможными причинами. Во-первых, люди все меньше доверяют коммерческим банкам и предпочитают снимать денежные средства с депозитов и инвестировать в недвижимость. Во-вторых, ослабление рубля и нестабильность валютных курсов также требует принятия срочных мер, направленных на сохранение накопленных сбережений», - комментирует Петр Машаров, генеральный директор Century 21 Еврогруп Недвижимость.

 

Следует отметить, что такая ситуация не может продолжаться долго, поэтому многие эксперты прогнозируют, что весной ситуация выровняется. Кроме того, всплеск покупательской активности привел к тому, что ряд застройщиков приостановили продажи, но это скорее единичные случаи, нежели общая тенденция.

 

Распределение цен и объема предложения по районам

Самое время узнать, в каком районе цены росли активнее других и где все еще сохраняются вполне демократичные предложения. Итак, по данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» первые месяцы нового 2014 года было отмечено небольшое, но непрерывное повышение цен фактически во всех округах столицы (имеется ввиду только первичный рынок в сегменте комфорт и эконом класса). Исключением стал только Северо-западный административный округ, где цены вели себя совершенно иначе – снизились почти на четыре процента. Максимальное количество пунктов роста показал Западный административный округ Москвы, здесь цена выросла почти на десять с половиной процента (10,4%). А минимальное повышение было отмечено в Северном административном округе – менее полпроцента (0,4%). Ценовым лидером традиционно является ЦАО – 505 905 рублей за кв. метр. А самые демократичные показатели в САО (большое число новостроек с апартаментами), ЮАО (бюджетные проекты в спальных районах) и ЮЗАО (новый объем предложений в крупном проекте ЖК «Новое Бутово» и «Эталон Сити»).  

 

Что касается распределения новостроек по районам города, то здесь уже который месяц подряд лидерство удерживает ЦАО, на его долю приходится почти тридцать три процента (32,9%, если говорить точнее). Восточный, Южный и Северо-Западные административные округа разделили второе место, с результатом почти десять процентов (10,2%). Ну а на последнем месте, опять-таки уже не первый месяц, ЮВАО, здесь сосредоточено меньше двух процентов от общего объема предложения (1,8%).  

 

Распределение цен по районам

 

Что ждать в ближайшее время

Как уже говорилось в наших материалах ранее («Кризис которого не случилось», «Доступная Москва все еще доступна», «Новостройки ЦАО») нынешнее состояние рынка, когда серьезные валютные колебания на рынке провоцируют столь активный интерес к столичной недвижимости очень скоро закончится. Как говорят многие игроки рынка, максимум он продлится еще 2-3 месяца. Во-первых, надо учитывать, что так называемый платежеспособный спрос ограничен, даже у москвичей «свободные» деньги заканчиваются. Во-вторых, как мы уже не раз замечали, цены на недвижимость не способны угнаться за ростом курса валют, поэтому, те, кто хочет не просто сберечь свои средства, а именно удачно их инвестировать уверены – недвижимость Москвы – не лучший вариант. Даже элитные объекты ЦАО, привычно оценивающиеся в иностранной валюте, не способны расти на 5%-10% в месяц.

 

В то же время, нельзя не отметить, что недвижимость Старой Москвы теперь всегда будет штучным товаров, спрос на который в любое время сохранится на высоком уровне.

 

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»: «Валютные колебания заметного негативного влияния на рынок не оказали, скорее, несколько подстегнули спрос со стороны тех, кто заинтересован сохранить свои средства в недвижимости. Возможные сложности могут возникнуть в случае с ипотекой, - если цена на объект зафиксирована в долларах или евро, а кредит взят в рублях, в случае ослабления рубля итоговая стоимость объекта для покупателя вырастет. 

 

Заметного влияния от присоединения нового региона мы пока не отмечаем – прошло слишком мало времени для того, чтобы отследить какую-либо динамику».